W 2015 r. wynajęto rekordowo dużo powierzchni w warszawskich biurowcach. Zachęca to deweloperów do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Ponadto ze względu na ograniczoną liczbę wolnych działek, szczególnie w centrum miasta, coraz popularniejsza jest rewitalizacja starych, często zabytkowych budynków. W efekcie właściciele starszych biurowców klasy B stoją przed wyzwaniem, jak konkurować z nowoczesnymi budynkami, przyciągającymi najemców superrozwiązaniami technologicznymi, i ze zmodernizowanymi zabytkami, oferującymi prestiż, dobry adres i ciekawą historię.
Konserwator czuwa
Moda na rewitalizację przyszła do Polski z Zachodu już kilka lat temu, ostatnio jednak deweloperzy coraz chętniej i odważniej podejmują takie przedsięwzięcia mimo wiążących się z nimi wyzwań.
— Deweloperzy coraz częściej interesują się nie tylko pojedynczymi kamienicami, ale i obiektami o większej powierzchni: małymi fabrykami, zabytkowymi kompleksami fabrycznymi, zaniedbanymi kwartałami starej zabudowy mieszkalnej, a nawet koszarami i fortyfikacjami. Są to przedsięwzięcia trudne, wymagające dużej cierpliwości, dystansu i wyrozumiałości wobec odpowiednich urzędów, zaangażowania ogromnego kapitału i czasu inwestora, dlatego decydują się na nie tylko niektórzy — zauważa Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości.
Wśród wielu tego typu inwestycji w Warszawie są m.in. Le Palais, Plac Małachowskiego, Poznańska 37, Smolna 40, Hala Koszyki, Cedet, Hotel Europejski, ArtNorblin, Centrum Praskie Koneser.
— Nad takimi działaniami często pracuje wieloosobowy zespół specjalistów złożony z urbanistów, architektów, inżynierów, ekspertów ds. komercjalizacji i marketingu. Prace nad ostatecznym kształtem trwają niekiedy dłużej niż w przypadku nowoczesnego projektu i wymagają innowacyjnego podejścia do umiejscowienia go na rynku — mówi Anna Kwiatkowska, associate, menedżer ds. reprezentacji właścicieli nieruchomości w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield.
Takie inwestycje są dużo trudniejsze i kosztowniejsze niż budowa od podstaw standardowego budynku na pustej działce. Już projekt i proces legislacyjny odnowienia zabytku są bardzo skomplikowane. Nad wszystkim czuwa konserwator, co często nie ułatwia inwestorowi zadania. Trudne bywają sprawy technologiczne i logistyka prac budowlanych. W wielu starych budynkach trudno poprowadzić nowoczesne instalacje, choćby windy czy systemy przeciwpożarowe. Często niemożliwe jest wykonanie podziemnych parkingów, a jeśli się da, jest to bardzo kosztowne. Ze względu na wyższe koszty i dłuższy czas realizacji takiej inwestycji ceny, z jakimi muszą się liczyć najemcy, też są wyższe.
— Zarówno lokatorzy apartamentów w takich budynkach, jak i firmowi najemcy są gotowi zapłacić odpowiednio więcej, doceniając prestiż, adres i wyjątkowy charakter odrestaurowanych kamienic — twierdzi Sławomir Horbaczewski.
Odrobina nowoczesności
Jeśli deweloperzy w 2016 r. zakończą swoje budowy zgodnie z zapowiedziami, to w Warszawie przybędzie 30 biurowców. Czyli niemal co dziesięć dni oddawany będzie do użytku nowy budynek. Do tego dojdą powierzchnie w odnawianych kamienicach. Właściciele starszych budynków zaliczanych do klasy B muszą więc walczyć o najemców.
— Zdając sobie sprawę z mankamentów swoich obiektów, coraz częściej decydują się na rewitalizację i odświeżenie ich wizerunku. Wadą takich biurowców jest najczęściej niski standard, znacznie wyższe koszty eksploatacyjne niż w nowoczesnych, energooszczędnych budynkach, a także mało miejsc parkingowych — wymienia Anna Kwiatkowska. Plan modernizacji wcielają w życie m.in. właściciele warszawskich budynków Koszykowa 54, Sienna Center, Moniuszki 1A, Aktyn Business Centre, Spectrum Tower, Adgar West Park. W najbliższym czasie zrealizowane zostaną prace rewitalizacyjne w Holland Parku, którym towarzyszyć będzie zmiana nazwy na Ethos.
— Odważnym przykładem polityki wobec starszych budynków są plany UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft, właściciela budynku Ilmet, dotyczące jego rozbiórki i zastąpienia nowoczesnym obiektem — dodaje Anna Kwiatkowska. Biura w kameralnych zabytkowych kamienicach i w supernowoczesnych wieżowcach mają zwolenników i przeciwników. Na rynku jest miejsce dla obu typów nieruchomości. &
ArtNorblin. Zespół budynków biurowych przy ulicy Żelaznej 51/53, róg Prostej i Łuckiej w Warszawie. Ich konstrukcja zakończy się w 2018 r. Powierzchnia użytkowa wyniesie 64 tys. mkw. Biura zajmą najwięcej — 400 tys. mkw. — resztę lokale handlowe i usługowe.