Dobra passa trwa

Jacek Kowalczyk
26-09-2006, 00:00

Rynek powierzchni magazynowych zamknął pierwsze półrocze 2006 r. znacznie powyżej oczekiwań. Popyt i nowa podaż osiągnęły rekordowe wartości.

Na koniec czerwca 2006 r. całkowita podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych kształtowała się na poziomie powyżej 2,16 mln mkw. Od początku 2004 r. liczba ta się podwoiła.

— Nieruchomości magazynowe nie cieszą się aż tak dużą popularnością wśród inwestorów jak biurowce czy centra handlowe, jednak od pewnego czasu liczba nabywanych magazynów wyraźnie się zwiększa. Tylko w pierwszym półroczu tego roku kupiono 11 nowoczesnych centrów dystrybucyjnych o łącznej wartości około 166 mln EUR. W 2005 r. natomiast dokonano zakupu 9 obiektów magazynowych, o łącznej wartości około 134 mln EUR — twierdzi Kamila Wykrota, analityk rynku w firmie DTZ.

Stały wzrost to w dużej mierze zasługa dynamicznego rozwoju rynków regionalnych. Warszawa przestała być jedynym obszarem cieszącym się zainteresowaniem inwestorów oraz potencjalnych najemców i nabywców.

— Rynek powierzchni magazynowych i produkcyjnych wciąż się rozwija. Szczególnie szybkim wzrostem mogą pochwalić się regiony Górnego i Dolnego Śląska, Polski Centralnej (Łódź, Piotrków Trybunalski, Stryków), a także Wielkopolska i Trójmiasto. W ostatnich dwóch latach obserwujemy natomiast spadek atrakcyjności regionu warszawskiego, zarówno w zasobach, jak i w wynajmowanej powierzchni magazynowej. W pierwszym półroczu 2006 r. wyniósł on jedynie 32,6 proc., podczas gdy jeszcze w 2004 roku kształtował się na poziomie 70-80 proc. — wylicza Marzena Pobojewska z firmy King Sturge.

Wszystko wskazuje na to, że trend dynamicznego rozwoju rynku w sektorze pozawarszawskim utrzyma się. Według Moniki Kowańskiej z firmy CB Richard Ellis, w drugim kwartale 2006 roku w Warszawie i w jej rejonie w trakcie realizacji pozostawało tylko około 25 proc. wszystkich planowanych inwestycji. Aż 75 proc. realizowanych projektów znalazło lokalizacje poza tym regionem.

— Bardzo duży udział, jeżeli weźmie się pod uwagę poprzednie lata. Oznacza to, że rynek powierzchni magazynowych w regionach innych niż Warszawa będzie się dalej szybko zwiększał — zapewnia Monika Kowańska.

Coraz atrakcyjniej

Przystąpienie Polski do UE, a w rezultacie napływ inwestycji zagranicznych, to przyczyna wzrostu rozwoju sektora magazynowego. Nie bez znaczenia jest prężna działalność władz niektórych miast i przedstawicieli Specjalnych Stref Ekonomicznych. Duży wpływ na rozwój rynku ma także rozwijająca się infrastruktura drogowa oraz duży rynek pracy.

— Śląsk, gdzie rynek powierzchni magazynowych rozwija się obecnie najprężniej, przyciąga inwestorów tradycyjnie przemysłowym charakterem, strategiczną lokalizacją w pobliżu granicy z Niemcami oraz Republiką Czech, a także planowanym skrzyżowaniem przyszłych autostrad A1 i A4 oraz lokalizacją wielu nowych inwestycji zagranicznych, szczególnie tych z branży motoryzacyjnej — tłumaczy Kamila Wykrota.

Rynek rozwija się także dzięki stosunkowo niskim czynszom. Opłaty za wynajem powierzchni magazynowych w naszym kraju należą do najniższych w Europie.

— Co ważniejsze, czynsze są u nas niższe niż w potencjalnie konkurencyjnych krajach, takich jak Czechy, Słowacja czy Węgry. Dodatkowy czynnik uatrakcyjniający polski rynek to niskie ceny gruntów oraz możliwość podpisywania umów na okresy krótsze niż u naszych sąsiadów. Ponadto poza Polską buduje się więcej obiektów na konkretne zamówienia niż spekulacyjnych. Dopiero niedawno deweloperzy na rynku czeskim zaczęli budować równieź sporo spekulacyjnie — mówi Marzena Pobojewska.

Na niskie ceny czynszów wpływa także duża liczba pustostanów. Na koniec czerwca 2006 r., około 200 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej pozostawało do wynajęcia. Współczynniki pustostanów w trzech strefach warszawskich spadły do poziomu 6,8 proc. (strefa 1-7,5 proc., strefa 2-5,7 proc. oraz w strefie 3-6,9 proc.). W regionalnych lokalizacjach, na koniec pierwszego półrocza 2006 r., około 93,5 tys. mkw powierzchni pozostało nie wynajętej. To daje 14,9 proc. wszystkich powierzchni.

W dobra stronę

Jak zapowiadają analitycy, polski rynek magazynowy czeka dynamiczny rozwój jeszcze w ciągu najbliższych kilku lat. Zwłaszcza w regionach, gdzie utrzymuje się popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową, a w których obecnie jej nie ma, lub jest niewiele (np. Trójmiasto, Szczecin) oraz nadal na Śląsku.

— Szansę na nowe inwestycje mają także regiony, gdzie planowane są autostrady i występuje sprzyjający klimat inwestycyjny. Wcześniej zawierano transakcje na łącznie około 200 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych rocznie. Od 2004 r. — na ponad 500 tys. mkw. w ciągu roku — dodaje Marzena Pobojewska.

Dobre czasy dla polskiego sektora magazynowego przewiduje także Kamila Wykrota.

— Biorąc pod uwagę plany deweloperów, w najbliższych latach w Polsce może być dodatkowo wybudowane około 4,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Popyt jest bardzo duży. Nadal też obserwujemy tendencje do przenoszenia operacji produkcyjnych i dystrybucyjnych z krajów Europy Zachodniej do Europy Środkowej i Wschodniej. Przyczyna to oczywiście względy ekonomiczne — koszty operacyjne nadal są tu znacznie niższe — tłumaczy.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Jacek Kowalczyk

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

/ Dobra passa trwa