W ubiegłym roku Mikołaj Konopka, prezes Domu Development, w rozmowie z PB nie miał wątpliwości, że na rynku mieszkaniowym widać pierwsze oznaki ożywienia. Teraz idzie o krok dalej i przekonuje, że sektor wchodzi w nową fazę stabilizacji.
- Rok 2025 upłynął pod znakiem dalszych spadków stóp procentowych, które już w trzecim i czwartym kwartale wyraźnie wpływały na nastroje rynkowe. Przy obecnym poziomie stopy referencyjnej NBP wynoszącym 4 proc. rynek otrzymał istotny impuls, szczególnie ważny dla klientów indywidualnych, którzy w ostatnich latach wstrzymywali decyzje zakupowe - mówi Mikołaj Konopka.
Jego zdaniem kluczowym czynnikiem hamującym popyt była także niepewność związana z zapowiadanymi programami wsparcia kredytobiorców.
- Dziś rynek ma już jasność, że nowe programy nie zostaną uruchomione - mówi Mikołaj Konopka.
Zmiany legislacyjne pobudzają konsolidację deweloperów
Dom Development od sześciu kwartałów sprzedaje minimum tysiąc mieszkań.
- Wynik ten ma charakter trendu, a nie jednorazowego zdarzenia - przekonuje Mikołaj Konopka.
W minionym roku deweloper zakontraktował rekordowe ponad 4,4 tys. lokali.
- Nasze wyniki sprzedażowe są efektem zarówno sprzyjającego otoczenia rynkowego, jak i strukturalnych przewag spółki. Jako duża organizacja korzystamy pośrednio na ustawie o jawności cen, która zwiększyła koszty marketingu i profesjonalizacji działań sprzedażowych, ograniczając możliwości mniejszych podmiotów - mówi Mikołaj Konopka.
Tłumaczy, że zmiany legislacyjne zachodzą bardzo szybko, co sprawia, że dla wielu mniejszych graczy dostosowanie się do nich stanowi duże wyzwanie, więc stopniowo wycofują się z rynku.
- Jednocześnie obserwowany jest wzrost aktywności największych podmiotów. Skutkiem tego procesu jest postępująca konsolidacja branży prowadząca do zwiększenia udziału dużych organizacji na kluczowych rynkach mieszkaniowych. Zjawisko to ma dwojaki charakter. Z jednej strony oznacza profesjonalizację rynku i wzrost standardów operacyjnych, z drugiej jednak może w dłuższym okresie prowadzić do ograniczenia konkurencji - mówi prezes Domu Development.
Konsolidacja branży postępuje stopniowo.
- Jej tempo jednak rośnie wraz z komplikowaniem przepisów i wzrostem obciążeń administracyjnych. Sami również przyglądamy się rynkowi pod kątem przejęć - mówi Mikołaj Konopka.
Dom Development chce sprzedawać 5 tys. mieszkań rocznie
Deweloper zakłada dalszą poprawę kontraktacji, a 2026 r. uznaje za etap umacniania sprzedaży powyżej poziomu 4 tys. mieszkań rocznie.
- Celem strategicznym jest przygotowanie organizacji do trwałego poziomu sprzedaży przekraczającego 5 tys. mieszkań w kolejnych latach - mówi Mikołaj Konopka.
Obecnie Dom Development ma w budowie ponad 8 tys. mieszkań i planuje rozpoczęcie budowy ok. 4,5 tys. w ciągu roku.
- Oferta spółki sprzedaje się szybciej niż średnia rynkowa, a realizowane inwestycje nie generują nadwyżki niesprzedanych lokali. Posiadamy stabilne finansowanie i popyt umożliwiający dalszy wzrost skali. Wchodzimy w kolejny etap rozwoju z silną pozycją rynkową, zrównoważonym portfelem projektów i jasno określonymi celami wzrostowymi. Realizacja tych planów będzie w dużej mierze zależała od dalszej sytuacji makroekonomicznej i legislacyjnej, jednak nastawienie spółki pozostaje zdecydowanie pozytywne - mówi Mikołaj Konopka.
Chaos prawny ciąży branży deweloperskiej
Prezes Domu Development przekonuje jednocześnie, że branża wciąż zmaga się z wieloma istotnymi wyzwaniami. Chodzi przede wszystkim o narastający chaos legislacyjny i związaną z nim niepewność.
- Kolejne próby regulacji rynku deweloperskiego, obejmujące m.in. ustawę o jawności cen, nowe warunki techniczne, ustawę schronową czy prace nad ustawą o własności lokali, znacząco komplikują sytuację branży - mówi Mikołaj Konopka.
Z wyliczeń spółki wynika, że ustawa schronowa podniesie koszty realizacji inwestycji o około 1 proc.
- Ostatecznym płatnikiem tych kosztów będzie klient końcowy, co jest naturalną konsekwencją mechanizmów rynkowych - mówi Mikołaj Konopka.
Szczególnie niepokoi go jednak nieostrość nowych przepisów i ich daleko idąca dowolność interpretacyjna.
- Brakuje choćby jednoznacznej definicji, dla ilu osób mamy zaprojektować tzw. miejsce doraźnego schronienia, od czego uzależniony jest cały proces projektowy, w tym np. liczba wymaganych wyjść ewakuacyjnych. Obawiamy się sytuacji, w której co urząd, to interpretacja, a realny porządek wprowadzi dopiero wieloletnie orzecznictwo. Tak nieprecyzyjne regulacje niemal zawsze prowadzą do chaosu. Liczymy więc na nowelizację wiosną 2026 r., która ma to doprecyzować. Z rozmów z innymi deweloperami wynika, że dziś nikt nie ma pewności, czy miejsca te mają mieć charakter prywatny, czy wspólny. Nawet sama terminologia pozostaje niejednoznaczna - mówimy przecież o miejscach doraźnego schronienia, a nie o schronach sensu stricto. To właśnie ta ogólnikowość przepisów budzi największe obawy branży - tłumaczy Mikołaj Konopka.
Bezpieczny bank ziemi
Z obserwacji szefa Domu Development wynika, że koszty wytworzenia mieszkań są pod kontrolą.
- Nie obserwuję istotnej presji kosztowej ze strony podwykonawców ani dostawców materiałów, co sprzyja stabilizacji rynku w najbliższych kwartałach. Aktualna sytuacja wspiera również zakupy gruntów. Dom Development utrzymuje bank ziemi pozwalający na prowadzenie sprzedaży przez trzy, cztery lata. Jego aktualny poziom umożliwia nam budowę ok. 18 tys. mieszkań. Jesteśmy aktywni na rynku gruntów, ale do zakupów podchodzimy selektywnie. Choć spektakularne okazje są rzadkością, pojawiają się nieruchomości w dobrych lokalizacjach, dostępne po racjonalnych cenach - mówi Mikołaj Konopka.
Dom Development łączy bardzo dużą skalę działalności z jedną z najlepszych w sektorze rentowności, co przekłada się zarówno na rekordowe wyniki operacyjne, jak i ponadprzeciętne korzyści dla akcjonariuszy w postaci wysokich zysków ze wzrostu kursu akcji, silnych przepływów pieniężnych i regularnie wypłacanych dywidend.
Podstawą realizacji planów sprzedażowych pozostaje bogaty i dobrze zdywersyfikowany bank ziemi oraz duży portfel mieszkań już sprzedanych, lecz jeszcze nierozpoznanych w przychodach. Daje to spółce wyjątkowo dobrą przewidywalność wyników finansowych i odporność na krótkoterminowe wahania koniunktury, co jest rzadkością w tak cyklicznej branży jak deweloperka mieszkaniowa. Kluczowym impulsem do dalszego wzrostu sprzedaży ma być jednak ekspansja geograficzna.
Dom Development zapowiedział wyraźne wzmocnienie obecności w Krakowie - rynku, na którym jego udział jest dziś istotnie niższy niż w Warszawie, Wrocławiu czy Trójmieście, a który charakteryzuje się dużym i stabilnym popytem. Jednocześnie, przy działalności ograniczonej obecnie do czterech rynków mieszkaniowych i relatywnie niewielkiej ekspozycji na strefy podmiejskie, spółka posiada wyraźną przestrzeń do wejścia do kolejnych aglomeracji. Przy obecnej skali, kapitale i doświadczeniu operacyjnym taka ekspansja może relatywnie szybko przełożyć się na istotny wzrost sprzedaży bez konieczności podnoszenia ryzyka biznesowego.
Największe dodatkowe koszty będą generowane na etapie realizacji miejsc doraźnego schronienia. Dotyczyć one będą w szczególności wykonania dodatkowych wzmocnień konstrukcyjnych budynku i doprowadzenia niezbędnych przyłączy instalacyjnych do kondygnacji podziemnych.
Zgodnie z prognozami branżowymi nowe obowiązki mogą przełożyć się na wzrost cen jednego mieszkania o około 2-5 proc. Przy obecnym poziomie cen oznacza to wzrost kosztu o kilkaset złotych za metr kwadratowy. Rzeczywisty wpływ tych regulacji na ceny będzie jednak możliwy do rzetelnej oceny dopiero po dłuższym okresie ich obowiązywania.
Przynajmniej teoretycznie istnieje możliwość częściowego zrekompensowania tych kosztów, ponieważ obowiązująca ustawa przewiduje możliwość uzyskania od organów państwa funduszy w formie dotacji celowej. Dotacje te obejmują m.in. realizację obiektów w sposób umożliwiający późniejsze zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia zgodnie z ustawowym wymogiem. Należy jednak podkreślić, że w tym przypadku dotacja ma charakter fakultatywny, co oznacza, że właściwy organ może, ale nie ma obowiązku jej przyznania.
Dom Development pozostaje rynkowym liderem. Czwarty kwartał 2025 r. był dla spółki najlepszym okresem w historii pod względem sprzedaży. Deweloper umiejętnie zarządza ofertą i produkcją, dzięki czemu ma bardzo silny bilans na tle konkurencji. Jest to istotne ze względu na oczekiwaną przeze mnie dalszą konsolidację rynku. Spodziewam się w tym roku wzrostu sprzedaży i przekazań w relacji rok do roku.
Jeżeli chodzi o kurs, to moja obecna rekomendacja to „trzymaj”. Wszystko ma swoją cenę i według mnie kurs Domu Development uwzględnia już bardzo dużo dobrego, jeżeli chodzi o przyszłą sprzedaż i przekazania. Nie ukrywam jednak, że jest to spółka jakościowa, która w przeszłości zaskakiwała mnie pozytywnie.
Dom Development jest liderem rynku zarówno pod względem skali działalności, jak i jakości operacyjnej. Spółka bardzo dobrze poradziła sobie w okresie niesprzyjającej koniunktury dla sektora deweloperskiego. Po sprzedaży około 3 tys. mieszkań rocznie w 2022 r., w 2025 r. pobiła rekord, kontraktując ok. 4,5 tys. lokali.
Model zarządzania Domu Development pozostaje konserwatywny, a jednocześnie efektywny, co sprawia, że spółka jest jednym z faworytów rynku kapitałowego. Prognozujemy, że w 2027 r. będzie w stanie osiągnąć sprzedaż na poziomie ok. 5 tys. mieszkań rocznie.
Polski rynek deweloperski, dotychczas silnie rozdrobniony, wchodzi obecnie w fazę wyraźnej konsolidacji. Po zakończeniu programu Bezpieczny kredyt 2 proc. sprzedaż mieszkań spadła o ok. 30 proc., co szczególnie mocno uderzyło w mniejsze podmioty. Nie były one w stanie rozpoczynać nowych inwestycji ani efektywnie zarządzać posiadanym bankiem ziemi. W tym samym czasie Dom Development agresywnie zwiększał nakłady na grunty, wzmacniając pozycję konkurencyjną.
W naszej ocenie spółka utrzyma pozycję rynkowego lidera w kolejnych latach. Kurs akcji ma za sobą okres bardzo dobrych wyników, jednak wciąż widzimy potencjał wzrostowy. Nasza rekomendacja to „kupuj” z ceną docelową 300 zł.