Deweloperzy czekają na lepsze czasy. Z danych portalu Rynekpierwotny.pl wynika, że w pierwszym półroczu 2025 spółki notowane na GPW sprzedały nieco ponad 10 tys. mieszkań – o ok. 9 proc. mniej niż rok wcześniej. Pozytywnego nastawienia nie traci Dom Development. Firma planuje w tym roku sprzedać ponad 4 tys. mieszkań i przekazać klientom rekordowe 4,5 tys. W planach inwestycyjnych brak jednak rozmachu.
- Widzimy dziś wyraźnie, że trzeba bardzo ostrożnie podchodzić do wprowadzania nowych projektów. Myślę, że kolejne kwartały pokażą znaczące spowolnienie w zakresie budowy nowych mieszkań. Rozważamy wejście do innych miast, ale podchodzimy do tego bardzo ostrożnie, bez presji. Zależy nam, by na każdym rynku, na którym jesteśmy obecni, zajmować pozycję lidera i dotychczas nam się to udaje – mówi Mikołaj Konopka, prezes Domu Development.
Popyt wraca, ostrożność zostaje
Zapewnia, że spółka jest na dobrej drodze do osiągnięcia założonych celów.
- Obserwujemy rosnące zainteresowanie lokalami z segmentu popularnego, który jest szczególnie wrażliwy na zmiany stóp procentowych. Cięcia o 75 punktów bazowych wyraźnie pobudziły rynek. Klienci wracają do biur sprzedaży, choć nie przekłada się to jeszcze w pełni na liczbę transakcji. Z danych naszej spółki Dom Development Kredyty wynika, że zdolność kredytowa statystycznej rodziny wzrosła już o 6-13 proc. Z perspektywy rynku ważne jest, że rząd ostatecznie zadeklarował brak dalszych programów dopłat. Przez dłuższy czas rynek był w stanie hibernacji – czekał na decyzje systemowe, które ostatecznie nie zapadły. Teraz sytuacja się wyklarowała, a klienci, wiedząc, że są zdani wyłącznie na siebie, zaczynają podejmować decyzje o zakupie – mówi Mikołaj Konopka.
Deweloper nie zamierza jednak szarżować na budowach. Optymalny dla niego poziom to 3,5-4 tys. mieszkań w ofercie.
- Nie planujemy przekraczać tego pułapu, dlatego dostosowujemy liczbę uruchamianych inwestycji do tempa sprzedaży. Nadpodaż to największe zagrożenie dla firmy deweloperskiej, a dziś widać, że część rynku zaczyna się z nią mierzyć. W II kw. po raz pierwszy od dłuższego czasu sprzedaż na niektórych rynkach przewyższyła liczbę wprowadzonych lokali. Wcześniej nie wszystkie produkty znajdowały nabywców, co skłaniało deweloperów do wstrzymywania inwestycji – mówi Mikołaj Konopka.
Biurokracja i populizm szkodzą
Obecne nastroje w branży określa jako chłodne. Jak tłumaczy, to skutek wysokich stóp procentowych, spadku aktywności klientów kredytowych i negatywnej, populistycznej narracji rządu obwiniającego deweloperów i banki za trudną sytuację mieszkaniową Polaków.
- Do tego dochodzą ogromne bariery administracyjne, niejasne przepisy, trudności w uzyskiwaniu pozwoleń, co bardzo mocno uderza w mniejszych graczy. Widzimy już wyraźnie, że duzi deweloperzy zaczynają zwiększać udział w rynku. Może to być początek procesu większej konsolidacji. Jak bardzo się on rozwinie i na których rynkach, trudno dziś przewidzieć. Ale realia są takie, że prowadzenie małej czy nawet średniej firmy deweloperskiej staje się coraz trudniejsze. Koszty działalności rosną, a procedury trwają coraz dłużej – mówi Mikołaj Konopka.
Jak tłumaczy, pozwolenia uzyskuje się latami – to efekt niejasnych przepisów, problemów z ich interpretacją, opieszałości administracji, często wynikającej z braków kadrowych, a także niedomagań systemu sądownictwa.
- Na rozstrzygnięcia w przypadku odwołań czeka się miesiącami. Tymczasem koszty finansowania inwestycji już na etapie jej przygotowania są dziś bardzo wysokie, co oczywiście przekłada się na ceny nieruchomości. W ostatecznym rozrachunku koszty ponosi klient – mówi Mikołaj Konopka.
Zapytany o postulaty pod adresem rządu wymienia trzy.
- Pierwszy to klarowna komunikacja z rynkiem. Mam na myśli unikanie ogłaszania programów, które nigdy nie wejdą w życie. Takie działania blokują decyzje zakupowe klientów i wywołują chaos. Gdy popyt zostaje sztucznie wstrzymany, a potem nagle uruchomiony, rodzi to poważne zawirowania na rynku, także cenowe. Po drugie, chciałbym, aby branża deweloperska przestała być przedmiotem populistycznej retoryki polityków. Dziś banki i deweloperzy są często demonizowani, jakbyśmy to my byli winni wszystkim problemom rynku nieruchomości. Tymczasem przez ponad 30 lat państwo nie stworzyło żadnej skutecznej alternatywy dla rynkowej polityki mieszkaniowej. To my w dużej mierze budujemy miasta, to my odpowiadamy za ich rozwój, a mimo to jesteśmy nieustannie krytykowani. I wreszcie, chciałbym, by wszelkie regulacje, ustawy, rozporządzenia były tworzone z należytą starannością, w konsultacji z ekspertami, a nie chaotycznie i bez przemyślenia. Takie działania nie tylko podnoszą koszty, ale też generują ogromny bałagan w administracji. Przepisy są niejasne, ich interpretacja zależy od konkretnego urzędnika – i nikt nie wie, co właściwie obowiązuje. To nikomu nie służy – mówi Mikołaj Konopka.
Jak tłumaczy, konsultacje administracji z biznesem to często fikcja. Jako przykład podaje rozporządzenie do tzw. ustawy schronowej, które zostało przyjęte w lipcu, a zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2026 r.
- Problem w tym, że przepisy są kompletnie nieprecyzyjne. Nie wiadomo, kto ma odpowiadać za wdrożenie wymogów rozporządzenia. Nie ma też jasnych zasad finansowania – obowiązki są nałożone na nas, ale nikt nie określił, czy sektor prywatny będzie w jakikolwiek sposób dofinansowany. Jeśli mają za to płacić deweloperzy, tylko z tego tytułu koszty budowy wzrosną o 4–7 proc. – mówi Mikołaj Konopka.
Z naszych danych wynika, że w lipcu 2025 r. sprzedaż mieszkań na dziesięciu największych rynkach wzrosła ok. 8 proc. w porównaniu do czerwca. To pozytywny sygnał, ale należy go traktować jako odreagowanie po słabym czerwcu, a nie zapowiedź trwałego trendu. Dopiero kolejne miesiące pokażą, czy rynek wraca na ścieżkę wzrostu. Mimo obniżek stóp procentowych kredyty w Polsce są nadal drogie. Znajdujemy się dopiero na początku procesu sukcesywnego obniżania stóp. Banki tradycyjnie szybciej obniżają oprocentowanie depozytów niż kredytów, ale z czasem będą musiały dostosować również ofertę kredytową. Kredyty mogłyby być jednak jeszcze tańsze, gdyby państwo nie było chciwe. Dużo mówi się o rządowych systemach wsparcia dla rynku mieszkaniowego, ale prawda jest taka, że rynek i klienci wcale nie potrzebują dodatkowych programów. Potrzebują raczej stabilności i ograniczenia kosztów, które są sztucznie windowane. Przykładem jest podatek bankowy – niewiele osób wie, że stanowi on około 0,5 pkt proc. w marży kredytowej. A ponieważ aktywa banków obejmują również kredyty hipoteczne, to właśnie na kredytobiorców spada ciężar tego podatku. Z jednej strony słyszymy deklaracje polityków, że mieszkanie to prawo i że chcą wspierać najbiedniejszych. Z drugiej – ci właśnie potrzebujący muszą płacić wysokie oprocentowanie, bo państwo pobiera swoją część. Kredyty są drogie m.in. dlatego, że politycy jedną ręką rozdają, a drugą zabierają. Lepszym rozwiązaniem byłoby, gdyby państwo po prostu nie zabierało i nie rozdawało.
Dom Development bardzo dobrze radzi sobie na rynku, mimo że był on w ostatnim czasie wymagający dla deweloperów. Na plus wyróżnia się kontraktacją na poziomie przekraczającym 2 tys. lokali w pierwszym półroczu 2025 i 1 tys. lokali tylko w II kwartale. Wszystko wskazuje na to, że sprawdziła się strategia spółki koncentrowania się na nieco zamożniejszych klientach. Harmonogram przekazań wygląda obiecująco, na budowach nie powinno być przestojów. Ścieżka wynikowa wydaje się rosnąca.