W 2024 r. liczba ofert sprzedaży domów jednorodzinnych w Polsce była rekordowa.
— Podobnie jak w przypadku mieszkań także we wszystkich segmentach domów nastąpił nienotowany przez nas do tej pory wzrost oferty. Obecnie poszukujący domu może wybierać spośród niemal 57 tys. ogłoszeń z całej Polski — mówi Agata Stachowiak, ekspert rynku nieruchomości w Otodomie.
Z badania przeprowadzonego przez serwis Nieruchomosci-online.pl wynika, że w IV kw. ponad połowa pośredników odczuła spadek popytu na domy.
— Potwierdzają to dane dotyczące poziomu zainteresowania ogłoszeniami publikowanymi w naszym portalu. W IV kw. liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami w tej kategorii była o 14 proc. niższa niż w poprzednim. Trzeba jednak pamiętać, że w końcu roku zainteresowanie domami zawsze słabnie. Jeśli natomiast chodzi o ujęcie roczne, to zainteresowanie ogłoszeniami w IV kw. było niższe o 5 proc. — mówi Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl.
Stawki w dół
Wyniki badania przeprowadzonego przez ten serwis wskazują także na duże prawdopodobieństwo umiarkowanych obniżek cen ofertowych w I kw. 2025 r.
— Taką prognozę stawia 50 proc. ankietowanych agentów. 35 proc. spodziewa się stabilizacji stawek z końca ubiegłego roku, a tylko 15 proc. przewiduje ich wzrost — mówi Rafał Bieńkowski.
O możliwych obniżkach mówi też Agata Stachowiak.
— W I kw. 2025 r. możemy się spodziewać — tak jak w minionych latach — sezonowego odbicia sprzedaży, któremu sprzyja obecna podaż. Klienci, którzy do tej pory wstrzymywali się z zakupem, mają dobrą pozycję negocjacyjną i chętnie z niej korzystają. Zmiany w cenach będą miały formę korekty, jednak nie zakładamy lawinowych spadków. Pod koniec ubiegłego roku wzrosty wyhamowały do 2-3 proc. i na takim poziomie będą się kształtować w kolejnych miesiącach, jeśli żadne czynniki zewnętrzne nie zakłócają tego stanu. Wpływ wzrostu kosztów pracy oraz cen materiałów budowlanych, które były głównym czynnikiem podwyżki cen nowych domów w poprzednich kwartałach, zaczyna słabnąć. Także nadpodaż uniemożliwia dalsze przerzucanie rosnących kosztów na klientów, co zmusza deweloperów do obniżania marż na rynku domów — mówi Agata Stachowiak.
Zdaniem Wojciecha Rynkowskiego, eksperta serwisu Extradom.pl, pierwsza połowa roku będzie sprzyjać także planującym samodzielną budowę.
— Z punktu widzenia inwestorów indywidualnych dużym plusem początku roku jest wyraźne spowolnienie projektów deweloperskich. Dzięki temu przeciętny Kowalski ma większe szanse na zatrudnienie doświadczonych ekip budowlanych bez konieczności ponoszenia wygórowanych kosztów — mówi Wojciech Rynkowski.
Według danych Sekocenbudu na koniec 2024 r. budowa domu kosztowała najmniej w woj. lubuskim — ponad 5,4 tys. zł za metr. Na drugim biegunie było Mazowsze, gdzie średnia cena przekraczała 5,9 tys. zł.
— W samej Warszawie ceny zbliżyły się do 6,14 tys. zł. Są to kwoty netto, ponieważ inwestorzy mogą skorzystać z indywidualnych ulg podatkowych i odliczeń podatku VAT. Typowy dom jednorodzinny o powierzchni 80-110 m kw., czyli najchętniej wybieranej przez Polaków, kosztuje więc obecnie średnio 440-675 tys. zł — mówi Wojciech Rynkowski.
Niewykluczony zwrot akcji
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że ceny nowych domów są znacznie korzystniejsze w powiatach sąsiadujących z metropoliami.
— W okolicach Warszawy np. można znaleźć oferty ponad 100-metrowych domów w stanie deweloperskim często na dużych, kilkusetmetrowych działkach, których cena ofertowa koresponduje z dwupokojowym lokum w przeciętnej stołecznej lokalizacji — mówi Jarosław Jędrzyński.
Jego zdaniem wzrost liczby transakcji na rynku domów deweloperskich to tylko kwestia czasu.
— Przemawia za tym kilka czynników. Po pierwsze, rynek oczekuje pierwszej obniżki stóp procentowych jeszcze w tym roku, a jeśli nastąpi, zostanie zapewne odebrana jako początek serii redukcji kosztu rodzimego pieniądza. Tym samym znaczący wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe w przewidywalnej przyszłości wydaje się bardzo prawdopodobny. Po drugie, trudno sobie wyobrazić, by zapowiedzi ministra rozwoju dotyczące kolejnego programu wsparcia kredytobiorców ponownie spaliły na panewce, rujnując wizerunek rządu tuż przed wyborami prezydenckimi. Bardzo możliwe, że jeszcze przed końcem I kw. pojawią się konkrety wraz z terminem uruchomienia kolejnej inicjatywy rządu, a wówczas ożywienie koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym stanie się faktem. Z kolei napływ pieniędzy z KPO już wkrótce uruchomi na dużą skalę inwestycje infrastrukturalne. Fakt ten zapewne nie pozostanie bez wpływu na koszty budowy, ceny materiałów i usług budowlanych, które — o ile nie poszybują — wzrosną odczuwalnie. Najbliższe miesiące mogą być dogodnym okresem pod względem możliwości negocjacyjnych. Jeśli chodzi o ceny ofertowe, to najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest ich względna stabilizacja. Gdyby jednak miał nastąpić jakiś ruch, to w połowie roku bardziej prawdopodobny jest wzrost cen o co najmniej kilka procent niż ewentualny spadek — twierdzi Jarosław Jędrzyński.