Na początku 2012 r. analitycy rynku powierzchni magazynowych ostrzegali, że kończy się wolne miejsce w centrach logistycznych. Uprzedzali też przed podwyżkami czynszów. Po pierwszym kwartale 2012 r. sytuacja się w zasadzie nie zmieniła.
Mniej i drożej
— Mamy do czynienia ze stałym spadkiem podaży powierzchni magazynowej. Czynsze wciąż będą rosły — mówi Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Jones Lang LaSalle.
Dodaje, że zmniejszanie się wolnej powierzchni i idący za tym wzrost cen to proces ciągły i długotrwały. Właśnie dlatego zmiany w stawkach czynszów następują powoli i nierównomiernie w różnych regionach kraju. Dlatego firmy poszukujące powierzchni magazynowej do wynajęcia nie powinny zwlekać z decyzją.
Bo z każdym miesiącem czekania trudniej będzie wynegocjować korzystny poziom czynszu. Ograniczona podaż powierzchni magazynowej to w dużym stopniu efekt ostrożności deweloperów. Inwestycje spekulacyjne to w dalszym ciągu marginalna część rynku. Jeśli nawet buduje się magazyny bez wcześniejszego podpisania umowy z najemcą, to są to raczej niewielkie obiekty.
Projekty spekulacyjne nie wpływają więc w znaczący sposób na rynek. Dlatego firmy poszukujące powierzchni magazynowych dostępnych od zaraz nie mają łatwego zadania. Zwłaszcza, jeśli interesują je tylko najatrakcyjniejsze adresy.
— Wspomniane tendencje będą kontynuowane w drugim kwartale i kolejnych miesiącach 2012 r. Trzeba jednak zaznaczyć, że ich wpływ nie będzie równomierny w całym kraju. Podczas gdy w najbardziej popularnych rejonach wzrost czynszów powinien sięgnąć kilku procent, to w mniej atrakcyjnych stawki najpewniej się nie zmienią — przekonuje Tomasz Mika.
Okiem klienta
Warto pamiętać, że mimo tendencji widocznych w całej Polsce każda transakcja najmu jest inna. Pozycja wyjściowa firmy poszukującej powierzchni magazynowej zależy od wielu czynników. Jednym z nich jest termin, w jakim potencjalny najemca chce uzyskać dostęp do magazynu. Im jest krótszy, tym bardziej ograniczone pole negocjacji cenowych.
— Stawki za powierzchnie magazynowe zależą jednak przede wszystkim od dostępnej powierzchni. Zdecydowanie łatwiej negocjować tam, gdzie jest sporo pustostanów. Wiele zależy więc od potrzeb konkretnego najemcy i jego elastyczności odnośnie do miejscs — mówi Tomasz Mika. Tyle analitycy. A klienci?
Rozchwianie
Dariusz Nachyła, dyrektor projektu logistyka w Hellmann Worldwide Logistics Polska, czyli spółki, która swoją działalność operatora logistycznego opiera m.in. na najmowanej powierzchni magazynowej, uważa, że rzeczywisty stan polskiego rynku odzwierciedla ogromne zróżnicowane stawek. W części miejscowości rzeczywiście odczuwa się wzrost czynszów, ale są miejsca, w których ceny nie drgnęły.
— Powierzchnie, które poza standardowym wyposażeniem nie zapewniają tzw. wartości dodanych — takich jak dogodne położenie względem drogowej sieci komunikacyjnej lub kolejowej, terminali kontenerowych lub zaplecza administracyjnego — są nadal oferowane w cenach poniżej 2 EUR za mkw. — zauważa Dariusz Nachyła.
To rozchwianie cen najmu magazynów przełożyło się na wzrost konkurencyjności usług logistycznych. Szczególnie tych, przy których dużą część kosztów stanowi właśnie wynajem magazynu.
Porozmawiajmy
Rok 2012 oraz kolejne dwa, a może nawet trzy lata będą sprzyjały ostrożnej polityce inwestycyjnej, czego wynikiem będzie stabilny wzrost cen przy ich dużym zróżnicowaniu. Ta tendencja będzie się utrzymywać dopóty, dopóki rynek będzie trwał w niepewności.
Jedna rzecz wydaje się niezmienna. Dla uzyskania stawek czynszu satysfakcjonujących i wynajmującego, i najemcę ważny pozostanie dostęp do kompetentnego personelu — ludzi ze zdolnościami analitycznymi, dobrze przygotowanych do negocjacji.
— Nadal, mimo znanych schematów postępowania przy najmie magazynów to trudny proces. W praktyce często rozmowy z deweloperami nie mają nic wspólnego z negocjacjami — sumuje Dariusz Nachyła.
OKIEM PRAKTYKA
Będzie drożej
PAWEŁ MICHALAK
zastępca dyrektora logistyki magazynowej Schenker
W najbliższej przyszłości klienci powinni się spodziewać podwyżki czynszów magazynowych. Dlaczego? Magazynów bardzo szybko ubywa. Maleje liczba obiektów z atrakcyjnymi stawkami najmu. Trzeba być gotowym na to, że czynsze w budowanych teraz magazynach będą zdecydowanie wyższe — nawet o kilkadziesiąt procent. Wynika to przede wszystkim z tego, że deweloperzy zmienili podejście do biznesu.
Nie budują już obiektów spekulacyjnych. Wcześniej, spodziewając się popytu na powierzchnie sw określonych rejonach, kupowali działki i przygotowywali inwestycję dla potencjalnych klientów. Teraz takich obiektów prawie się nie buduje. Inwestycję rozpoczyna się dopiero po znalezieniu najemcy lub sprzedaży 70-80 proc. powierzchni magazynu.