Druga młodość biurowców

opublikowano: 03-09-2019, 22:00

Zaniedbane i postarzałe budynki to dobry biznes dla firm, które potrafią przywrócić im urodę i większą sprawność

Inwestorzy modernizują ponad 10-letnie biurowce, chcąc podnieść ich atrakcyjność i zapewnić nowych najemców. Na przykład na Służewcu Przemysłowym w Warszawie trwa właśnie rewitalizacja dwóch budynków z 2007 i 2009 r. zarządzanych przez Cromwell Property Group (CPG). Biurowce zmieniły nazwę z TP2 i TP3 na Innova Work Station i Signum Work Station. Rebranding i modernizacja części wspólnych to element nowej strategii najmu przyjętej dla tych nieruchomości. Według danych firmy Cushman & Wakefield (C&W) w największej warszawskiej dzielnicy biurowej prawie 7 na 10 biurowców zostało wybudowanych przed 2010 r. Wiele z nich już przeszło lub właśnie przechodzi modernizację.

METAMORFOZA:
METAMORFOZA:
Cromwell Property Group da nowe życie biurowcowi TP3 na warszawskim Służewcu. Obiekt ma być bardziej przyjazny użytkownikom i ekologiczny
Fot. ARC

Modernizacyjna nisza

Inwestowanie w biurowce 10-letnie lub starsze przypomina kupowanie mieszkań „na flipa” — po szybkiej modernizacji i znalezieniunowych najemców inwestor na ogół szybko znajduje na nie kupca.

— Firmy specjalizujące się w tym segmencie rynku same rzadko kiedy zatrzymują te nieruchomości w portfelu, aby zarabiać na ich wynajmowaniu. Jako inwestorzy długoterminowi musiałyby się zadowolić relatywnie niskimi stopami zwrotu, a kupując, rewitalizując i sprzedając kolejne nieruchomości, nierzadko osiągają kilkunastoprocentowy zysk — mówi Marcin Kocerba, ekspert w dziale rynków kapitałowych C&W.

Tacy inwestorzy kładą duży nacisk na repozycjonowanie, marketing, komercjalizację i odsprzedaż budynku nabywcy o bardziej konserwatywnej strategii, który nie chce sam zajmować się nieruchomością, lecz woli kupić taką, która już generuje dochód. Repozycjonowanie polega na zaprezentowaniu budynku jako przeznaczonego dla innego typu najemcy niż zaraz po wybudowaniu.

— Biurowiec wybudowany np. na początku lat 2000, który wówczas uchodził za najnowocześniejszy i mógł przyciągnąć najemców gotowych płacić najwyższe czynsze, dziś już za taki nie uchodzi. Obecnie właściciel powinien nastawić się więc na najemców poszukujących relatywnie dobrej lokalizacji, ale niechcących płacić wysokich czynszów. Dla nich priorytetem nie jest biuro w wyjątkowo eksponowanym budynku o najnowocześniejszej architekturze. Zależy im natomiast, żeby budynek oferował odpowiednie usługi, a samo biuro było zaaranżowane w sposób nowoczesny — tłumaczy Marcin Kocerba.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Czynsze w starych budynkach są nawet o 25-30 proc. niższe niż w najnowszych. Jednak gdy kupi się biurowiec w połowie pusty, a po modernizacji uda się wynająć 100 proc. powierzchni, repozycjonowanie się opłaca.

Nie tylko wrażenie

W marketingu zmodernizowanych budynków dużą rolę odgrywa pierwsze wrażenie, jakie wywołują odnowione elewacje i części wspólne (np. recepcje) wewnątrz. Ta część inwestycji służy przyciągnięciu nowych najemców. Żeby jednak chcieli zostać, ważne jest zapewnienie komfortu wewnątrz, a więc wydajnej wentylacji i dobrze działającej klimatyzacji oraz sprawnych rozwiązań teleinformatycznych. Po 10 czy 15 latach eksploatacji budynku te trzy obszary najczęściej wymagają poprawy. Często potrzebny jest też remont maszynowni windowych.

Modernizacja budynku Signum przez CPG obejmuje części wspólne — hole wejściowe zmienią wygląd i zostaną wysposażone w punkty informacyjne o transporcie miejskim i miejsca spotkań, a budynek w usługi consierge.

— Wewnątrz pojawi się parking dla rowerów oraz szatnie z szafkami i natryskami dla rowerzystów. Przed budynkiem została zainstalowana stacja Veturilo [rowerów miejskich — red.], powstanie również stacja do ładowania samochodów elektrycznych dla najemców. Zmieni się też duży teren zewnętrzny wokół budynku, pojawią się dodatkowe miejsca dla food-trucków, palarnia, nowa mała architektura, zieleń oraz miejsca rekreacyjne — mówi Katarzyna Kercz, kierownik ds. zarządzania portfelem w CPG.

Jak Feniks z popiołów

Budynki z lat 90. lub początku lat 2000. często nie nadają się do modernizacji. Opłaca się jednak je zburzyć i zbudować nowe. Podobnie jest wtedy, gdy stary biurowiec ma 30 m wysokości, a plan dopuszcza 60, 80 albo 100 m — szczególnie w Warszawie, gdzie dostępność działek w dobrych lokalizacjach jest już mocno ograniczona. Na przykład Skanska wyburzy biurowiec Ilmet przy rondzie ONZ, gdzie planuje własny projekt wieżowy, a Echo Investment kupiło od funduszu Immofinanz część Emparku na Służewcu, by zamiast biurowców zbudować mieszkania. Podobnie działa Strabag Real Estate.

— Wyburzenia stają się normą. Właśnie otworzyliśmy pierwszy w Polsce Motel ONE w miejscu biurowca z lat 60. W tym roku kupiliśmy też biurowiec Atrium International. Plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza w tym miejscu zabudowę wysokościową do 135 m. Wraz z nieruchomości przejęliśmy umowy najmu, więc nowa inwestycja w tym miejscu nie zacznie się tak szybko — mówi Łukasz Ciesielski, dyrektor zarządzający firmy Strabag Real Estate (SRE) w Polsce.

SRE nie wyklucza w przyszłości zaangażowania w projekty modernizacyjne — przygląda się np. historycznym kamienicom pod kątem rewitalizacji.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane