Zasoby magazynowe drugiej strefy warszawskiej (obejmuje m.in. takie miasta jak Mszczonów, Pruszków, Nadarzyn, Janki, Raszyn, Piaseczno, Góra Kalwaria, Ożarów Mazowiecki czy Radzymin) na koniec 2024 r. przekroczyły 5,9 mln tys. m kw. Aktywność deweloperów pozostawiała jednak wiele do życzenia.
– W całym 2024 r. spółki oddały w tym rejonie do użytku tylko niewiele ponad 366 tys. m kw. nowych magazynów. Dla porównania, w 2023 r. było to ponad 632 tys. m kw. nowej powierzchni – zwraca uwagę Katarzyna Adamska, doradczyni w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych firmy Newmark Polska.
Największym ukończonym obiektem był zlokalizowany w Wiskitkach CTPark Warsaw West o powierzchni ponad 110 tys. m kw. Inne znaczące kompleksy, których budowę ukończono w minionym roku to: CTPark Warsaw South w Mszczonowie (67,4 tys. m kw.), P3 Warsaw I w Lesznowoli (50,2 tys. mkw.) oraz MLP Pruszków II (33,2 tys. mkw.).
Jak podaje Newmark, w rejonie buduje się obecnie zaledwie 182 tys. m kw. magazynów. To o połowę mniej niż przed rokiem.
- Spadająca liczba nowych budów nadal jest spowodowana droższym finansowaniem inwestycji, niepewną sytuacją geopolityczną, a co za tym idzie niechęcią deweloperów do podejmowania ryzyka i rozpoczynania budów na zasadach spekulacyjnych. Jeszcze kilka lat temu, w takich miejscowościach, jak Janki czy Ożarów budowy zaczynały się przy skomercjalizowaniu hali na poziomie 20-30 proc. Od wybuchu wojny w Ukrainie, inwestorzy oczekują przednajmu co najmniej połowy budowanej powierzchni – tłumaczy Katarzyna Adamska.
Popyt w drugiej strefie warszawskiej utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Według Newmarka w 2024 r. firmy wynajęły w tym rejonie prawie 1,2 mln m kw. magazynów. Nieco lepszy wynik - 1,27 mln m kw. - zanotowano do tej pory tylko w 2023 r.
Zdaniem Katarzyny Adamskiej, druga strefa to dobra alternatywa dla magazynów zlokalizowanych w stolicy. Zakusy na tę część Mazowsza mają zwłaszcza firmy, które nie potrzebują być tak blisko klienta końcowego, i dla których ważny jest sprawny dostęp do dróg szybkiego ruchu i brak korków na wyjeździe z miasta.
– Co istotne, różnice w stawkach czynszu między pierwszą i drugą strefą są naprawdę duże. Przykładowo, stawki wywoławcze na Targówku wahają się między 5 a 8,5 EUR za 1 m kw., natomiast już w Markach, Kobyłce czy Radzyminie stawki rozpoczynają się od 4 EUR za 1 m kw. Przy średnich i większych najmach są to ogromne różnice, tymczasem Marki i Targówek dzieli niecałe 15 minut jazdy samochodem. Stąd wiele firm zaczyna działalność w pierwszej strefie, np. jako start-up, a po kilku latach rosną, rozwijają się i relokują poza granicę miasta, gdzie za ten sam czynsz są w stanie wynająć większe magazyny – wyjaśnia Katarzyna Adamska.
Z analiz firmy doradczej Axi Immo wynika, że w minionym roku w całej Polsce deweloperzy oddali do użytku o 30 proc. mniej magazynów niż rok wcześniej. Popyt wzrósł natomiast o 4 proc.
Renata Osiecka, partnerka zarządzająca Axi Immo podkreśla, że polski sektor magazynowy jest nadal jednym z najsilniejszych w Europie.
- Przewidywany wzrost gospodarczy daje podstawy dla optymistycznych prognoz po stronie popytu i podaży. Aktywność firm powinna nadal koncentrować się na optymalizacji procesów oraz realizacji strategii ESG. Relokacje będą przemyślane, a rosnące koszty i niedobór kadr wpłyną na większą liczbę renegocjacji umów. Po stronie podaży deweloperzy skoncentrują na rynkach z ograniczoną powierzchnią, stawiając na projekty z wysokim poziomem przednajmu. Z kolei na rynku inwestycyjnym stabilizacja stóp kapitalizacji powinna pobudzić aktywność inwestorów, m.in. poprzez przejęcia gotowych obiektów – tłumaczy Renata Osiecka.