PKP planują przekształcić kilkanaście największych dworców w Polsce w duże centra obsługi handlowej. W przyszłości obiekty te mogą zostać sprzedane prywatnym nabywcom lub wniesione aportem do spółek z udziałem prywatnego kapitału. Do tego momentu będą one jednak własnością spółki zajmującej się nieruchomościami, a należącej do holdingu PKP.
Dworce kolejowe i przyległe do nich grunty w większości znajdują się w centrum dużych miast. Są nimi zainteresowane samorządy. PKP natomiast chce pozbyć się tych nieruchomości za nie zapłacony podatek VAT. Wśród kandydatów do wykorzystania dworców i przyległych do nich terenów są duże grupy kapitałowe, z którymi kolej zamierza wchodzić w spółki, budować nowe obiekty i wspólnie nimi zarządzać, a także deweloperzy, którzy chcą kupić dworce w średniej wielkości miastach i zaadaptować je do działalności handlowej.
— Dworce kolejowe wcale nie muszą być związane własnościowo z przewoźnikiem. Dowodzą tego doświadczenia innych krajów. W Holandii na przykład dworce są niezależną jednostką wydzieloną z infrastruktury — mówi Jacek Bukowski, doradca inwestycyjny TOR.
W marcu 2000 r. PKP, holenderska spółka ING Real Estate i prezydent Katowic podpisali porozumienie dotyczące zagospodarowania dworca w Katowicach i terenów przydworcowych. ING Real Estate przedstawiła już wyniki badań marketingowych i ocenę opłacalności inwestycji. Holendrzy mają też przygotować projekt urbanistyczny i propozycję zawiązania spółki. Rozdzielone torami miasto w miejscu, gdzie stoi dworzec, ma pokryć betonowa płyta. Pod tym stropem zostałyby ukryte perony i dworzec autobusowy. Na powierzchni powstaną m.in. biurowce, centrum handlowe i rozrywkowe wraz z kinem typu multipleks. Miasto Katowice ma wnieść do tego przedsięwzięcia tereny, które kupi od PKP za nie zapłacony podatek VAT. PKP wniesie aportem dworzec w obecnym stanie oraz prawo zabudowy wzdłuż linii kolejowej. Według wstępnych założeń, realizacja projektu ma kosztować 500-600 mln USD. Jego sfinansowaniem zajmie się ING Real Estate.
Inwestorem strategicznym w Krakowie jest amerykańska firma developerska Tishman Speyer Properties. W maju 2000 r. PKP zwarły z tą firmą umowę przedwstępną i podpisały list intencyjny w sprawie utworzenia spółki PKP-Tishman, która ma dokończyć budowę dworca podziemnego w Krakowie. Tishman ubiega się o wieczystą dzierżawę 12 hektarów gruntów kolejowych, dzierżawę powierzchni handlowych pod peronami przyszłego dworca, płyty parkingowej nad peronami, nad którą nadbudowałby kolejne kondygnacje i zarządzał parkingiem.
W Warszawie na modernizację czeka Dworzec Centralny. ING Real Estate zbuduje tam kosztem 1 mld zł nowoczesne centrum handlowo-biurowo-hotelowo- -rozrywkowe o nazwie Złote Tarasy. W obiektach o łącznej powierzchni około 205 tys. metrów kwadratowych znajdą się biura (24 tys. mkw.), sklepy i restauracje (60 tys. m kw.), hotel z 350 pokojami, kino na 4 tys. miejsc, oraz parking na 1,4 tys. samochodów. Inwestycja ma być zakończona w 2004 r.