Najbardziej opłacaa się budować w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu
Ceny materiałów i usług spadają, ale rentowność deweloperów także. Czy jest to więc dobry moment na rozpoczynanie budowy?
Nowym inwestycjom sprzyja dzisiaj wiele czynników. Popyt na mieszkania rośnie, a ceny działek budowlanych spadają. Niestety, zdaniem ekspertów barierą nie do pokonania jest pozyskanie finansowania.
Ponad dwa lata temu, w okresie najlepszej koniunktury, deweloperzy mogli liczyć na ponad 30-procentowe marże. Dziś w największych miastach wynoszą one średnio kilkanaście procent.
Ceny w dół
W okresie hossy rosły też ceny materiałów budowanych — o kilkadziesiąt, a nawet kilkaset procent w ciągu roku. Na przykład od kwietnia 2006 r. do połowy 2007 r. cegły podrożały o 120 proc. Rosły też wynagrodzenia, zwłaszcza najbardziej wykwalifikowanych pracowników.
Rok temu sytuacja zmieniła się radykalnie. Ceny materiałów budowlanych i usług poszły mocno w dół. Najbardziej, bo o niemal 40 proc., staniała stal. Ceny cegieł spadły o 20 proc.
Ta tendencja utrzymuje się w 2010 r. W pierwszym kwartale ceny materiałów budowlanych straciły dalsze 5 proc.
Podobnie jest z usługami. Z informacji firm wykonawczych wnika, że w tym roku obniżyły ceny nawet o 50 proc.!
To dobra wiadomość dla inwestorów, bo do tej pory z roku na rok koszty budowy rosły. Z danych GUS wynika, że jeszcze w 2005 r. koszt budowy metra kwadratowego mieszkania wynosił od 2, 4 do 2, 5 tys. zł. Trzy lata później już o tysiąc więcej.
Ten trend wyhamował w 2009 r. Obecnie najwyższy jest koszt budowy lokalu w stolicy i we Wrocławiu, gdzie wynosi od 3 do 4 tys. zł, a najniższy w Łodzi — od 2, 5 do 3, 5 tys. zł
Niższa opłacalność
Z informacji CEE Property Group wynika, że obecnie rentowność projektów deweloperskich wynosi od 16 do 28 proc. Najbardziej opłaca się dziś budować w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu, bo ceny mieszkań są tam najwyższe. Najmniej — w Łodzi, gdzie rentowność projektów deweloperskich wynosi 16 proc.
Zdaniem ekspertów z CEE Property Group w najbliższym czasie czynnikiem, który wpłynie na opłacalność inwestycji, będzie rodzaj finansowania. Ze względu na ograniczoną dostępność kredytów deweloperzy będą musieli poszukać alternatywnych źródeł kapitału, takich jak fundusze inwestycyjne czy obligacje.
— Wywoła to konieczność zmniejszenia marż do 10, góra 15 proc., z obecnego poziomu blisko 30 proc. — ocenia Tomasz Błeszyński, niezależny ekspert rynku nieruchomości.
Jego zdaniem teraz jest dobry moment dla tych deweloperów, którzy mają profesjonalnie przygotowane projekty z segmentu popularnego w dobrze skalkulowanej cenie i o przyzwoitym standardzie.
— Niestety, takich projektów jest niewiele, a deweloperzy wciąż twardo trzymają ceny. O ile jednak duże i silne kapitałowo firmy mogą sobie na to pozwolić, mniejsze już nie. I tak w konsekwencji tracą na tym klienci — ocenia ekspert.
Z tą tezą nie zgadza się Zbigniew Malisz, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
— Oceniając marże deweloperów, trzeba wziąć pod uwagę wszystkie koszty, w tym przygotowanie prawne inwestycji, koszt koncepcji architektonicznej itd. Ponadto w dyskusji na ten temat nikt nie bierze pod uwagę, że jest wiele projektów, które nigdy nie dochodzą do skutku, m.in. z powodu protestu sąsiadów i sporów z lokalnym samorządem. Deweloperzy, prowadząc działalność, biorą na siebie spore ryzyko — ocenia Zbigniew Malisz.
Jego zdaniem wiąże się ono również z typową dla deweloperki cyklicznością.
— Zyski osiągnięte przez deweloperów w poprzednich latach zapobiegły wielu spektakularnym upadłościom. Firmy wypracowały środki, które dają im możliwość działania na trudniejszym rynku — podkreśla dyrektor generalny PZFD.
To nie jedyne jego spos-trzeżenia.
— Banki chętniej finansują nabywców mieszkań, a prawie całkowicie wycofały się z pożyczek dla deweloperów — narzeka Zbigniew Malisz.
Paweł Grząbka, prezes CCE Property Group. jest większym optymistą.
— To najlepszy moment na rozpoczynanie nowych inwestycji, ale wysypu projektów raczej nie będzie, bo w dalszym ciągu deweloperzy mają trudności z pozyskaniem finansowania — ocenia prezes CEE.
Jego zdaniem problemem są zwłaszcza koszty finansowania, które znacząco wzrosły. Teraz warunkiem uzyskania kredytu jest zarówno przedsprzedaż około 30 proc. mieszkań, jak i kapitał własny. Tymczasem jeszcze dwa lata temu banki udzielały kredytów inwestycyjnych praktycznie bez żadnych warunków wstępnych.