Galeria handlowa na gruzach fabryk

Agnieszka Zielińska, Agnieszka Janas
opublikowano: 22-08-2006, 00:00

W centrum Bielska-Białej wyburzono XIX-wieczne hale fabryczne. Zgodził się na to konserwator zabytków, choć wcześniej uznał je za cenne obiekty.

W Polsce panuje dziś moda na rewitalizację starych poprzemysłowych hal.

Przykład Starego Browaru w Poznaniu, łódzkiej Manufaktury i Starej Papierni w podwarszawskim Konstancinie pokazuje, że inwestorom opłaca się sfinansować adaptacje starych fabryk na luksusowe centra handlowe. Ta zasada działa wszędzie, ale nie w Bielsku-Białej.

Nie do wyburzenia

Zburzony fabryczny kompleks w Bielsku-Białej znajdował się w miejscu wymarzonym dla inwestorów — w centrum miasta nad rzeką Białką. Historyczna zabudowa tworzyła nad nabrzeżem unikatowy krajobraz. Znajdowały się tutaj nie tylko przemysłowe hale, ale również domy fabrykantów. Fabryki wzniesione w XIX i XX wieku zlokalizowane były między rzeką a ulicami: Cechową, Wałową i Mostową, tuż obok głównego deptaka miasta w pobliżu ulicy 11 Listopada. W sumie znajdowało się tu 17 obiektów, które do niedawna były częścią Zakładów Przemysłu Wełnianego Finex.

W połowie lat 90. gmina kupiła teren z myślą o stworzeniu tu biznesowo-usługowego centrum.

Jednak próby zainteresowania inwestorów kończyły się fiaskiem. Powód? Przeważająca część terenu znajdowała się w strefie ochrony konserwatorskiej. W praktyce oznaczało to, że nie można tu nic wyburzyć.

— Niestety, blokowało to inwestycje w tym rejonie. Inwestorów odstraszały ewentualne koszty rewitalizacji całego obiektu — opowiada Józef Hreczko, radny, członek komisji rewizyjnej.

Ówczesne władze miasta próbowały rozwiązać ten problem. W 2001 roku wysłały do kierownika delegatury wojewódzkiego konserwatora zabytków Jacka Koniora pismo z pytaniem o możliwość rozbiórki części budynków. Odpowiedź była jednoznaczna.

Zdaniem konserwatora, możliwość rozbiórki dotyczyła tylko części obiektów (konkretnie oznaczonych numerami: 6, 7, 8, 9, 19, 20, 21, 22 oraz przybudówek do hali 17, 2 i 9).

Wyburzenia pozostałych Jacek Konior kategorycznie zabronił. „Największe wartości zabytkowe zostały skupione wzdłuż rzeki, gdzie występują najstarsze hale poprzemysłowe. Dlatego też wnioskowane do rozbiórki obiekty oznaczone we wniosku cyframi 2, 5, 10, 12, a zlokalizowane wzdłuż koryta rzeki Białki winno się zachować (poddać adaptacji pod nową funkcję, zachowując ich elewację, gabaryty, wysokość) bez możliwości ich rozbiórki, gdyż stanowią one historyczny przekaz tradycji przemysłu sukienniczego miasta i jego historii” — napisał w piśmie do urzędu.

W rezultacie zabytkowego obiektu nie udało się sprzedać. Wyjątkiem był jedynie dom handlowy Wokulski, który ulokował swoją siedzibę w niewielkiej części kompleksu będącej adaptacją jednej z hal.

Dwóch konkurentów

W ubiegłym roku miasto po raz kolejny zorganizowało przetarg. Warunki były identyczne jak poprzednio. Wynikało z nich, że teren wpisany jest do rejestru zabytków i przeważająca część podlega ścisłej ochronie konserwatorskiej. Prowadzenie w nim robót budowlanych wymagać będzie zatem zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków.

— Opinie konserwatora były wiążące. Zgodnie z nimi, budynki należało bezwzględnie zachować, co było najważniejszym warunkiem przetargu — podkreśla Józef Hreczko.

Tym razem inwestycją zainteresowały się dwie firmy: Bielsko Business Center 2 (BBC2), spółka córka Bielsko Business Center — firmy, która wybudowała wcześniej w Bielsku-Białej Centrum Handlowo-Rozrywkowe Sfera — i zarejestrowana w Warszawie GANYA Investments.

Propozycja tej ostatniej zakładała zachowanie wszystkich zabytkowych budynków i ich rewitalizację. Spółka gotowa była kupić kompleks za 9 milionów zł. Koncepcję zagospodarowania zabytkowego obiektu w imieniu firmy przygotował znany architekt prof. Stefan Kuryłowicz.

— Projekt zgłoszony przez GANYA Investments zakładał zachowanie wszystkich zabytkowych budynków pofabrycznych. Wyburzeniu miały podlegać tylko obiekty wymienione w warunkach przetargu, na które wcześniej zgodził się konserwator zabytków. Na terenie dawnego Fineksu zaplanowane zostały: hotel, eleganckie lofty, biura i centrum handlowe. Stan budynków nie był rewelacyjny, ale pozwalał na ich rewitalizację. Oczywiście podraża to koszty realizacji inwestycji, ale w końcowym rozrachunku podnosi jej wartość komercyjną. Tak dzieje się na całym świecie — ocenia architekt.

Bielsko Business Center 2 mniej rygorystycznie podeszło do zapisów. Jego oferta zakładała wyburzenie wszystkich budynków i jedynie odtworzenie elewacji fabryk zlokalizowanych dawniej wzdłuż rzeki. „W projekcie pozostawiono dwa fragmenty istniejącej zabudowy: mury elewacji hal fabrycznych postawione wzdłuż rzeki i mury elewacji domów fabrykantów. Nowe formy architektoniczne budynku zostały zaprojektowane we współczesnych formach i materiałach” — czytamy w ofercie zaproponowanej przez firmę.

Za cały teren spółka zaoferowała 8 milionów złotych.

Równi i równiejsi

Ostatecznie przetarg wygrała koncepcja firmy BBC2, która niemal od razu zwróciła się do konserwatora z pytaniem o zgodę na wyburzenie budynków, które jeszcze w fazie przetargu uważano za niemożliwe do usunięcia. I o dziwo ją dostała, bo nagle stanowisko konserwatora uległo zmianie. Wniosek spółki trafił do rady przy wojewódzkim konserwatorze zabytków, a ta go zaakceptowała. Dlaczego?

Zdaniem Jacka Koniora, Finex wpisany był do rejestru zabytków nie jako konkretny obiekt , ale jako zabytkowy układ urbanistyczny. Przedstawiając własną koncepcję zagospodarowania terenu, BBC2 wpisało się ze swoim projektem w ten zabytkowy układ. Dlatego dostało zgodę na wyburzenie większości budynków.

Kilkuosobowa komisja uznała więc, że budynki nie przedstawiają żadnej wartości i można je wyburzyć. Jej przedstawicielom wystarczyło jedynie zapewnienie, że w miejsce obiektów stojących nad rzeką inwestor wybuduje coś podobnego.

Co ciekawe, w stosunku do innego inwestora postawa konserwatora nie była już tak elastyczna. Gdy w ubiegłym roku kupcy z domu handlowego Wokulski wystąpili do konserwatora o zgodę na rozbudowę użytkowanej przez siebie hali, dostali odmowę.

„Układ ten obejmuje przestrzeń o wysokiej wartości zabytkowej. Wprowadzenie nowej zabudowy winno mieć miejsce jako uzupełnienie zdekompletowanych układów przestrzennych, rekonstrukcji lub korekt urbanistyczno-konserwatorskich na zasadach rewaloryzacji. (…) Właśnie trwają rozmowy w sprawie adaptacji zespołu Fineksu. Przyjęte rozwiązania dla rozbudowy Sfery będą narzucały warunki wytyczne dla sąsiedniej zabudowy (…), a zatem wskazana jest z punktu widzenia konserwatorskiego współpraca” — napisał w odpowiedzi Jacek Konior.

Nie ma sprzeczności

Już po rozbiórce Jacek Konior zaczął odbierać telefony od niedoszłych inwestorów.

— Mówią oburzeni, że gdyby wiedzieli, że budynki można burzyć, przystąpiliby do przetargu. Nie wiem, czemu dzwonią do mnie. To nie ja organizowałem przetarg — zwierzał się niedawno na łamach „Dziennika Zachodniego”.

Jednocześnie przyznał, że przed rozstrzygnięciem przetargu został poproszony o opinię jako ekspert od ochrony zabytków. Zaznaczył wtedy, że koncepcja zaproponowana przez jednego z dwóch potencjalnych inwestorów nie spełnia warunków przetargu.

I to ten inwestor wygrał.

— Można było drożej sprzedać tę nieruchomość, jednocześnie wybierając bardzo dobrą koncepcję zagospodarowania — dodał konserwator.

Sprzeczności w wypowiedziach podwładnego nie widzi Jacek Owczarek, śląski wojewódzki konserwator zabytków.

— Obszar wpisany był do rejestru zabytków jako układ urbanistyczny, a nie poszczególne budynki. Nie widzę w wyburzeniu nic złego. To wymiana starego budynku na nowy o tej samej kubaturze i powierzchni. To przecież nigdy już fabryką nie będzie, a zgodę pozytywnie zaopiniowała Rada Ochrony Zabytków — uważa Jacek Owczarek.

Innego zdania jest Józef Hreczko.

— Należało przed przetargiem sprawdzić, czy budynki można burzyć czy nie. I w razie konieczności zrezygnować z warunku ograniczającego zainteresowanie inwestorów — podkreśla radny.

Zgodnie z prawem

To nie koniec niejasności wokół inwestycji.

Ratusz w przedstawionych inwestorowi warunkach m.in. ograniczył ilość powierzchni handlowej do 14 tys. mkw. Tymczasem BBC2 otrzymało decyzję o warunkach zabudowy, z której wynika, że nowe centrum handlowe może przekroczyć łącznie powierzchnię 24 tys. mkw., co jest wyraźnym złamaniem warunków przetargu.

— Czy mamy do czynienia z niekompetencją urzędników czy też z innym zjawiskiem? — zastanawia się Józef Hreczko.

Co na to władze? Zdaniem rzecznika prezydenta miasta Tomasza Kiconia, wszystko odbyło się zgodnie z prawem. Przed ogłoszeniem przetargu kontaktowano się z wojewódzkim konserwatorem zabytków, który stwierdził, że zalecenia co do zachowania większości hal są aktualne.

— Nie ma też żadnej sprzeczności między decyzją o warunkach zabudowy a warunkami przetargu. Wybrana koncepcja przewidywała jedynie orientacyjną powierzchnię. Gdy inwestor uzyskał zgodę na wyburzenie budynków na omawianym terenie, zwiększyła się jego chłonność, co pozwoliło na budowę większych obiektów — mówi rzecznik.

Okiem eksperta

Przetarg trzeba rozpisać na nowo

Miasto sprzedało teren w Bielsku-Białej za tanio. Wartość nieruchomości, na której znajdują się zabytki pod ochroną konserwatorską, jest dużo niższa — bo trzeba wziąć pod uwagę koszty ewentualnej rewitalizacji — od tej, na której można coś wyburzyć.

Podejrzenia budzi również nagła zmiana decyzji konserwatora. Są zatem podstawy do unieważnienia przetargu i rozpisania nowego, opartego na uczciwie postawionych warunkach.

prof. Witold Werner, architekt, rzeczoznawca budowlany

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Zielińska, Agnieszka Janas

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu