Dynamika wzrostu cen mieszkań we wrześniu wyraźnie spowolniła. Z raportu opracowanego przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl wynika, że we wrześniu średnie ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w Polsce pozostawały na poziomie zbliżonym do tych sprzed miesiąca. Indeks urban.one wyniósł 109,77 pkt (109,47 m/m)
- Choć ceny zwolniły swój pęd w górę, to wszystko wskazuje na to, że to chwilowy oddech, a nie pękanie bańki – ocenia sytuację Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.
Wielu uczestników rynku nieruchomości obawia się, że bardzo duże wzrosty cen w ostatnich latach to bańka cenowa, podobna do tej, która nastąpiła niespełna dekadę temu. Zdaniem Bartosza Wałeckiego, analityka w Michael/Ström Dom Maklerski, sytuacja nie jest analogiczna. Jego zdaniem krach jest mało prawdopodobny z racji dobrej sytuacji gospodarstw domowych, na którą wpłynął wzrost poziomu wynagrodzeń, niższe obciążenie dochodów ratami kredytów mieszkaniowych czy inna polityka ich udzielania.
- Biorąc pod uwagę aktualne uwarunkowania rynkowe, czyli z jednej strony wciąż relatywnie silny popyt, a z drugiej niedobór oferty, nie należy spodziewać się, że ceny mieszkań w najbliższym czasie będą gwałtownie spadać – podsumowuje Bartosz Wałecki.
W jego ocenie scenariusz na najbliższe lata to wyhamowanie boomu mieszkaniowego i powrót do kilkuprocentowej rocznej dynamiki wzrostów cen mieszkań lub nawet ich okresowa stabilizacja.
Zyskują małe miasta
W największych aglomeracjach Polski indeks urban.one ukształtował się na poziomie 116,01 pkt, wzrósł więc tylko o 0,34 pkt. W sierpniu wzrost ten względem lipca wynosił 1,43 pkt, a w lipcu względem czerwca 2,01 pkt.
Mimo iż wysokość cen transakcyjnych w dużych miastach wyhamowała, choć nie spadła, to z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wynika, że na rynku pierwotnym w agregacji największych miast uległy one korekcie. Na rynku z drugiej ręki pozostały w na stabilnym poziomie.
Jednak w skali całego kwartału wzrost był znaczący. Na rynku pierwotnym sięgnął 4,2 proc., zaś na wtórnym 3,5 proc. Z monitoringu Cenatorium wynika, że ceny ofertowe na rynkach warszawskim, krakowskim i trójmiejskim, przekraczają już stawkę 11 tys. zł za m/kw.
Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium, podkreśla zmieniającą się sytuację na rynku nieruchomości, która w perspektywie może dodatkowo wpłynąć na dalsze wzrosty cen w największych miastach. Powodem jest malejąca w nich podaż. Z jej obserwacji wynika, że deweloperzy stali się w tym roku bardzo aktywni w mniejszych miastach, kosztem właśnie największych rynków.
- W latach 20105-17 deweloperzy budowali w ośmiu największych miastach, tj. w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi, Gdyni, Gdańsku i Sopocie około 55-60 proc. mieszkań. Obecnie udział nowych budów spadł w nich do 34 proc. – podkreśla Anna Karaś.
Dodaje, że obecnie dynamicznie rozwija się rynek pierwotny w Lublinie, Białymstoku, Katowicach, Kielcach i Częstochowie.
- W mniejszych miastach ceny gruntów są znacznie niższe, a konkurencja znacznie mniejsza, dzięki czemu deweloperzy maja szanse na osiąganie wysokich stóp zwrotu z inwestycji oraz bardzo szybkie upłynnianie oferowanych mieszkań – dodaje starsza analityczka w Cenatorium.
Zaznacza, że lokalizacje te cieszą się dużym popytem, gdyż w mniejszych miastach nadal dominuje zabudowa z tzw. wielkiej płyty.
Nie dziwi więc fakt, że większość ekspertów zapytanych przez Cenatorium spodziewa się dalszego wzrostu cen w największych miastach Polski w nadchodzących sześciu miesiącach.
W stolicy odpływa podaż
W Warszawie dynamika wzrostu cen od kilku miesięcy jest niewielka. We wrześniu jednak indeks urban.one lekko wzrósł w porównaniu z poprzednim miesiącem, choć nadal nieznacznie. Ukształtował się na poziomie 117,20 pkt, co oznacza że wobec sierpnia odnotowano zmianę na poziomie 0,49 pkt.
Ceny ofertowe na rynku deweloperskim w Warszawie pozostawały we wrześniu bez zmian. Te z drugiej ręki zaliczyły 2,2 proc. wzrostu. Średnia cena ofertowa przekroczyła zatem poziom 13 tys. zł/m kw.
- Na rynku widać spowolnienie sprzedaży wynikające z braku nowej oferty – podsumowuje sytuację na stołecznym rynku nieruchomości Anna Karaś.
Z badania ankietowego Cenatorium przeprowadzonego wśród ekspertów wynika, że 62,5 proc. z nich spodziewa się stabilizacji poziomu popytu w nadchodzących miesiącach. 37,5 proc. spodziewa się jednak jego spadku.
Minimalnie drożej za działki
Sytuacja dotycząca cen gruntów uległa lekkiej poprawie na korzyść sprzedających. Ceny transakcyjne minimalnie wzrosły.
We wrześniu 2021 r. średnia cena gruntów pod zabudowę jednorodzinną wzrosła o 0,16 pkt. Na koniec miesiąca indeksu urban.one wyniósł 142,62 pkt.
W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium eksperci podzielili się na dwa fronty, jeśli chodzi o sytuację na rynku gruntów budowlanych w nadchodzących sześciu miesiącach. 42,9 proc. z nich spodziewa się stabilizacji. Dokładnie taki sam procent ekspertów spodziewa się pogorszenia sytuacji na rynku gruntów budowlanych.
Polityka klimatyczna podbije ceny do góry
Eksperci zauważają, że wraz ze wzrostem znaczenia ochrony klimatu ceny nieruchomości będą rosły. Ich zdaniem jest to droga nieuchronna.
- Wzrost kosztów energii - a to jeden z prawdopodobnych skutków regulacji - będzie miał ogromny wpływ na wzrost cen mieszkań. Wymagania niskoenergetyczne to także wyższe koszty budowy. Należy spodziewać się, że unijne zmiany będą jednym z czynników powodujących wzrost cen – ocenia Marcin Krasoń.
Bartosz Wałecki zauważa, że wprowadzenie zmian związanych z Fit for 55 spowoduje znaczący wzrost kosztów utrzymania starszych i nieefektywnych energetycznie budynków.
- Nowe budownictwo mieszkaniowe będzie jeszcze bardziej konkurencyjne ze względu na zdecydowanie niższe koszty eksploatacji, których wysokość odgrywa kluczową role w długim terminie – podkreśla Bartosz Wałecki.
Dodaje, że według analiz Komisji Europejskiej aż 75 proc. budynków w Unii Europejskiej jest nieefektywna energetycznie, a nieruchomości odpowiadają za 40 proc. zużycia energii w Europie i 36 proc. emisji gazów cieplarnianych.
- Nowe przepisy przełożą się również na ceny podstawowych materiałów budowlanych, do wytworzenia których konieczne są duże nakłady energii, takich jak cement czy stal. Prowadzić to będzie do zwiększenia kosztów realizacji inwestycji, a tym samym wzrostu cen mieszkań – podsumowuje Bartosz Wałecki.
Michał Kubicki podkreśla, że trzecia dekada lat XXI w. będzie stała pod znakiem zmierzania do zeroemisyjnej gospodarki.
- Będzie to miało wpływ na rozwój technologii oszczędzania energii, jej generowania i ze źródeł wyłącznie odnawialnych. Zagospodarowywania tzw. szarej wody, retencji wód opadowych oraz większego udziału zieleni w nowych inwestycjach, w celu zmniejszenia parowania wód gruntowych. To wszystko będzie jednak sporo drożej kosztować – zaznacza prezes CMP Center Management Polska.