Czerwone cegły wkomponowane we współczesną architekturę. Zapach historii i czar nowoczesności. To przyciąga klientów. Rewitalizacja jest opłacalna.
Rozpadające się mury postindustrialnych budowli mogą być łakomym kąskiem dla deweloperów i inwestorów. Pod kilkoma warunkami. Nieruchomość musi być w centrum miasta, mieć odpowiednio dużą powierzchnię oraz atrakcyjną cenę.
— Nie bez znaczenia jest także chęć władz samorządowych pozbycia się problemu, jakim jest rozpadający się budynek (lub ich zespół) w centrum miasta. Taka życzliwość ułatwi przedsiębiorcy życie. Postawa magistratu często pozwala zaoszczędzić dużo czasu (oraz pieniędzy) w trakcie procedur administracyjnych — zauważa Katarzyna Michnikowska z działu badań i analiz firmy doradczej Cushman & Wakefield.
Grunt to lokalizacja
Firmy poszukują biur, turystyka wyraźnie przyspieszyła, a w każdym centrum handlowym najemcy w długiej kolejce czekają, aż pojawi się jakiś wolny lokal. Grzech nie wykorzystać koniunktury! Deweloperzy poszukują więc terenów, aby budować biura, hotele, nowoczesne centra handlowo-rozrywkowe. Problem w tym, że przestrzeni budowlanej w atrakcyjnych lokalizacjach brakuje.
— Jednym z najważniejszych czynników decydujących o wartości inwestycji jest lokalizacja. Najlepiej w centrum miasta. Od lokalizacji zależy: możliwość zdobycia prestiżowych najemców, podpisania wieloletnich umów i zażądania dobrych stawek czynszu. A także — wynegocjowanie wysokiej ceny w przypadku sprzedaży nieruchomości. Jednak takich działek — z uregulowanym statusem prawnym, z planem zagospodarowania, gotowych do sprzedaży — brakuje. Deweloperzy decydują się więc na realizację trudniejszych projektów. Jednym z nich jest rewitalizacja poprzemysłowych obiektów — tłumaczy Katarzyna Michnikowska.
Często takie działki są tańsze. Wynika to z konieczności poniesienia innych nakładów finansowych — np. związanych z rekultywacją terenów, ustaleniem stanu prawnego czy spłatą przez nowego właściciela zobowiązań poprzednika.
— Niższa cena działki zrekompensuje też deweloperowi wyższy koszt realizacji. Budowa w starych murach zawsze pełna jest niespodzianek. A na koszty wpływ może mieć także posiadany przez obiekt status zabytku i wymagania konserwatora, dotyczące np. zachowania fasad czy układu przestrzennego kompleksu budynków — podkreśla przedstawicielka C&W.
Jednak zdaniem deweloperów, realizujących projekty w starych obiektach, taka budowa nie zawsze musi być droższa niż stawianie budynku od fundamentów.
— Wprawdzie zaczynamy od rozbiórki i musimy ponieść nakłady z tym związane, ale nie burzymy obiektu do końca. Przeciwnie. Konstrukcja fabryki nadaje się do wykorzystania. To sprawia, że otrzymujemy budynek z przeznaczeniem na biura, którego stropy wykonane są zgodnie ze standardami obiektów przemysłowych, a nie biurowych. Są zatem znacznie wytrzymalsze i można na nich ustawiać nawet największe serwery. Ponadto nie wydamy pieniędzy na coraz droższy beton, aby wykonać taki szkielet budynku. To też zachęca do inwestowania w starych obiektach — mówi Radosław Sieroń, prezes spółki Mermaid Properties, która zmienia fabrykę Próchnika w Łodzi na biurowiec, a na koncie ma także przebudowę na ten sam cel obiektu przemysłowego w Warszawie — Prosta 69.
Dla wielu inwestorów najważniejszy przy takich przedsięwzięciach jest teren i możliwy do osiągnięcia rezultat.
— Nie rozważamy „co by było, gdyby”. Patrzymy na szansę, jaką stwarza nam XIX-wieczny budynek zakładów włókienniczych Biruna i jego centralna lokalizacja w Białymstoku. Powstanie tu nowoczesny obiekt handlowo-rozrywkowy Alfa — podkreśla Anna Bandurska, dyrektor ds. komercjalizacji w firmie JWK-Management, która jest deweloperem obiektu.
Kolejka chętnych
Zdaniem przedstawicieli branży nieruchomości, nowoczesne obiekty umieszczone w starych poprzemysłowych budowlach mają urok, który przekłada się na zainteresowanie klientów i konsumentów. Deweloperom nie grozi więc pozostanie z pięknymi, ale pustymi budynkami.
— Centrum handlowe umieszczone w obiekcie postindustrialnym sprawia, że mieszkańcy mają wrażenie, iż znają je od zawsze. Zrewitalizowany rejon przynosi im satysfakcję z tego, że jest tu ładnie. Są dumni z własnego miasta, szybko akceptują nową funkcję budynku i chętnie do niego wracają. Zwłaszcza, że każdy taki obiekt różni się od konkurencji znajdującej się w podobnych do siebie, całkowicie nowoczesnych budowlach. Jeśli przy tym projekt zostanie zrealizowany na wysokim poziomie, to wynajęciem powierzchni zainteresowane są nawet najbardziej prestiżowe marki — podkreśla przedstawicielka JWK Management.
Białostockie Alfa Centrum zostanie otwarte w zabudowaniach po Birunie w październiku 2008 r. W tej chwili (a więc prawie na półtora roku przed otwarciem) jest już wynajęte w 80 proc. i trwają zaawansowane negocjacje dotyczące pozostałej części. Wśród najemców znaleźli się m.in.: multipleks Helios, supermarket Bomi, sieci odzieżowe: H&M, Zara i pozostałe brandy grupy Inditex (Bershka, Pull & Bear, Stradivarius i Oysho), Reserved, Cropp Town, Intersport i Euro AGD RTV, a C&A negocjuje właśnie 2 tys. mkw. Do Białegostoku wkroczyła wielka moda. W centrum znajdą się sklepy prestiżowych włoskich marek — Max Mara i Trussardi.
Operatorzy sieci handlowych wykorzystują każdą możliwość, aby znaleźć się w historycznym budynku. Poznański Stary Browar to nie tylko uhonorowane międzynarodowymi nagrodami centrum rozrywkowo-handlowo-kulturalne. To także dobrze wynajęty i chętnie odwiedzany obiekt, który dobrze już wrósł w żywą miejską tkankę.
Sukcesem może pochwalić się olbrzymie centrum handlowo-rozrywkowe Manufaktura w Łodzi. Oprócz znanych sklepów powierzchnie w obiekcie wynajęła także austriacka sieć hotelarska Vienna International. W 2008 r. otworzy tu czterogwiazdkowy designerski hotel Andel’s z 244 pokojami.
Także deweloperzy są zadowoleni.
— W Łodzi brakuje dobrej klasy biurowców. Do naszego obiektu będą przenosiły się firmy wynajmujące obecnie biura w kamienicach. Ponadto miasto się rozwija, przychodzą nowe firmy, więc nie zabraknie nam najemców — zapewnia Radosław Sieroń.
Czy właściciele i zarządcy takich obiektów mogą żądać wyższych stawek czynszowych?
— To, że obiekt powstał w starych murach, nie jest powodem, aby podwyższać stawki czynszu. Jednak i w świecie, i w Polsce inwestycje realizowane w ramach rewitalizacji są przeważnie produktami wysokiej klasy, w bardzo dobrej lokalizacji. Wynajmowane są zatem firmom prestiżowym w swojej branży. I za to płaci najemca. Dużo płaci. Tym bardziej że niezwykłość obiektu przyciąga do niego klientów — sumuje Katarzyna Michnikowska.