Ghelamco obchodzi w tym roku 25 lat działalności w Polsce. Spółka na swoim koncie ma sporo spektakularnych przedsięwzięć, a w planach — nowe, ambitne inwestycje. Z jakich projektów jesteście dziś najbardziej dumni?
Jarosław Zagórski: Przede wszystkim warto mieć na uwadze, że Ghelamco jest firmą całkowicie prywatną, której założycielem, właścicielem i prezesem jest Paul Gheysens. I to już jest fenomenem, biorąc pod uwagę rozwój przedsiębiorstwa i skalę realizowanych projektów. Firma Ghelamco została założona w 1985 r. w Belgii i obecnie buduje nie tylko w rodzimym kraju, lecz również w Polsce, na Ukrainie oraz w Rosji. Na polskim rynku wystartowała dokładnie 25 lat temu, rozpoczynając działalność jako generalny wykonawca inwestycji magazynowych. Jednak bardzo szybko firma rozwinęła działalność jako deweloper, celując w powierzchnie biurowe. Pierwszy samodzielny projekt, Green House, biurowiec o powierzchni zaledwie około 1 tys. mkw., powstał na warszawskiej Ochocie przy ulicy Hankiewicza na początku lat 90. Był to jeden z pierwszych, nowoczesnych budynków biurowych w Warszawie i w Polsce. I odniósł wielki sukces, przyciągając najemców gotowych płacić niebagatelne sumy: czynsz za powierzchnię w Green House przekraczał wówczas bowiem 40 USD za mkw. miesięcznie, wyznaczając tym samym górne limity stawek na stołecznym rynku biur. Po serii mniejszych projektów, realizowanych w latach 90., firma oddała w 2001 r. swój pierwszy kompleks biurowców, również zlokalizowany na Ochocie — Bitwy Warszawskiej Business Center. Przyszedł czas na kolejne duże inwestycje, jak na przykład kompleks biurowy Crown Investments zbudowany na Woli czy projekty w biurowej części Mokotowa.
Przez ponad dwie dekady zbudowaliśmy ponad 20 biurowców o różnej skali, zmieniając krajobraz Warszawy. Jednym z najbardziej wyjątkowych projektów biurowych w naszym portfolio jest Senator w Śródmieściu, nawiązujący bryłą i skalą do przedwojennego Banku Polskiego, na którego ruinach został wzniesiony. Senator jest projektem o wyjątkowym prestiżu, zdobył wiele nagród i zyskał uznanie najemców, a jednocześnie bardzo dobrze wpisał się w pierzeję ulicy w historycznej części centrum miasta. Jego wyjątkową wartość stanowią wyeksponowane pod szklaną podłogą, odkryte fundamenty historycznej Mennicy, a także odtworzona z pietyzmem we wnętrzu atrium zabytkowa ściana szczytowa przedwojennej kasy Banku Polskiego.
W tym roku natomiast oddaliśmy do użytku naszą flagową inwestycję, kompleks biurowy Warsaw Spire z 220 metrami wysokości i 109 tys. mkw. powierzchni. Dwudziestopięciolecie to z pewnością dobry moment na podsumowanie naszych doświadczeń. Dotychczas oddaliśmy łącznie 1 mln mkw. powierzchni biurowej, mieszkaniowej, handlowej i magazynowej. Tylko w 2016 r. firma odda do użytku projekty biurowe o łącznej powierzchni ponad 131 tys. mkw., włączając Warsaw Spire, oraz będzie realizować kolejne inwestycje obejmujące łącznie 265 tys. mkw., w tym wielkoskalowe projekty, jak Sienna Towers i Warszawa Gdańska. Mowa oczywiście tylko o polskim rynku. Wypracowany przez nas przez lata model działalności biznesowej pozwala nam na realizowanie długofalowych planów — koncentrujemy się na realizacji projektów, ich komercjalizacji, a następnie sprzedajemy produkty deweloperskie i w ten sposób reinwestujemy kapitał. Wolumen sprzedaży zrealizowanych przez nas projektów przekracza już 1,3 mld EUR.
W innych krajach Ghelamco realizuje obecnie bardzo różnorodne projekty — w Belgii firma jest szczególne rozpoznawalna dzięki realizacji Eurostadium, stadionu piłkarskiego w Brukseli, gdzie mecze będzie rozgrywać reprezentacja Belgii w piłce nożnej i gdzie odbędą się cztery spotkania w ramach finałów EURO 2020. W pobliżu Moskwy rozwijamy natomiast potężny hub logistyczny — Dmitrov Logistics Park.
Jaka jest strategia spółki w Polsce?
Ghelamco to firma pionierska pod wzglę- dem kreowania nowych, perspektywicznych lokalizacji. Na przykład budowa inwestycji biurowych w okolicach Ronda Daszyńskiego na warszawskiej Woli dziś wydaje się czymś zupełnie oczywistym. Ale kilkanaście lat temu każdy teren poza centrum uchodził za propozycję z księ- życa, zwłaszcza że nie było jeszcze wówczas mowy o budowie drugiej linii metra. Ghelamco jako pierwsze odkryło potencjał tej dzielnicy. Na tym właśnie „księżycowym” obszarze firma zakupiła wtedy wiele działek, w tym praktycznie cały kwartał ulic Łuckej, Wroniej, Towarowej i Grzybowskiej. Do tej pory na Woli wybudowaliśmy i z sukcesem wynajęliśmy wspomniany wcześniej kompleks budynków Crown, zrealizowaliśmy biurowiec Prosta Office czy też nasze największe i najmłodsze „dziecko” — Warsaw Spire wraz z placem Europejskim. W ciągu najbliż- szych trzech lat w tej lokalizacji powstanie kolejny projekt wieżowy Ghelamco, kompleks trzech budynków liczący około 100 tys. mkw., który dziś nazywamy roboczo Sienna Towers.
Innym przykładem dobrego wyczucia lokalizacji okazał się zakup przez naszą firmę działek na dalekiej Domaniewskiej, w okolicy ulicy Suwak. Na tych terenach dwie dekady temu niszczały stare suwnice ,a ulice były wyłożone kocimi łbami. Nikt nie wierzył, że można tu zbudować i wynająć powierzchnię biurową. A dziś stoi tu nasz potężny kompleks Trinity Park, składający się z budynków o powierzchniach 24-36 tys. mkw. będący siedzibą m.in. BNP Paribas Banku.
Jak widać, inni boją się kupować grunty tam, gdzie my, i to jest nasz duży atut. U podstaw sukcesu Ghelamco leży niezwykłe wyczucie rynku przy wyborze potencjalnych lokalizacji. Ponadto, nie ograniczamy się do standardowej działalności deweloperskiej z oportunistycznym podejściem do przedsięwzięć. Realizujemy samodzielnie całą inwestycję, od agregacji działek, przygotowania ich do budowy, uzyskania pozwolenia na budowę, aż po samą realizację projektu i komercjalizację powierzchni biurowej. W tym procesie pomaga nam nasza struktura, odmienna od większości firm deweloperskich — Ghelamco jest jednocześnie inwestorem, deweloperem oraz generalnym wykonawcą. Oznacza to, że przeprowadzamy cały projekt wewnątrz firmy, co daje nam dużą elastyczność i swobodę działania. A ponieważ pracujemy w doświadczonym zespole, w którym ludzie od lat są związani z Ghelamco, mamy wypracowane własne know-how i działamy jak dobrze naoliwiona maszyna. To wszystko pozwala nam utrzymać odpowiedni poziom jakości przy każdej inwestycji.
W dzisiejszych czasach nie wystarczy postawić dobry biurowiec, by osiągnąć sukces. Właściwa lokalizacja, jakość, unique selling point, czyli coś, co wyróżni ofertę na rynku, a także profesjonalna komercjalizacja — te „puzzle” trzeba umiejętnie złożyć w jedną całość i przeprowadzić we właściwym czasie. W Ghelamco wiemy, jak to robić, a naszą wiedzę rozwijamy na podstawie nowych doświadczeń zdobywanych przy realizacji każdej kolejnej inwestycji. W efekcie nasze nowe przedsięwzięcia są coraz bardziej złożone i wszechstronne.
Czym dla Was jest ów „unique selling point”?
Obecnie wszystkie nowoczesne biurowce są porównywalne pod względem jakości i standardu. Deweloperzy wprawdzie wprowadzają wszelkie nowinki technologiczne i starają się o zielone certyfikaty, ale to już nie wystarczy, by zwrócić uwagę najemców. Nie chcemy więc reklamować się np. ekologicznymi certyfikatami. Dla nas nie jest to wyróżnik, tylko standard utrzymywany od czasu, gdy jako pierwszy deweloper w Polsce uzyskaliśmy certyfikat BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) dla biurowca Trinity Park III w 2010 r. To, co nas wyróżnia, należy postrzegać w szerszej perspektywie zrównoważonego rozwoju. Patrzymy na projektowane i realizowane przez nas budynki w sposób holistyczny — jako integralne części tkanki miejskiej. I mamy ambicję, by kreować w sposób nowoczesny, przemyślany i integralny całe kwartały ulic, tak jak w przypadku okolic ronda Daszyńskiego. Przykładowo, Warsaw Spire powstał jako integralna część placu Europejskiego. Cały ten teren, kiedyś industrialny, od dziesięcioleci nie był dostępny mieszkańcom miasta. A teraz otwieramy go na miasto, oferując 1,5 ha starannie zaprojektowanej przestrzeni, wolnej od ruchu kołowego. Projekt placu powstał w znanej belgijskiej pracowni Wirtz International Landscape Architects, która stworzyła m.in. koncept małej architektury wokół paryskiego Luwru czy Jubilee Parku w londyńskim Canary Wharf. Na placu Europejskim posadziliśmy 14 tysięcy roślin, w tym 140 wysokich drzew, wybudowaliśmy fontanny z grą świateł po zmroku, stworzyliśmy nawet kaskadowy strumień, który biegnie przez plac. Dookoła znajdą się kawiarnie i restauracje, zbudowaliśmy tu także unikalny pasaż artystyczny, Art Walk, w którym artyści będą mogli promować swoją twórczość. Według urbanistów i varsavianistów, plac Europejski jest największym placem oddanym w Warszawie od czasu odbudowy miasta po II wojnie światowej. Wszystkich zapraszamy na jego otwarcie 14 maja, w Noc Muzeów. Otworzymy pierwszą wystawę w Art Walk i odsłonimy dwa murale na kamienicy przy ul. Grzybowskiej, które są dziełem dwóch artystów — Polaka Rafała Olbińskiego i Belga François Schuitena. Mamy nadzieję, że plac Europejski stanie się jednym z ważniejszych punktów na mapie tego wydarzenia.
Reasumując, plac Europejski i Warsaw Spire to nie tylko komfortowe środowisko pracy. To miejsce stworzone do spotkań i spędzania czasu dla wszystkich mieszkańców Warszawy oraz turystów. Tym właśnie różnimy się od konkurencji: wpisujemy biurowce w otoczenie, tworząc nową, oryginalną, a przede wszystkim spójną tkankę miejską.
W jakim stopniu jest wynajęty Warsaw Spire?
Podpisaliśmy umowy najmu na około 80 proc. powierzchni, i to przed oddaniem budynku do użytku, co w dzisiejszych czasach jest ewenementem. W tym sukcesie pomogła nam właśnie koncepcja placu Europejskiego, która pojawiała się w prezentacji i komunikacji projektu.
Jakie nowe wyzwania stoją przed Ghelamco?
Kolejnym projektem na tak dużą skalę będzie rewitalizacja warszawskiego Dworca Gdańskiego. Na tym obszarze również zamierzamy stworzyć zintegrowany projekt, łączący harmonijnie funkcje komercyjne, komunikacyjne i publiczne. Zrewitalizowany dworzec zostanie połą- czony ze stacją metra, a obok tego komunikacyjnego hubu powstanie nowoczesny park biurowy z otwartą, publiczną przestrzenią. To również nowatorski projekt jak na Warszawę. Pracuje nad nim polsko-francuska pracownia Sud Architectes, która odpowiada za projekty m.in. łódzkiego centrum handlowego Manufaktura czy Hotelu Europejskiego w Warszawie.
Czy łatwo dziś realizować tak duże i rozwinięte projekty na stołecznym rynku?
Rynek biurowy w Warszawie jest dziś w pełni dojrzały i zdywersyfikowany — mamy sporo budynków starszych, powstałych w ciągu ostatnich dwóch dekad jak i wachlarz nowych, różnorodnych inwestycji. W sumie 4,5 mln mkw. nowoczesnych biur, a w budowie i przygotowaniu znajdują się kolejne inwestycje. Stolica jest przy tym bardzo ciekawym miejscem, ze względu na zmieniające się znaczenie poszczególnych lokalizacji. W latach 90. to centrum Warszawy skupiało zdecydowaną większość inwestycji. Od tego czasu duże projekty infrastrukturalne sukcesywnie zaczęły zmieniać oblicza warszawskich dzielnic, co w efekcie kreuje nowe przestrzenie biurowe, dając tym samym wiele okazji dla deweloperów. Jednak najbliższe lata będą dobrym czasem tylko dla profesjonalnych spółek, które mają wyczucie lokalizacji oraz potrafią spojrzeć poza przestrzeń samego biurowca. Ponadto, obowiązująca na rynku nieruchomości stara zasada trzech „L” czyli lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja, już teraz ulega pewnej modyfikacji — znaczenia nabiera wyczucie czasu, czyli wybór odpowiedniego momentu wejścia z danym produktem na rynek. To nie jest rynek dla oportunistów, tylko dla odpowiedzialnych podmiotów, które mają odpowiednie zasoby, strukturę oraz długoterminową strategię.
Czy spółka ma w planach ekspansję na rynki regionalne?
Choć nadal zamierzamy koncentrować się na warszawskim rynku biurowym, przygotowujemy się do realizacji inwestycji także w innych polskich aglomeracjach. W niedługim czasie rozpoczniemy budowę biurowców w Krakowie oraz w Katowicach. Na naszej liście jest również Trójmiasto oraz Wrocław. Ponadto, obecnie stawiamy nową siedzibę mBanku — biurowiec Przystanek mBank o powierzchni 24 tys. mkw. powstaje w samym centrum Łodzi. Będzie gotowy w 2017 r. Przymierzamy się także do kolejnego przedsięwzięcia w tym mieście. Obok projektów biurowych zajmujemy się niewielkimi, prestiżowymi inwestycjami apartamentowymi. Obecnie przymierzamy się np. do rewitalizacji dwóch kamienic w Warszawie przy ulicy Foksal. Jak widać, jesteśmy po prostu skazani na ciągłe budowanie, a takie mniejsze projekty pozwalają utrzymać „ciąg technologiczny” w ruchu.