Gminy wystawiają lokale na sprzedaż
MIESZKANIA OD GMINY: Gminy nadal przydzielają mieszkania komunalne osobom najbardziej potrzebującym. Natomiast nie dbają o budynki, w których są współwłaścicielami lokali. Zadłużenie gminy Bielan z tego powodu wynosi 40 mln zł. fot. Borys Skrzyński
Nic tak łatwo nie przychodzi ludziom, jak liczenie pieniędzy, których nie mają. Lokatorzy mieszkań z wypiekami czytają ogłoszenia prasowe i porównują ceny nieruchomości z własnym lokum. Czasami zastanawiają się, ile pieniędzy mogliby zarobić, gdyby sprzedali swoje „M”. I tego typu kalkulacje zachęcają do wykupywania mieszkań komunalnych lub gminnych na własność.
GMINY, podobnie jak wcześniej Skarb Państwa, chętnie pozbywają się lokali. Im więcej bowiem mieszkań sprzedadzą, tym mniej będą musiały dokładać do utrzymania budynków. Aby dotychczasowych najemców zachęcić do zakupów, gminy oferują im lokale na wyjątkowo korzystnych warunkach.
ZASADY sprzedaży mieszkań reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku. Pierwszeństwo w zakupie mieszkania mają osoby, które dostały na nie przydział przed 12 listopada 1994 roku. Lokator, który chce kupić mieszkanie, w którym do tej pory mieszkał, musi jednak poczekać, aż rada gminy w drodze uchwały przyzna mu takie prawo. Nie może pójść do gminy i powiedzieć, że teraz chce być właścicielem swojego mieszkania. Nic z tego. Ale warto poczekać. Obecnie cena lokalu sprzedawanego przez gminę lub Skarb Państwa ustalana jest na podstawie wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Należy jednak wiedzieć, że rzeczoznawcy najczęściej ustalając cenę korzystają z metody porównawczej. Oznacza to, że ustalając cenę nieruchomości porównują ją do wcześniej sprzedanych, podobnych mieszkań. Co gorsza, nie jest określana wartość odtworzeniowa nieruchomości, ani też nie jest obliczana kwota konieczna do doprowadzenia budynku do należytego stanu technicznego.
ZAMIAST tego lokator mieszkania ma prawo skorzystać ze zniżki. I to jest największy jego atut. W wielu miastach najemca kupując mieszkanie płaci zaledwie 20 proc. wartości wyceny, jeśli całą kwotę wpłaci jednorazowo gotówką. W przypadku kiedy wszyscy lokatorzy budynku zdecydują się na wykup swoich mieszkań, dodatkowo mogą dostać kolejną zniżkę. Wówczas za swoje mieszkania zapłacą zaledwie jedną dziesiątą wartości. Gdy lokal znajduje się w budynku wpisanym do rejestru zabytków, gmina może dodatkowo zastosować bonifikatę wynoszącą 50 proc. Jednak tylko nieliczni lokatorzy zabytkowych budynków decydują się na tak desperacki krok, jakim jest kupno mieszkania. Powodem są astronomiczne koszty remontów.
JEDNAK mylą się osoby, które liczą, że natychmiast sprzedadzą na wolnym rynku mieszkanie kupione od gminy. Gmina może bowiem żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego przed upływem 10 lat, licząc od dnia jego nabycia, zbył ten lokal lub wykorzystał go na inne cele niż mieszkalne. Jednak — i to jest dość szokujące — nie we wszystkich aktach notarialnych znajdują się tego typu klauzule.
NIE ULEGA wątpliwości, że wykupywanie mieszkań na własność przez dotychczasowych najemców jest korzystne. Jednak pod warunkiem, że gmina gra uczciwie. Wycena budynku uwzględnia stan techniczny całego budynku, a nie tylko wartość mieszkania remontowanego przez samego lokatora. Budynek ma pełną dokumentację techniczną i nie będzie trzeba jej zakładać.
LOKATOR mieszkania, który chce stać się właścicielem lokalu powinien się liczyć z tym, że będzie musiał pokrywać koszty napraw bieżących i remontów. Pół biedy, jeśli gmina wywiązuje się ze swoich obowiązków jako współwłaściciel budynku. W takiej sytuacji nie ma się co dziwić, że najprostszy sposób zwiększenia zamożności społeczeństwa poprzez wykup mieszkań nadal napotyka opory. Niby cena jest wolnorynkowa ze zniżką, ale tak naprawdę to nie wiadomo, czy jest to okazja dla nowego, czy też poprzedniego, gminnego, właściciela.