Już w środę 27 września sąd może podjąć decyzję w kwestii wniosku o upadłość Gwarnej Wrocław (Gwarna), dewelopera i dzierżawcy hotelu przy ul. Gwarnej 12 we Wrocławiu. Alternatywną opcją jest sanacja, o którą wniosek złożyła sama Gwarna. To ostatnia deska ratunku dla spółki, która od dwóch lat jest niewypłacalna. Wcześniej, broniąc się przed upadłością, wnioskowała o restrukturyzację, co część wierzycieli uważała za grę na czas. Sąd umorzył postępowanie, bo spółka nie osiągała przychodów.
Wtedy wierzyciele będący właścicielami apartamentów we wrocławskim hotelu złożyli wniosek o upadłość dewelopera. Na tę grupę przypada tylko ułamek długów Gwarnej, wynoszących łącznie - według spisu wierzytelności z postępowania restrukturyzacyjnego - 49,1 mln zł. Najwięcej spółka jest winna obligatariuszom (ponad 23,6 mln zł), blisko 1,3 mln zł inwestorom, którzy zrezygnowali z zakupu pokoi, a ponad 7,1 mln zł nabywcom, na których nie przeniosła prawa własności. Pozostałe wierzytelności stanowią blisko 17,1 mln zł.
Pre-pack zamiast syndyka
Pierwotnie właściciele lokali wnioskowali o upadłość dewelopera na zasadach ogólnych. Wierzytelności - czyli pieniądze, których domagali się z tytułu kosztów utrzymania części wspólnych hotelu (w tym restauracji, sal konferencyjnych i garażu, o które toczą odrębny spór sądowy z Gwarną) - zamierzali odzyskać od syndyka. Potem uznali, że korzystniejszy dla nich będzie pre-pack. Zaproponowali odkupienie przez ich spółkę BW2 części hotelu należącej do Gwarnej za 5,7 mln zł. Potem podwyższyli proponowaną cenę do 12,1 mln zł. Zapłata miała być jednorazowa, a pieniądze miały posłużyć na spłatę pozostałych długów. Dopiero poprawioną ofertę Kamil Hajduk, tymczasowy nadzorca sądowy (TNS) Gwarnej, uznał za godną rozważenia. Z jego szacunków wynika, że pozostali wierzyciele zostaliby wówczas spłaceni w ponad 28 proc. Co prawda dla upadłości na zasadach ogólnych TNS szacuje ten odsetek na blisko 35 proc., w sprawozdaniu przygotowanym dla sądu podkreśla jednak, że działalność syndyka, który sprzedawałby wówczas majątek, jest obarczona ryzykiem.
– Gdyby tak zadecydował sąd, byłby to pierwszy przypadek pre-packu w mojej historii zawodowej. Do tej pory zawsze kwestionowałem wyceny rzeczoznawców, bo były zaniżone - mówi Kamil Hajduk.
TNS zastrzega, że do oferty BW2 należałoby jeszcze doliczyć 1,5 mln zł z tytułu przysługującego Gwarnej prawa do wyłącznego korzystania z części wspólnych hotelu mających znaczenie komercyjne.
Tajemniczy inwestor
Pre-pack, i upadłość w ogóle, nie jest jednak pierwszym wyborem Rafała Szczerbińskiego, administratora zabezpieczeń i hipoteki, reprezentującego obligatariuszy dewelopera (obligacje sprzedawał Gerda Broker, wokół którego od kilku lat toczy się duże śledztwo, aresztowano m.in. poprzedniego prezesa Gwarnej).
W oświadczeniu złożonym 4 lipca w sądzie poparł alternatywne rozwiązanie - proponowaną przez Gwarną sanację - z zastrzeżeniem, że „decyzję o głosowaniu za układem podejmie w sytuacji, gdy z testu wierzyciela lub analizy propozycji układowych wynikać będzie, że wierzytelności obligatariuszy w postępowaniu sanacyjnym zostaną zaspokojone w stopniu wyższym, niż może to nastąpić w postępowaniu upadłościowym”.
Fundamentem sanacji ma być inwestor zainteresowany hotelem. Patrycja Siechowicz, prezes Gwarnej, twierdzi, że spółka „posiada inwestora zainteresowanego nabyciem lokali należących do Gwarnej, ale też zainteresowanego nabyciem całego hotelu”. Według niej, gdyby doszło do postępowania sanacyjnego, inwestor ten będzie chciał podjąć indywidualne rozmowy z pozostałymi właścicielami, co do odkupu od nich lokali. Patrycja Siechowicz nie chce jednak ujawnić nazwy inwestora ani więcej szczegółów w tej sprawie.
Ta opcja budzi poważne wątpliwości TNS.
– Przez te wszystkie lata od rozpoczęcia przyspieszonego postępowania restrukturyzacyjnego nie ujawnił się żaden taki inwestor po stronie Gwarnej. Nawet w sytuacji, gdy dwa lokale w tym obiekcie zostały wystawione na sprzedaż, Gwarna nie potrafiła zdobyć na nie finansowania – odkupiła je spółka powołana przez część pozostałych właścicieli. Gdyby Gwarna je odkupiła i skorzystała z prawa odkupu 3-5 innych lokali, miałaby większość we wspólnocie mieszkańców, z którą jest w konflikcie. Trudno uwierzyć, że teraz znajdzie finansowanie i to na dużo większą skalę – mówi Kamil Hajduk.
Zderzenie interesów
Zgodnie z propozycją Gwarnej spółką w sanacji miałby kierować dotychczasowy zarząd. TNS dopatruje się tu konfliktu interesów - większość dłużników dewelopera, od których w trakcie sanacji powinien od odzyskać pieniądze, stanowią spółki powiązane z Gwarną osobą prezes Patrycji Siechowicz.
Kamil Hajduk zwraca również uwagę na fakt, że Rafał Szczerbiński i Patrycja Siechowicz razem zasiadają w radzie nadzorczej spółki PMTH, zajmującej się m.in. obrotem metalami szlachetnymi. Administrator zabezpieczeń poparł utrzymanie zarządu Gwarnej, a zapytany przez PB nie odniósł się do faktu przywołanego przez TNS. Nie odpowiedział też na inne nasze pytania, m.in. dlaczego uważa sanację za korzystną dla obligatariuszy, a także w jaki sposób się z nimi kontaktuje, reprezentując ich interesy.
„Żądane przez pana informacje są objęte tajemnicą zawodową, o której mowa w przepisie art. 3 ustawy o radcach prawnych, wobec czego nie mogą zostać przeze mnie ujawnione na potrzeby pana artykułu”.
Wszystko wskazuje na to, że sąd nie zdoła pogodzić wszystkich zainteresowanych.
– Myślę, że jakakolwiek będzie decyzja sądu, zostanie zaskarżona. Postępowanie upadłościowe z pre-packiem będzie zaskarżone przez dłużnika, sanacyjne – przez tę grupę wierzycieli, którzy chcą pre-packu, a upadłość na zasadach ogólnych przez Gwarną i część wierzycieli – mówi Kamil Hajduk.