Deweloper condohotelu umyka wierzycielom

opublikowano: 28-08-2022, 20:00
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Przyspieszona restrukturyzacja dewelopera i byłego dzierżawcy wrocławskiego condohotelu trwa już ponad rok, lecz to jeszcze nie koniec. Zobowiązania spółki sięgają prawie 50 mln zł.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • na co liczą wierzyciele dewelopera condohotelu we Wrocławiu
  • jak doszło do kłopotów w świetnie rokującej inwestycji
  • co o rynku condo sądzi Jan Wróblewski, jeden z jego prekursorów w Polsce

Sąd I instancji umorzył postępowanie restrukturyzacyjne spółki Gwarna Wrocław, dewelopera i byłego dzierżawcy dawnego condohotelu Best Western Premier City Center we Wrocławiu (obiekt nie działa już pod marką Best Western). Decyzja ta nie jest prawomocna – spółka złożyła na nią zażalenie do sądu II instancji. W sierpniu z uzasadnieniem decyzji sądu mogli się też zapoznać właściciele lokali w condohotelu, którzy domagali się umorzenia restrukturyzacji.

Lokale z hipoteką.
Lokale z hipoteką.
Część pokojów wrocławskiego condohotelu zamiast przyjmować turystów, gości wierzycieli w księgach wieczystych.
Tomasz Walków

– Aktualnie, wobec złożonego zażalenia, postępowanie zostanie przedłużone prawdopodobnie co najmniej o kolejne miesiące, a tym samym wierzyciele spółki będą nadal trwali w stanie niepewności co do możliwych przyszłych kroków prawnych w celu zaspokojenia ich roszczeń – mówi Agata Lickiewicz, właściciel Kancelarii Radcy Prawnego Agata Lickiewicz i pełnomocnik właścicieli lokali.

Różne grupy i nadzieje

Najbardziej znacząca jest grupa, która kupiła wyemitowane weksle inwestycyjne oraz poręczenia obligacji. Tym wierzycielom spółka jest winna ponad 23 mln zł. Są oni jednak w o tyle dobrej sytuacji, że zobowiązania wobec nich są zabezpieczone hipotecznie na nieruchomości dłużnika, choć jej wartość jest o wiele niższa od zabezpieczonych wierzytelności. Najmniej zabezpieczeni na wypadek upadłości są inwestorzy, którzy zapłacili za lokale w hotelu, ale spółka nie przepisała im prawa własności – zobowiązania wobec nich sięgają ponad 7 mln zł. Zobowiązania wobec poszkodowanych reprezentowanych przez kancelarię Agaty Lickiewicz wynoszą ok. 1 mln zł. Pozostałe zobowiązania dotyczą wierzytelności przysługujących m.in. kontrahentom spółki i właścicielom lokali. W sumie zobowiązania Gwarnej Wrocław wynoszą ponad 49 mln zł. Dane te wynikają ze spisu wierzytelności, przygotowanego przez nadzorcę sądowego, który został przekazany przez jednego z poszkodowanych.

Z punktu widzenia właścicieli lokali, których reprezentuje kancelaria Agaty Lickiewicz, decyzja o umorzeniu restrukturyzacji jest korzystna, bo kończy stan niepewności.

Natomiast część obligatariuszy i inwestorów bez prawa własności lokali była zdania, że restrukturyzacja da im większe szanse na odzyskanie zainwestowanych pieniędzy i obawia się likwidacji spółki. Z tych powodów popierali kontynuację restrukturyzacji.

Według Agaty Lickiewicz w teorii postępowanie restrukturyzacyjne zdaje się być korzystnym rozwiązaniem dla wierzycieli, bo uratowana przed bankructwem spółka może prowadzić działalność i spłacać długi. Jednak konkretna sytuacja prawna i finansowa, w jakiej znajduje się dłużnik, może przynieść odwrotny skutek – prowadzenie restrukturyzacji może okazać się bezskuteczne, co pogłębia pokrzywdzenie wierzycieli.

– Postępowanie restrukturyzacyjne do czasu jego umorzenia przez sąd I instancji trwało ponad rok, a w tym czasie, zgodnie ze sprawozdaniami nadzorcy sądowego, dłużnik nie wykazał chociażby 1 zł przychodu. Jak zatem dać wiarę dłużnikowi, że zamierzał faktycznie doprowadzić do przywrócenia spółce możliwości funkcjonowania na rynku i spłaty zobowiązań wobec wierzycieli? – mówi Agata Lickiewicz.

Poprosiliśmy też o komentarz Patrycję Siechowicz, prezesa spółki Gwarna Wrocław, jednak z uwagi na toczące się postępowanie sądowe oraz tajemnicę przedsiębiorstwa postanowiła nie udzielać żadnych informacji prasie.

Zbyt długie postępowania

Jak wynika z uzasadnienia postanowienia, przekazanego przez jednego z pokrzywdzonych właścicieli lokali, według sądu dotychczasowy przebieg postępowania ujawnił, iż Gwarna Wrocław nie jest wystarczająco przygotowana na podjęcie skutecznych działań restrukturyzacyjnych, a sam przebieg trwa już zbyt długo jak na przyspieszone postępowanie układowe.

W uzasadnieniu możemy przeczytać między innymi, że dłużnik „nie jest w stanie wykonać układu oraz dalsze prowadzenie postępowania zmierza do pokrzywdzenia wierzycieli”. Zdaniem sądu „dla ogółu wierzycieli aktualnie lepszym rozwiązaniem będzie sytuacja pewności co do tego, że dłużnik nie pozostaje już w stanie restrukturyzacji i konieczne jest poszukanie nowych rozwiązań niż dalsze trwanie w postępowaniu, które nie rokuje dobrze”.

Wszystkie trzy warianty działań restrukturyzacyjnych, które spółka przedstawiła dopiero wiosną 2022 r., sąd I instancji ocenił jako albo nierealistyczne, albo krzywdzące dla wierzycieli.

Jak do tego doszło

Początkowo inwestycja wyglądała na wzorcową. Dawny condohotel Best Western Premier City Center może się pochwalić doskonałą lokalizacją w centrum Wrocławia blisko Dworca Głównego PKP. Deweloperowi udało się początkowo pozyskać do współpracy profesjonalnego operatora – firmę Dobry Hotel – i międzynarodową markę hotelową Best Western Premier.

Po otwarciu obiektu pod koniec 2019 r. pieniądze z czynszów nie zaczęły jednak wpływać na konta właścicieli. Wkrótce wybuchła pandemia i ogłoszono lockdown, więc nikt się zbytnio nie niepokoił. Jednak już w sierpniu 2020 r. aresztowano ówczesnego prezesa Gwarnej Wrocław za działalność związaną z Gerda Brokerem, co zelektryzowało inwestorów condohotelu – zorientowali się, że już wcześniej, w kwietniu 2019 r., Gerda Broker znalazł się na liście ostrzeżeń KNF. Wśród instrumentów finansowych sprzedawał m.in. obligacje wyemitowane przez Gwarną Wrocław, które obciążyły hipotekę niesprzedanych jeszcze lokali. Firma ta pośredniczyła też w sprzedaży części lokali w condohotelu.

Właściciele lokali, którzy mieli przeniesione prawo własności, wypowiedzieli umowy dzierżawy, znaleźli nowego operatora i już bez logo Best Western Premier zaczęli wynajmować pokoje turystom. Spowodowało to konflikt ze spółką Gwarna Wrocław, o czym pisaliśmy w Pulsie Biznesu w lipcu 2021 r.

Rynek condohoteli i apartamentów inwestycyjnych

W I połowie 2022 r. podaż lokali ma osiągnąć poziom prawie 18,5 tys. nad Bałtykiem, 12,5 tys. w górach, niemal 1 tys. na Warmii i Mazurach i ponad 8,7 tys. w metropoliach. Według prognoz raportu „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce”, przygotowanego przez Emmerson Evaluation, do 2024 r. podaż apartamentów inwestycyjnych wzrośnie o 27,5 proc. na pojezierzu, o 20 proc. w pasie górskim, o 14 proc. w pasie nadmorskim oraz o 12 proc. w największych aglomeracjach.

Trzy pytania do...
Ryzykowny segment nieruchomości condo
Trzy pytania do... Jana Wróblewskiego
współwłaściciela Zdrojowa Invest & Hotels
Ryzykowny segment nieruchomości condo

Na czym polega obecnie ryzyko inwestowania w systemie condo?

W związku ze schłodzeniem rynku nieruchomości, w segmencie condo mamy do czynienia z bardzo niską sprzedażą, która utrzymuje się na poziomie pojedynczych lokali w projekcie. Przy słabym rynku sprzedawcy lokali w systemie condo są jeszcze bardziej nachalni. Gwarantują i licytują się na wysokie stopy zwrotu lub udziały w zyskach w świetlanej przyszłości, a przecież marże netto hoteli są dziś niższe. Obiecują kupującemu większościowy udział w przychodach nie uwzględniając, że wtedy nie wystarczy na utrzymanie hotelu. Banki nie chcą finansować takich niewiarygodnych projektów. Dlatego wszystkie obecnie realizowane projekty condo są finansowane z wpłat klientów. Może to spowodować, że wiele inwestycji na wczesnym etapie komercjalizacji nie powstanie. Wtedy klienci zostaną z niczym. Natomiast gdyby zablokować budowy na koszt klientów, deweloperzy w desperacji mogliby zacząć pożyczać pieniądze na rynku na wysokie stopy, co tylko zwiększyłoby ryzyko. Powoli uzdrawiać rynek może tylko rzetelne informowanie przez graczy tego segmentu klientów o ryzyku.

Będą bankructwa?

Po kryzysie nieruchomościowym 10 lat temu było kilka upadłości projektów condo, wszystkie związane z agresywną sprzedażą przez sieć pośredników nieistniejącego już Home Brokera. Aktualnie skala rynku jest dwukrotnie większa. Szacuje się, że pokoi hotelowych w tym systemie jest ok. 8 tys., ale drugie tyle w budowie i planowaniu. Tym razem skala problemów będzie nieporównywalnie większa.

Gros takich projektów jest w miejscowościach wypoczynkowych. Tymczasem tam jest już duża konkurencja. Największe, czyli Sopot, Kołobrzeg, Międzyzdroje, Świnoujście czy Zakopane, są już zagospodarowane. Natomiast przeinwestowanie wisi nad Karpaczem, Szklarską Porębą i Świeradowem oraz Krynicą i Wisłą. Liczba miejsc noclegowych jest już porównywalna do tych największych, mimo to tam, oraz we wsiach Pobierowie, Międzywodziu czy Ustroniu Morskim, buduje się te tysiące nowych pokoi.

Czy Zdrojowej pomaga, że korzysta z międzynarodowych brandów hotelowych?

Jesteśmy partnerem Radissona i z przykrością patrzymy, jak ta i inne sieci podejmują się obecnie firmowania nietransparentnych projektów opartych na obietnicach, bez zapewnionego finansowania, w peryferyjnych lokalizacjach. W przypadku niewybudowania obiektu najbardziej stracą indywidualni inwestorzy, ale wizerunkowo stracą również dotychczasowi solidni partnerzy sieci. Globalny brand w szyldzie obiektu nie jest żadną gwarancją i wyznacznikiem sukcesu inwestycji.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane