W pierwszym półroczu 2016 najwięcej powierzchni magazynowych wynajęto w okolicach Warszawy (346 tys. mkw.), na rynku poznańskim (223 tys. mkw.) i wrocławskim (181 tys. mkw.). Przy ogólnym popycie przekraczającym 1,3 mln mkw. popyt netto, czyli nowe umowy i ekspansje najemców w dotychczasowych miejscach, wyniósł 880 tys. mkw. i stanowił aż 59 proc. całkowitego wyniku 2015 r.
Pozwala to zakładać, że cały 2016 r. będzie rekordowy.
— Dobra koniunktura na rynku najmu powinna się utrzymać jeszcze przez dwa lata. Warunki makroekonomiczne są dobre, co sprzyja inwestycjom wewnętrznym firm. Przedsiębiorstwa w celu poprawy konkurencyjności inwestują w nowe rozwiązania logistyczne i techniczne, na czym korzysta sektor nieruchomości magazynowo-produkcyjnych — prognozuje Renata Osiecka, partner zarządzający Axi Immo.
Nowe kierunki
Zyskują mniejsze regiony: Trójmiasto, Rzeszów, Szczecin, Lublin i tzw. Polska Centralna. Od stycznia do czerwca popyt netto wyniósł tam 189 tys. mkw. Chociaż zwykle transakcji tam mniej, to w kilku ostatnich kwartałach właśnie tam podpisywano największe umowy, np. w drugim kwartale 2016 r. na wynajęcie 30 tys. mkw. przez Carrefour w Bydgoszczy, 46 tys. mkw. przez Goodyear w Tarnowie, 24,7 tys. mkw. przez Omega Pilzno w Rzeszowie. Na początku roku w Bydgoszczy 45 tys. mkw. wynajął Kaufland.
— Co ciekawe, w rejonie Torunia i Bydgoszczy pierwsze znaczące transakcje podpisano w 2014 r. i bardzo szybko stał się on interesującą lokalizacją, szczególnie dla sieci handlowych. Można to częściowo wytłumaczyć rozwojem infrastruktury w tej części kraju — zakończeniem
budowy północnej części autostrady A1, rozpoczęciem budowy drogi ekspresowej z Poznania do autostrady A1, możliwością budowy kolejnej drogi ekspresowej S10. Ten region może być ciekawą lokalizacją między Poznaniem, Trójmiastem, Polską Centralną i Szczecinem ze sporym zasobem siły roboczej — tłumaczy Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej w JLL.
Atrakcyjne ceny
Od kilku kwartałów popyt w całym kraju napędzają rekordowo niskie czynsze — jedne z najniższych w Europie. Najwyższe stawki obowiązują na rynkach tzw. wewnątrzmiejskich i za obiekty typu small business unit, które tam dominują. Czynsz efektywny osiąga 4,8 euro/mkw. miesięcznie w Warszawie, 3,8 euro we Wrocławiu i około 3,7 euro w Łodzi. Za budynki wielkopowierzchniowe czynsz wynosi od 1,9 do 3,1 euro/mkw. na Górnym Śląsku, 2-2,8 euro w Warszawie i w Polsce Centralnej, 2,1-2,9 euro w Poznaniu i 2,2-3 euro we Wrocławiu. Pustostanów na koniec półrocza było tylko 6,1 proc. — Pokazuje to, że zainteresowanie najemców jest dosyć duże i deweloperzy ledwo nadążają ze wznoszeniem kolejnych budynków. Czynsze są stabilne, ponieważ nie ma już za bardzo miejsca na spadki, i tak długo, jak jest apetyt na budowanie kolejnych inwestycji, będą nadal stabilne — uważa Tomasz Olszewski.
Więcej magazynów
Od stycznia do czerwca deweloperzy oddali do użytku 615 tys. mkw. magazynów, zbliżając się do najlepszych wyników z lat 2008 i 2009, kiedy powstało odpowiednio: 645 i 754 tys. mkw. Najwięcej (142 tys. mkw.) przybyło w Polsce Centralnej, w okolicach Warszawy (137 tys. mkw.) i w Poznaniu (121 tys. mkw.). Firma Panattoni oddała do użytku 440 tys. mkw. i zdeklasowała konkurencję. Drugi był Goodman (40 tys. mkw.), trzeci Clip (35 tys. mkw.), a czwarty Hillwood (29,5 tys. mkw.).
Według szacunków JLL z końca czerwca w budowie pozostawało jeszcze około 742 tys. mkw. z czego 51 proc. powstawało spekulacyjnie, czyli bez podpisanych umów najmu. W pierwszym półroczu 2015 spekulacyjnie powstawało jedynie 23 proc. powierzchni.
Do końca roku zasoby powierzchni magazynowej w Polsce mogą przekroczyć 11 mln mkw. Powoli jednak dają znać o sobie skutki wprowadzenia tzw. ustawy rolnej, która uniemożliwia inwestorom, którzy nie są rolnikami indywidualnymi, zakup ziemi rolnej i stawianie na niej magazynów na podstawie uzyskanych warunków zabudowy (co jest dużo szybszą drogą niż czekanie na miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego).
Dotychczas deweloperzy kupowali w ten sposób 30-40 proc. gruntów. Od maja mogą kupować tylko ziemię, która jest objęta planami miejscowymi, a tych w całym kraju jest niewiele.
— Popyt na grunty wciąż jest duży, bo wraz ze wznoszeniem kolejnych budynków deweloperzy wyczerpują zapasy i muszą kupować nowe działki. Ze względu na ograniczoną dostępność ziemi jej właściciele oczekują wyższych cen, natomiast deweloperzy, uzyskując niskie czynsze, nie zawsze są w stanie zapłacić oczekiwane kwoty. Choć ofert sprzedaży gruntów jest dużo, to transakcji mało. W najbliższym czasie wiele będzie zależało od tego, jak sprawnie gminy będą uchwalały plany miejscowe — ocenia Tomasz Olszewski.