Inwestowanie w Krakowie jest obarczone ryzykiem
Z raportu PolandProperty.pl wynika, że w Krakowie wzrosło ryzyko inwestowania w nieruchomości biurowe, handlowe i mieszkaniowe. Atrakcyjny wydaje się rynek powierzchni hotelowych.
Raport o krakowskim rynku nieruchomości przygotowany został przez analityków z vortalu rynku nieruchomości PolandProperty.pl. Jest to pierwszy raport przygotowany przez tę firmę i zgodnie z zapewnieniami jego twórców, rozpoczyna on projekt, który ma na celu przedstawienie analizy lokalnych rynków nieruchomości.
Zdaniem autorów, ryzyko inwestowania na krakowskim rynku nieruchomości znacznie wzrosło w porównaniu z latami ubiegłymi.
— Szczególnie daje się to zauważyć w segmencie powierzchni biurowych, w którym po oddaniu Centrum Biurowego Lubicz można mówić wręcz o kryzysie, oraz w segmencie mieszkaniowym, w którym panuje widoczna nadpodaż. Obawy budzi również przyszłość segmentu powierzchni handlowych, szczególnie w odniesieniu do centrów wielkopowierzchniowych — uważa Michał Socha, współautor raportu i założyciel vortalu PolandProperty.pl.
Biur za dużo
Podaż powierzchni biurowej na krakowskim rynku nieruchomości wynosi około 530-600 tys. mkw. Większość firm ma swoje siedziby w centrum miasta, głównie w zabytkowych kamienicach. Niewiele dużych firm ma w Krakowie swoje główne siedziby. Zaliczają się do nich między innymi: BP Poland, Bank BPH, Radio RMF FM, Comarch, Royal Ahold, Interia. Wiele firm otwiera jednak na terenie miasta oddziały.
Budowę pierwszych nowoczesnych obiektów biurowych w Krakowie rozpoczęto w latach 1998- -2000. Autorzy raportu uważają, że do tzw. klasy A można zaliczyć właściwie jeden obiekt, a jest nim Centrum Biurowe Lubicz. Budynki klasy B położone w centrum to: Cracovia Business Center i Nowe Herbewo. Poza centrum, Euromarket i obiekt Grupy Zasada. W trakcie realizacji jest pięć kolejnych obiektów biurowych klasy B. Trwają także przygotowania do realizacji projektu firmy Tishman Speyer, która zamierza zrealizować w dwóch etapach projekt Nowe Miasto, pierwszy etap to budowa 22 tys. mkw. powierzchni użytkowych, drugi to 25 tys. mkw.
Stawki czynszów netto wahają się w granicach 20-23 USD za mkw. w klasie A i 15-20 USD za mkw. w budynkach klasy B+ i B. Zdaniem autorów raportu, na rynku panuje nadpodaż, co spowodowało spadek czynszów.
Sklepów będzie więcej
Z raportu wynika, że w Krakowie wzrośnie ilość nowoczesnych powierzchni handlowych. Obecnie analitycy szacują ją na około 700 tys. mkw. Większość sklepów położonych w centrum to placówki nie przekraczające 70 mkw. Zdaniem autorów raportu, najwięcej nowoczesnej powierzchni handlowej ma dostarczyć projekt Nowe Miasto. Inwestor zapowiada bowiem wybudowanie aż 52 tys. mkw. Obecnie nowoczesna powierzchnia handlowa znajduje się gównie poza centrum miasta, w galeriach hipermarketów. Łączna powierzchnia takich obiektów to około 200 tys. mkw., a w budowie jest kolejne 120 tys. Stawki czynszów w lokalach przy głównych ulicach handlowych w centrum kształtują się na poziomie 25-55 USD za mkw. W centrach handlowych wynoszą 15-30 USD za mkw. W opinii miejscowych uczestników rynku, podaż powierzchni w centrach handlowych, po zakończeniu trzech budowanych kompleksów, może przewyższyć popyt.
Zapleczem magazynowym dla Krakowa jest Śląsk, popyt na powierzchnie magazynowe w tym mieście jest niewielki. Stawki czynszów utrzymują się na poziomie 2-3,5 USD za mkw. Niewiele firm zajmuje powierzchnie powyżej 1 tys. metrów kwadratowych.
Za dużo mieszkań
W Krakowie znajduje się około 10 tys. mieszkań czekających na zasiedlenie. Lokale te są obecnie w różnym stadium budowy. Autorzy raportu twierdzą, że ta ilość znacznie przewyższa popyt. Dowodem na to ma być spadek ceny mera kwadratowego mieszkań. Jeszcze rok temu średnia cena 1 mkw. mieszkania wynosiła około 3 tys. zł. Obecnie jest znacznie niższa i wynosi około 2,6 tys. za jeden mkw. Ceny za mieszkania są jednak w Krakowie bardzo zróżnicowane, za apartament w królewskim stołecznym mieście trzeba zapłacić od 6,8-12,2 tys. zł za mkw. Są to kwoty porównywalne z cenami apartamentów w Warszawie.
Analitycy z PolandProperty.pl twierdzą, że niektórzy deweloperzy zamierzają sprzedać grunty, na których miały powstać osiedla mieszkaniowe.
Budować hotele
Największe zapotrzebowanie w Krakowie jest na obiekty hotelowe. Obecnie znajduje się tam 65 hoteli, 3 motele i 10 pensjonatów. Zdaniem analityków daje się odczuć niedobór bazy noclegowej, szczególnie obiektów jedno- i dwugwiazdkowych. Inwestorzy chętnie lokują na tym rynku swój kapitał. W realizacji znajdują się hotel Ibis i Novotel sieci Accor przy ulicy Włóczków oraz Holiday w bezpośrednim sąsiedztwie Plant przy ulicy Wielopole. W budowie znajduje się także trzygwiazdkowy obiekt francuskiej sieci Campanile przy ulicy św. Tomasza w obrębie Plant, oraz planowane są hotele sieci Marriott i Sheraton. Na terenie Nowego Miasta również przewidywana jest lokalizacja czterogwiazdkowego obiektu, na razie nie wiadomo jeszcze której sieci. Dużą aktywność na terenie miasta wykazuje grupa Accor podnosząca standard obiektów przejętej grupy Orbis. I tak: hotel Continental zmienił nazwę na Novotel Bronowice, Forum — na Sofitel, a po planowanej modernizacji ma szansę stać się pierwszym pięciogwiazdkowym obiektem w Krakowie. Na krakowskim rynku hotelarskim działa także lokalny operator i deweloper Polskie Projekty Inwestycyjne, który posiada cztery hotele.