Cudzoziemcy jako osoby prywatne nie mogą kupić ani budynków ani gruntów na Ukrainie. Jedynie przedsiębiorstwa zagraniczne mają możliwość wejścia w posiadanie ukraińskich nieruchomości.
Na Ukrainie swobodny obrót nieruchomościami dotyczy tylko obywateli ukraińskich. Cudzoziemcy jako osoby fizyczne mogą jedynie wynająć mieszkanie, na jego zakup przepisy ukraińskie nie pozwalają. Możliwość nabycia budynków lub gruntów o przeznaczeniu pozarolnym mają jednak zagraniczne podmioty gospodarcze. Polskie firmy najczęściej lokują się na zachodnich terenach przygranicznych, m.in. we Lwowie, w Kijowie i na Wołyniu.
Ukraiński rynek obrotu nieruchomościami jest dopiero w trakcie tworzenia i w jego funkcjonowaniu jest jeszcze wiele niedociągnięć. Podczas prywatyzacji gruntów, która trwa od 9 lat, zdołano sprzedać zaledwie 3 proc. ziemi. Rozwój obrotu gruntami hamują słabe zabezpieczenia prawne prywatyzacji, zwłaszcza w przypadku sprzedaży gruntów czy działek państwowych podmiotom gospodarczym. Brakuje dostatecznych uregulowań dotyczących m.in. rejestracji działek, przekazywania, zabezpieczenia prawa własności. Brakuje także oznakowania oraz podziału kategorii gruntów. Nie wykształciła się jeszcze odpowiednia organizacja wyceny i ekspertyzy ziem. Niedostateczne są również zabezpieczenia i uregulowania dotyczące zasad obrotu gruntami na rynku wtórnym. Rząd ukraiński stara się przyspieszyć proces prywatyzacji, która według szacowań ekspertów, mogłaby przynieść budżetowi państwa ponad 300 mln USD (1,2 mld zł).
Jednak mimo kolejnych dekretów, obcokrajowcom jako osobom fizycznym nie wolno nabyć żadnych nieruchomości. Cudzoziemcy zamierzający prywatnie kupić mieszkanie na Ukrainie powinni wiedzieć, że przeprowadzają transkację niezgodną z prawem.
— Żaden cudzoziemiec jako osoba fizyczna nie może kupić domu na Ukrainie, ponieważ jest to sprzeczne z obowiązującymi zasadami prawnymi i kupując nieruchomość, działa nielegalnie. Żaden notariusz nie podpisze takiej umowy — zastrzega Grażyna Dzwonkowska, wiceprezes Ukraińskiego Instytutu Integracji Europejskiej w Rzeszowie.
Zagraniczne przedsiębiorstwa mogą jednak nabyć ukraińską nieruchomość drogą dzierżawy gruntów lub budynków od organów administracji. Jest to jedyny przypadek, gdy zagraniczna firma wchodzi w posiadanie nieruchomości bez udziału ukraińskiego partnera. Nieruchomości wydzierżawia miasto, gmina lub prywatny właściciel. Wysokość opłat zależy przede wszystkim od lokalizacji i od infrastruktury obiektów. Najniższe stawki oferuje miasto — wynika to przede wszystkim ze złego stanu technicznego budynków. Firmy, które dzierżawią nieruchomości od miasta muszą się więc liczyć z wydatkami związanymi z modernizacją budynków.
— Należy pamiętać, że do podstawowej stawki doliczamy 10-proc. podatek na rozwój infrastruktury miejskiej. W zależności od regionu, podatek ten może być zmniejszony lub całkowicie zniesiony — wyjaśnia Robert Karwowski, przewodniczący Kapituły Łódzkiego Klubu Biznesu.
Opłaty za dzierżawę gruntów są ustalane na innych warunkach. Maksymalny czas dzierżawy wynosi 25 lat z możliwością przedłużenia umowy na kolejne 25 lat.
— Wartość ziemi zostaje oszacowana podczas aukcji. Praktycznie nie płaci się za samą dzierżawę, tylko podatek od gruntu. Dzierżawca musi zapłacić z góry. Cena za jeden ar dzierżawiony przez 25 lat wynosi około 6,5 tys. USD (26 tys. zł). Na uzyskanie zezwolenia na dzierżawę nieruchomości czeka się miesiąc, natomiast na finalizację transakcji nawet rok — wyjaśnia Grażyna Dzwonkowska.
Nowy kodeks ziemny, rozpatrywany obecnie przez Najwyższą Radę Ukrainy, najpóźniej wejdzie w życie w roku 2004. Otwiera on kolejną furtkę dla zagranicznych podmiotów. Zawiera m.in. klauzule zezwalające zagranicznym przedsiębiorstwom na wykupienie dzierżawionych nieruchomości.
— Pierwszeństwo wykupu nieruchomości przypadnie tym firmom, które zawarły umowy na długoletnie dzierżawy — dodaje Grażyna Dzwonkowska.
Cudzoziemiec prowadzący działalność gospodarczą może także nabyć prawo własności ziemi lub budynków poprzez utworzenie spółki joint venture z ukraińskim podmiotem, który wniesie do tej spółki sprywatyzowaną nieruchomość jako kapitał założycielski. Mając do wyboru albo dzierżawę, albo wejście w spółkę z ukraińską firmą, zagraniczne przedsiębiorstwa wolą kupić nieruchomości właśnie poprzez utworzenie joint venture, przy czym najczęściej strona ukraińska ma w takiej spółce niewielkie udziały.
— Joint venture to obecnie najlepszy sposób na pozyskanie nieruchomości, zwłaszcza jeżeli podmiot ukraiński jest sprawdzonym i zaufanym partnerem. Często spółki kupują lub dzierżawią nieruchomości od banków. Wiele ukraińskich firm bankrutuje, a ich nieruchomości są przejmowane przez banki — twierdzi Robert Karwowski.
Współwłasność nieruchomości lub prawo do jej dzierżawy można odsprzedać wyłącznie za zgodą strony ukraińskiej innej firmie ukraińskiej lub obcej, albo osobie fizycznej mającej obywatelstwo ukraińskie.
W wolnych strefach ekonomicznych i na obszarach priorytetowego inwestowania, podmioty gospodarcze mogą uzyskać ulgi podatkowe. Istnieje nawet szansa całkowitego zwolnienia z podatku od nieruchomości.
— To, jakie ulgi może uzyskać inwestor, zależy od jego kapitału. Na przykład w Nowowołyńsku, w obszarze priorytetowego inwestowania, o jakichkolwiek ulgach możemy mówić dopiero wtedy, gdy inwestor wniesie co najmniej 500 tys. USD (2 mln zł) — mówi Grażyna Dzwonkowska.
Wynika z tego, że na takie inwestycje mogą sobie pozwolić jedynie duże przedsiębiorstwa. Dlatego też w ukraińskich strefach ekonomicznych działalność uruchamiają przeważnie zachodnie koncerny z Austrii, Niemiec, USA lub Wielkiej Brytanii.
— Jednak trzeba pamiętać, że Ukraina ma jeszcze bardzo niestabilne prawo. Taryfy celne i prawo podatkowe zmieniają się co kilka miesięcy. Rokuje to pewne perspektywy na przyszłość dla mniejszych firm — zauważa Robert Karwowski.
Zanim polski przedsiębiorca zdecyduje się nabyć upatrzoną nieruchomość, powinien najpierw dokładnie zapoznać się z jej stanem własnościowym i prawnym. Ponadto, jeżeli firma chce założyć spółkę z ukraińskim podmiotem, powinna najpierw sprawdzić jego wiarygodność.
— Dużo ludzi szuka nieruchomości na własną rękę albo przy pomocy osób poznanych przypadkowo — nie jest to najlepsza droga. Bez dokładnej znajomości prawa ukraińskiego, co w przypadku polskich przedsiębiorców często się zdarza, firmy nie powinny zawierać żadnych umów. Zanim przedsiębiorcy przystąpią do jakichkolwiek transakcji, powinni najpierw skorzystać z pomocy znanych i renomowanych kancelarii prawnych. Ponadto w każdym urzędzie statystycznym można sprawdzić rejestrację konkretnej firmy ukraińskiej — wyjaśnia Grażyna Dzwonkowska.