Początek 2021 r. charakteryzował się wyjątkowo wysoką aktywnością inwestycyjną w sektorze nieruchomości biurowych na ośmiu rynkach regionalnych (w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, Szczecinie i Lublinie). Wolumen transakcyjny w Polsce na nich wyniósł 358 mln EUR (obroty w całym kraju przekroczyły 605 mln EUR) – wynika z raportu pt. „Rynek biurowy w Polsce, maj 2021”, sporządzonego przez JLL.
Największą transakcją była sprzedaż budynków w Krakowie i Wrocławiu przez Grupę Buma. Kupił je Partners Group za ponad 200 mln EUR. Istotne znaczenie miały również transakcje takie, jak sprzedaż przez Torus biurowca Alchemia Neon w Gdańsku funduszowi DWS za ponad 80 mln EUR i nabycie Bramy Portowej (Szczecin) przez FLE (sprzedawał Vastint).
Najem powierzchni biurowej
Popyt na powierzchnie biurowe na rynkach regionalnych w I kw. 2021 r. wyniósł 98,3 tys. m kw. (zapotrzebowanie łączne w Polsce sięgnęło 208 tys. m kw.). Najemcy byli najbardziej aktywni w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu. JLL zaznacza jednak, że 45 proc. całkowitej aktywności na rynkach regionalnych stanowiły renegocjacje umów.
Największe zapotrzebowanie na biura na rynkach regionalnych wykazywały firmy technologiczne, odpowiadające za 36 proc. udziału w wolumenie transakcji. Największe umowy zostały zawarte w branży IT - anonimowy najemca w Krakowie (11,4 tys. m kw., kompleks Korona), Intel w Gdańsku (9,8 tys. m kw., Tryton Business House) oraz Unit4 we Wrocławiu (4,2 tys. m kw., Globis). Na kolejnych miejscach znalazł się sektor usług dla biznesu (17 proc.) i finansowy (11 proc.).
Do największych transakcji poza branżą IT należały: 8,5 tys. m kw. zajęte przez LPP w LPP Fashion Lab I (Gdańsk), 7 tys. m kw. renegocjowane przez klienta poufnego z sektora BPO/SSC w Baltic Busines Centre (Gdynia) oraz nowa umowa na 4,6 tys. m kw. podpisana przez Idea Getin Leasing w Carbon Tower (Wrocław).
Biura w budowie
Na koniec I kw. na rynkach regionalnych, czyli w największych miastach poza Warszawą, budowało się około 800 tys. m kw. powierzchni biurowych (z 1,2 mln m kw. w całej Polsce). Większość zostanie oddana do użytku w latach 2021/22.
Największe inwestycje w budowie to: Global Office Park (Cavatina), KTW II (TDJ Estate) w Katowicach, MidPoint 71 (Echo Investment) we Wrocławiu, Nowy Rynek D & E (Skanska Property Poland) oraz Andersia Silver (Von der Heyden Group) w Poznaniu, a także 3T Office Park (SGPM) w Trójmieście.
Jednocześnie w I kw. oddano do użytku znacznie mniej nowych biur niż w poprzednich kwartałach – łącznie 46 tys. m kw. (w całej Polsce łącznie 213 tys. m kw.).
W Krakowie zakończono realizację trzech inwestycji: Equal Business Park D (11, 7 tys. m kw.), Ocean Office Park A1 (7,8 tys. m kw.) oraz Lubicz I Business Centre (2 tys. m kw.). Wśród miast regionalnych najwięcej powierzchni ukończono w Trójmieście (25 tys. m kw. w takich obiektach jak m.in. Palio A) i Krakowie (21 tys. m kw., m.in. w Equal Business Park D).
W efekcie na koniec I kw. 2021 r. na rynkach regionalnych całkowite zasoby powierzchni biurowej wyniosły 5,8 mln (z 11,9 mln m kw. w całej Polsce).
W opinii JLL ze względu na umiarkowany poziom nowej podaży ogólny wskaźnik pustostanów dla ośmiu rynków regionalnych pozostał na relatywnie stabilnym poziomie w ujęciu kwartalnym i wyniósł 12,6 proc. w porównaniu do 12,7 proc. w IV kw. 2020 r.
“Większość analizowanych rynków biurowych odnotowała jedynie niewielkie zmiany w dostępności powierzchni biurowej. Jedynym wyjątkiem był Lublin, w którym zaobserwowano znaczący wzrost pustostanów o 3,9 p.p. do 11,7 proc. w porównaniu do 7,8 proc. w IV kw. 2020 r. Trend ten będzie się zmieniał w kolejnych kwartałach wraz z oddaniem do użytku ponad 300 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej w całej Polsce do końca 2021 r.” - czytamy w raporcie.
Będzie presja na obniżanie cen za najem
Najwyższe czynsze wśród rynków regionalnych odnotowano w Krakowie (14-15,5 EUR/m kw./ miesiąc), najniższe zaś w Lublinie (10,5-11,5 EUR/m kw./miesiąc).
Według JJL w nadchodzących kwartałach czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymają się na stabilnym poziomie. Jednak przenoszenie się najemców do budynków lepszej jakości będzie wywierać presję na obniżanie stawek czynszowych za powierzchnie biurowe klasy B.
Deweloperzy w Polsce podchodzą obecnie z dużą ostrożnością do rynku biurowego, zwłaszcza w obliczu wzrostu ilości pustostanów. Ten rok na pewno nie będzie obfitował w inwestycje.
Cały świat patrzy z nadzieją na sytuację w Nowym Jorku, który jest swoistym wyznacznikiem kierunków w tej branży. Tam od kwartału rozpoczął się nowy ruch – zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów. Firmy zaczynają zgłaszać chęć powrotu do biur.
W mojej ocenie w Polsce ruch w tym sektorze rozpocznie się po wakacjach. Cykl powstawania tego rodzaju inwestycji trwa ok. 30 miesięcy, a ponieważ od przeszło roku większość nowych projektów jest wstrzymana, możemy się spodziewać luki podażowej w 2022/23 r. Popyt zapewne będzie się odbudowywał, ale na pewno nie z taką siłą, jak gdyby nie było pandemii.
Patrzę z optymizmem na przyszłość branży rynku biurowego, gdyż po zakończeniu pandemii duża część pracowników powróci do biur. Zapewne w wielu firmach będzie istniał model hybrydowy, jednak korzyści wynikające ze wspólnej pracy są coraz bardziej widoczne w różnych krajach. Model pracy zdalnej na pewno nie zostanie z nami w takiej formule jak teraz. Najbardziej kreatywne i przełomowe pomysły powstają w wyniku zderzania kultur, doświadczeń, kompetencji.
Poza tym COVID-19 spowodował tylko chwilowe odchylenie od megatrendów. W dalszej perspektywie będziemy powracali do centrów miast – tak jak to się obecnie dzieje w największych światowych stolicach. Poza tym polityka klimatyczna będzie ograniczała rozrastanie się przedmieść. Komisja Europejska już ogłosiła założenia programu „No net land take”, który zakłada, że od 2050 r. miasta będą rosły tylko w górę, a nie wszerz.