W czasie deweloperskiego boomu spółki budujące mieszkania szukały nowych pomysłów na zarobek. Jednym z nich były domy jednorodzinne. Nietrafionym.
— Dziś już jesteśmy przekonani, że nie możemy konkurować z prywatnymi inwestorami, którzy budują domy systemem gospodarczym — nawet uwzględniając efekt skali, jaki moglibyśmy osiągnąć dzięki wspólnej infrastrukturze czy dużym kontrakcie z firmą budowlaną — mówi Tomasz Łapiński, członek zarządu i dyrektor finansowy dewelopera Ronson. Spółka w zeszłym roku zakończyła budowę 34 bliźniaków w Konstancinie- -Jeziornie, z których do sprzedania zostało jeszcze 20. Na więcej takich projektów się nie porywa.
Konkurencja rozwodników
Również warszawski Barc tylko raz spróbował swoich sił na tym rynku. W połowie 2009 r. skończył budowę 12 domów w Wawrze. Bez sukcesu. — Ten projekt nas rozczarował. Początkowo domy kosztowały 1-1,2 mln zł, obniżyliśmy ceny do 800 tys. zł-1 mln zł, i tak jednak dziewięć nadal nie zostało sprzedanych. Na razie nie będziemy realizować tego typu inwestycji — mówi Wojciech Stisz z firmy Barc.
Według wyliczeń firmy redNet, obecnie w Warszawie i aglomeracji w sprzedaży jest około 1,5 tys. domów. 70 proc. jest już gotowe, a chętnych nie przybywa.
— Zwykle domy są sprzedawane tak, by w kilka miesięcy można w nich było zamieszkać. Obecnie klienci niechętnie zmieniają mieszkanie na dom z ogródkiem — inaczej niż kilka lat temu. A jeśli nawet podejmują taką decyzję, dokładnie analizują koszty utrzymania domu i dojazdu do pracy — mówi Tomasz Kołodziejczyk z redNetu. Spółka redNet zajmuje się sprzedażą domów w Konstancinie-Jeziornie dla dewelopera SJM i jest z rezultatów swej pracy zadowolona, bo wkrótce rozpocznie się budowa kolejnego etapu. Według podobnego schematu — czyli wolno, ale konsekwentnie — sprzedaje domy GTC położone w sąsiedztwie.
— Mimo to dla dewelopera nie jest to rynek łatwy, bo ewentualną wyższą marżę zjadają ceny ziemi, a konkurencja ze strony rynku wtórnego czy nowych domów sprzedawanych przez rozwodzące się małżeństwa jest bardzo silna — dodaje Tomasz Kołodziejczyk.
Marża trudna i niższa
Magdalena Szmagalska, prezes spółki Triton Development, jest innego zdania. Wkrótce zamierza wprowadzić do sprzedaży osiedle 120 domów jednorodzinnych w podwarszawskiej Starej Wsi.
— Wszystko zależy od relacji kosztów i przychodów oraz dynamiki sprzedaży. Chcemy zaoferować dom w stanie surowym zamkniętym z działką na chronionym osiedlu z basenem, placem zabaw i kortem tenisowym w cenie, jaką w Warszawie trzeba zapłacić za niewielkie mieszkanie. Teren inwestycyjny kupiliśmy dość dawno i nie przepłaciliśmy. Liczę, że przy tak skalkulowanej cenie i kosztach uda się nam uzyskać przyzwoitą, 15-procentową marżę brutto — mówi Magdalena Szmagalska. Podobną rentowność uzyskuje firma Atal na swoim osiedlu Ville Murano pod Wrocławiem. Sprzedaż idzie lepiej, niż spodziewał się prezes Zbigniew Juroszek. Jednak łatwo nie jest.
— Deweloperzy, którzy zaczęli budować domy i się z tego wycofują, byli do takich inwestycji zupełnie nieprzygotowani. To muszą być projekty znacznie lepiej przygotowane niż bloki — kompleksowe osiedla, domy o odpowiedniej wielkości i w konkurencyjnej cenie. Deweloperzy mają przy nich więcej pracy, np. muszą być gotowi na całodzienne odbiory, bo to inwestycje ze znacznie większą liczbą szczegółów. Firmy z budowania domów się wycofują, bo mieszkania są po prostu łatwiejsze, a uzyskiwana marża — nawet o 10 punktów procentowych wyższa — mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atala.
Bartosz Turek z Home Bokera uważa, że pierwotny rynek domów jednorodzinnych zawsze był w Polsce słaby, bo lubimy mieszkać w domach innych niż wszystkie wokół.
Ponadto obecnie — jeśli już szukamy domu — to o powierzchni około 140 mkw. Takich nikt nie buduje. — Dotychczas deweloperzy nie byli w stanie zaoferować domów w cenie znacznie niższej od kosztów samodzielnej budowy. Teraz chcą sprzedać te, które już wybudowali, i jak najszybciej wyjść z tych inwestycji. To potencjalna okazja na obniżkę sięgającą nawet setek tysięcy złotych — mówi Bartosz Turek.
1,5 tys. Na tyle ofertę domów w Warszawie i okolicach szacuje redNet. Zdecydowana większość z nich stoi pusta.
Warsztaty „Nowa ustawa deweloperska”
Więcej na temat zmian prawnych w obszarze inwestycji na rynku nieruchomości, dowiedzą się Państwo podczas warsztatów, które odbędą się 28-29 lutego w Warszawie. Szczegółowe informacje: konferencje.pb.pl, tel. 22/333 97 77