Z najnowszych danych NBP wynika, że ceny mieszkań w siedmiu największych miastach Polski wzrosły w drugim kwartale o 9,3 proc. rok do roku, wobec wzrostu o 6,1 proc. w pierwszym kwartale. Są to dane oparte o tzw. indeks hedoniczny, który mierzy zmiany cen transakcyjnych po korekcie o zmiany cech mieszkań. Chodzi o to, by z dynamiki wyrzucić efekty zmieniającej się kompozycji rynku, czyli na przykład tego, że sprzedaje się więcej mieszkań na wysokich piętrach (droższych) niż na niskich. Interesuje nas, jak zmieniają się ceny mieszkań po porównywalnych cechach.
Drugi kwartał tego roku był zatem pierwszym momentem od początku kryzysu pandemicznego, gdy ceny rosły szybciej niż wcześniej. Dlaczego tak się stało?
Aby wyjaśnić zmiany cen mieszkań, zbudowałem mały model ekonometryczny, który mierzy, jak wpływają na nie różne zjawiska ekonomiczne. Zdecydowanie na pierwszym miejscu są oczekiwania ludności dotyczące zmiany stopy bezrobocia. Są one mierzone co miesiąc przez GUS, który pyta ankietowanych, czy oczekują wzrostu czy spadku stopy bezrobocia. Odsetek netto wskazań na spadek stanowi indeks obaw przed bezrobociem. W ostatnim kwartale indeks istotnie wzrósł, co oznacza, że obawy ludności przed utratą pracy znacząco spadły. To prawdopodobnie najlepiej wyjaśnia wysoki popyt. W skrócie: ludzie nie boją się o przyszłość. Ekonomiści nazywają to zwierzęcymi instynktami – wysoki optymizm przekłada się na wysoką skłonność do ponoszenia nakładów inwestycyjnych.
Co ciekawe, obawy przed bezrobociem mają dużo większy wpływ na ceny mieszkań niż faktyczne bezrobocie. Dlaczego? Wyjaśnienie jest proste: decydują nastroje. Ludzie mogą mieć pracę, ale obawiać się jej utraty i te obawy odgrywają ważniejszą rolę.
Na drugim miejscu wśród czynników ekonomicznych wyjaśniających zmiany cen jest dynamika kredytu hipotecznego. Im łatwiej o kredyt, tym większy popyt – to jest akurat proste jak konstrukcja cepa. Zaskakujący może być natomiast fakt, że dużo dalej na liście są stopy procentowe, zarówno nominalne jak i realne. Mały wpływ na ceny wydaje się mieć również dynamika wynagrodzeń czy inflacja.
Wniosek? Potężny popyt na kredyt i mieszkania w drugim kwartale był bardziej efektem uwolnienia odłożonego popytu, który akumulował się z powodu utrzymywania zaskakująco niskiej stopy bezrobocia i nie mógł być wcześniej zrealizowany z powodu restrykcji w ruchu ludności, niż ucieczki inwestorów od ujemnych realnych stóp procentowych.
Fakt, że dziś lub w minionej dekadzie o zmianach cen decydowały wymienione czynniki, nie znaczy, że zawsze będzie tak samo. Holenderscy ekonomiści Martijn I. Dröes i Alex van de Minne pokazali w ciekawym badaniu sprzed kilku lat*, że czynniki determinujące ceny mieszkań na przestrzeni dekad potrafią się znacząco zmieniać. Analizując dane o cenach z ostatnich 200 lat badacze pokazali, że w niektórych okresach decydującym czynnikiem była dynamika ludności i zatrudnienia, w innych była to podaż nieruchomości, a w jeszcze innych stopy procentowe. To niestety prowadzi do wniosku, że ceny nieruchomości – tak jak ceny ogółem – są bardzo trudne do przewidywania. Zmianom ulegają nie tylko warunki gospodarcze, co samo w sobie jest trudne do przewidzenia, ale też czynniki determinujące ceny, co podbija niepewność.
*Martijn Dröes, Alex van de Minne. „Do the Determinants of House Prices Change over Time? Evidence from 200 Years of Transactions Data.” In 23rd Annual European Real Estate Society Conference. ERES: Conference. Regensburg, Germany, 2016