Polska 2050 Szymona Hołowni nie ustaje w zgłaszaniu coraz to nowych zastrzeżeń wobec działalności deweloperów. Zaczęło się od tego, że w minionym roku Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministra funduszy i polityki regionalnej, a jednocześnie I wiceprzewodnicząca Polski 2050, opowiedziała się przeciw programom dopłat do kredytów. W jej opinii nakręcają one spółkom sprzedaż, co z kolei zachęca je do podwyższania stawek za metr. Nieco później polityczka zarzuciła deweloperom, że ich marże są dwa razy wyższe niż średnia europejska, co - jej zdaniem - powinien zbadać Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).
Teraz Polska 2050 wzięła na celownik cenniki spółek budujących mieszkania. Opracowała i złożyła w Sejmie projekt ustawy obligującej deweloperów do ujawniania cen domów i mieszkań. Projekt czeka na opinię biura legislacyjnego, potem trafi do pierwszego czytania. Propozycja zbiera sporo pozytywnych opinii, eksperci dostrzegli w niej jednak także poważny mankament - problem braku transparentności rozwiąże tylko połowicznie.
Przyciąganie klienta
Zgodnie z zapisami projektu ustawy o jawności cen deweloper sprzedający mieszkanie albo dom będzie musiał mieć stronę internetową z podstawowymi danymi i dokładną ceną ofertową. UOKiK będzie mógł ukarać podmioty, które się nie dostosują. Kara ma wynieść do 10 proc. obrotu sprzedawcy za poprzedni rok.
Szacuje się, że dziś ponad połowa lokali na sprzedaż nie ma upublicznionej ceny.
- W naszym portalu cena podawana jest przy około 43 proc. mieszkań w ofercie deweloperów. Współpracujące z nami firmy różnie podchodzą do tej kwestii. Niektóre z zasady nie informują o cenniku, inne publikują ceny wszystkich sprzedawanych mieszkań, a jeszcze inne stosują rozwiązania pośrednie – podają ceny wybranych lokali, np. najtańszych, lub publikują cenę „od-do” – mówi Rafał Bieńkowski, ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl.
Jak tłumaczy Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), niektóre firmy rezygnują z publikowania cen, obawiając się, że potencjalni nabywcy mogliby przedwcześnie odrzucić ofertę, uznając ją za nieadekwatną.
- Zależy im, żeby skłonić klientów do nawiązania bezpośredniego kontaktu. Dzięki temu, zanim poinformują o cenie, mogą przedstawić wszystkie atuty nieruchomości, jak lokalizacja, jakość wykończenia czy dodatkowe udogodnienia. Bezpośredni kontakt daje także - zdaniem firm - możliwość zindywidualizowania oferty, np. poprzez omówienie opcji finansowania, rabatów czy innych korzyści, co w przypadku jedynie internetowej prezentacji oferty może być trudniejsze. Ponadto zrozumienie potrzeby klienta podczas rozmowy umożliwia zaproponowanie mu np. mieszkań w innych lokalizacjach – mówi Bartosz Guss.
Podobne obserwacje ma Katarzyna Kuniewicz, dyrektor ds. badań rynku w serwisie Otodom.
- Nieujawnianie ceny wynika ze strategii sprzedażowej deweloperów. Ma spowodować, że klient zainteresowany mieszkaniem nawiąże kontakt ze sprzedającym. Zwolennicy takiego podejścia podkreślają, że w bezpośrednim kontakcie lepiej zaspokoją oczekiwania kupującego, przedstawią - jeśli jest taka potrzeba - alternatywne nieruchomości w niższej cenie, zainteresują rabatami itd. W wypadku części klientów taka strategia przynosi jednak odwrotny skutek - i z tym też oferujący mieszkania powinni się liczyć. Większa transparentność zwiększa wiarygodność – mówi Katarzyna Kuniewicz.
Świadomy wybór
Deweloperzy zgadzają się, że upublicznienie stawek za metr jest potrzebne.
- Jawność cen zapewni równe warunki wszystkim uczestnikom rynku – kupujący będą mieli pełny dostęp do informacji, co zapobiegnie sztucznemu zawyżaniu cen i nieuczciwym praktykom. Skutkiem tego może być przyspieszenie procesu decyzyjnego klienta. Większa przejrzystość może również zwiększyć zaufanie do rynku i poprawić jego stabilność w dłuższej perspektywie – uważa Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development.
Bartosz Guss zapewnia, że PZFD rekomenduje firmom zrzeszonym stosowanie tej praktyki jako standardu.
- Jawność cen pozwala kupującym podejmować bardziej świadome decyzje, zwiększa ich komfort i eliminuje niepotrzebne bariery w dostępie do informacji. Może również przyczynić się do większej konkurencyjności na rynku, co z kolei prowadzi do korzystniejszych warunków zakupu dla klientów. Ujawnianie cen usprawnia także proces sprzedaży, ograniczając liczbę zapytań o podstawowe informacje i pozwalając klientom lepiej dopasować oczekiwania do możliwości – mówi Bartosz Guss.
Niepożądana jawność
Branża uważa jednak, że z wymogu publikowania cen powinni być zwolnieni deweloperzy budujący apartamenty z najwyższej półki.
- W wypadku klientów z segmentu premium cena lokalu nie determinuje wyboru, kluczowe są: standard, lokalizacja oraz usługi dodatkowe. Dlatego nie widzę uzasadnienia, by segment mieszkań ultrapremium, który stanowi promil rynku, był objęty nowymi regulacjami. Dostrzegam przy tym trudność we właściwym zredagowaniu przepisów, by segment ten został z obowiązku publikacji cen wyłączony – mówi Robert Chojnacki, założyciel portalu tabelaofert.pl.
Jego opinię podziela Artur Karczykowski, dyrektor marketingu deweloperskiego w Mennicy Polskiej.
- W wypadku inwestycji z segmentu hiperpremium, takich jak Złota 44 czy Cosmopolitan, publikacja cen może być postrzegana przez klientów jako niepożądana. W takich projektach kluczowe znaczenie ma indywidualne podejście, które tworzy unikatowe doświadczenie zakupowe – mówi Artur Karczykowski.
Eksperci uważają również, że podawanie ceny powinno iść w parze z informacją o standardzie nieruchomości i możliwych do uzyskania dzięki niemu oszczędnościach.
- Pamiętajmy, że na cenę mieszkania składa się wiele czynników. Nabywcy powinni być informowani, że czasem warto przeanalizować standard budynku i dopłacić za lepszą jakość, aby uniknąć większych kosztów remontów w przyszłości. Czasem dopłata 100-200 zł za 1 m kw. może wiązać się z dużymi oszczędnościami, np. przy wykańczaniu mieszkania – przekonuje Robert Chojnacki.
Połowiczny sukces
Choć propozycja Polski 2050 zbiera sporo pochwał, eksperci zwracają uwagę, że kwestię jawności cen ureguluje ona tylko połowicznie.
- Pamiętajmy, że mówimy o obowiązku publikacji cen ofertowych. To, ile ostatecznie zapłaci kupujący, będzie zależało od jego umiejętności negocjacyjnych. Dopiero publikowanie cen transakcyjnych w czasie rzeczywistym na podstawie umów deweloperskich byłoby ważną wskazówką dla szukających mieszkania w konkretnej inwestycji. Dzięki bazie cen transakcyjnych taki klient szedłby do biura sprzedaży dewelopera z wiedzą, na jaki opust od ceny ofertowej może liczyć. Portale prezentujące ceny transakcyjne mieszkań i domów funkcjonują w wielu krajach, m.in. w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Irlandii, Francji, Holandii, Danii, Szwecji, Norwegii, Finlandii i Litwie. U nas Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, czyli DOM, dopiero ma powstać. Projekt ustawy przygotowała poprzednia ekipa rządowa, jednak wygląda na to, że obecna schowała go do szuflady – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Na brak regulacji dotyczących cen transakcyjnych zwraca uwagę także Katarzyna Kuniewicz.
- Ceny prezentowane w ogłoszeniach to ceny ofertowe, które mogą się różnić od transakcyjnych nawet o kilkanaście procent. I tego jawność cen na razie nie zmieni - nadal pozostanie dość duży margines na indywidualne negocjacje – mówi Katarzyna Kuniewicz.