Według ekspertów KPMG (Raport Rynek dóbr luksusowych w Polsce. Edycja 2016) wartość rynku nieruchomości luksusowych w 2016 r. była równa około 1,2 mld zł. Z prognoz firmy doradczej wynika, że w 2020 r. wartość tego segmentu może sięgnąć prawie 1,5 mld zł, co oznaczałoby wzrost o 22 proc. Na pozytywne statystyki w dużej mierze wpłynęły wyniki sprzedaży w warszawskich apartamentowcach, jak również kamienicach i małych budynkach.
Komu, komu
Jarosław Skoczeń z zarządu firmy Emmerson ocenia, że większość apartamentów i drogich mieszkań jest kupowanych pod wynajem (70-80 proc.) przez wyspecjalizowane firmy i osoby prywatne. Pozostałe 20-30 proc. to zakupy na użytek własny. Ale i tu widać nowe trendy.
— Dotychczas większość nieruchomości luksusowych była w rękach prywatnych właścicieli, czy to nabywających je na użytek własny, czy na wynajem. Obecnie udział klientów instytucjonalnych zaczyna się zwiększać. Na przykład w 2016 r. fundusz Catella Wohnen Europa kupił 72 apartamenty w wieżowcu Złota 44 — zauważa Tomasz Kołodziejczyk z redNet Property Group.
Popyt na dobra luksusowe rośnie wraz z bogaceniem się najbogatszych, a tych według KPMG przybywa. Do grupy osób zamożnych i bogatych w 2016 r. należało nieco ponad milion Polaków, a do 2020 r. może być ich ponad 1,25 mln. Ponad 40 tys. z nich to najbogatsi — dysponujący majątkiem przekraczającym milion dolarów w aktywach płynnych. To właśnie oni kupują luksusowe samochody, biżuterię i… nieruchomości.
Cechy luksusu
W całym segmencie budownictwa mieszkaniowego luksusowe apartamenty stanowią jedynie maleńki ułamek. Zdaniem Jarosława Skocznia, w ogóle mało buduje się mieszkań powyżej 100 mkw. To dobra wiadomość dla poszukujących dóbr wyjątkowych, jedynych w swoim rodzaju. Nie bez przyczyny granicą jest 100 mkw. Jak podaje portal „Luksusowe mieszkania”, jednym z najważniejszych kryteriów odróżniających apartament od mieszkania o podwyższonym standardzie jest odpowiedni rozkład pomieszczeń.
W apartamencie powinny się znaleźć co najmniej kuchnia, salon (lub salon połączony z kuchnią), główna sypialnia z wejściem do łazienki i garderoby, gabinet (ewentualnie pokój gościnny lub druga sypialnia), łazienka ogólna, pralnia lub pomieszczenie gospodarcze i osobna łazienka do każdej kolejnej sypialni.
To właśnie konieczność zaprojektowania tych pomieszczeń oraz ich odpowiedni rozkład z wyraźnym podziałem na część dzienną, dostępną także dla gości, i nocną, zapewniającą prywatność, sprawia, że powierzchnia takiego luksusowego lokalu nie może mieć mniej niż około 100 mkw. W obiektach oferujących apartamenty niezbędna jest całodobowa recepcja, ochrona i monitoring, serwis sprzątający. Oczywiście służby może być więcej. Jedną z najważniejszych spraw, wpływających na wartość mieszkania, jest profesjonalne zarządzanie nieruchomością.
— Luksusowa nieruchomość potrzebuje luksusowego zarządzania. Zarządca powinien znać i spełniać potrzeby klientów oraz dbać o nieruchomość, w szczególności zapewniając jej należyte utrzymanie. Dobór najlepszych specjalistów do obsługi technicznej to ogromne wyzwanie. Nie są to już panowie z młotkiem i wiertarką, tylko wykwalifikowani inżynierowie od instalacji niskoprądowych i automatyki — uważa Michał Borowski, architekt i prezes Made Concept.
KPMG rozróżnia apartamenty luksusowe, superluksusowe i ultraluksusowe. Różnią się atrakcyjnością lokalizacji, standardem obsługi, wyposażenia wnętrz i oczywiście ceną. Apartamenty luksusowe kosztują od 5 do 10 tys. euro za mkw. (21,2-40,4 tys. zł), superluksusowe — od 10 do 50 tys. euro za mkw. (40,4-212 tys. zł), a ultraluksusowe to wydatek powyżej 50 tys. euro za mkw.
Do tych pierwszych należą m.in. Apartament Królewski w kompleksie Angel Wawel w Krakowie czy La Playa Palace w Sopocie, do superluksusowych zaliczają się Sky Tower Penthouse we Wrocławiu i apartamenty Złota 44 w Warszawie. Tych najdroższych jeszcze nie mamy.
Gdzie
Tomasz Kołodziejczyk ocenia, że rynek nieruchomości luksusowych istnieje przede wszystkim w największych miastach w Polsce — na czele są Warszawa i Kraków, następnie Trójmiasto, Wrocław i Poznań. Luksusowe apartamenty z reguły powstają w centrach miast, ale w miejscach zapewniających intymność oraz łatwy dostęp do parków, restauracji i sklepów.
— Jedną z ważniejszych cech nieruchomości segmentu premium jest prestiż lokalizacji. Apartament zakupiony pod odpowiednim adresem ma podobne znaczenie dla mieszkańca Park Avenue w Nowym Jorku jak i ul. Mokotowskiej w Warszawie. Podobnie jest z nieruchomościami wakacyjnymi. Apartament w Juracie na Półwyspie Helskim podobnie jak w South Hamptons na Long Island będzie z tytułu samej lokalizacji cieszył się dużym zainteresowaniem najbardziej majętnych klientów rynku nieruchomości — uważa Sebastian Barandziak, członek zarządu firmy Dekpol.