Załamanie rynków finansowych nie odbiło się jeszcze na inwestycjach w powierzchnie handlowe
Kryzys finansowy obszedł się łagodnie z rynkiem powierzchni handlowych, ale o jego przyszłości zadecydują banki i instytucje finansowe.
Z zapowiadanego na 2008 rok miliona metrów kwadratowych nowoczesnych powierzchni handlowych do użytku oddano prawie 830 tys. mkw. Wynik imponujący, zwłaszcza że większość ukończono w pierwszych trzech kwartałach kończącego się właśnie roku. Części obiektów, które miały trafić na rynek, nie ukończono, ale nie ma powodu do niepokoju. Zostaną otwarte w 2009 r. W ciągu dwunastu miesięcy przybyło 48 nowych obiektów handlowych. Dodatkowo rozbudowano 11 istniejących. Ta dobudowana powierzchnia to aż 14 proc. całkowitej rocznej podaży.
Łzy lidera
Polski rynek nowoczesnych powierzchni handlowych rozwija się dynamicznie zarówno w ujęciu geograficznym — coraz mniejsze miasta doczekały się galerii handlowych, jak i jakościowym — na rynku pojawiają się nowe typy obiektów i nowe rozwiązania służące przyciągnięciu klientów.
Zdaniem Ewy Derlatki-Chilewicz, starszego analityka rynku z DTZ, polski rynek powierzchni handlowych prezentuje się zdecydowanie najlepiej w regionie.
— Jeśli wziąć pod uwagę takie kraje, jak Polska, Ukraina, Czechy, Węgry, Rumunia i Bułgaria, w 2008 r. byliśmy zdecydowanym liderem pod względem wielkości oddanej powierzchni handlowej. Ponad 33 proc. wszystkiego, co budowało się w naszym regionie, powstało właśnie u nas. Drugie miejsce zajęły Ukraina i Rumunia (ponad 16 proc.) — mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
Nie tylko ona dostrzega szczególną atrakcyjność Polski dla inwestorów.
— Deweloperzy ostrożnie analizują rynki lokalne i przyglądają się rozwojowi sytuacji. Ci, którzy są już obecni w Polsce, nie wycofają się ze swoich projektów, zaś ci, którzy dopiero przymierzają się do wyłożenia pieniędzy, na pewno chętniej zainwestują u nas, niż na przykład na Węgrzech, w Bułgarii czy Rumunii, bo nasza sytuacja gospodarcza jest dużo bardziej stabilna i obiecująca — przekonuje Edyta Potera z Jones Lang LaSalle.
Przykładem dewelopera, który planuje swoje pierwsze przedsięwzięcie w Polsce, jest holenderska Redema Group. Nabyła ona grunt pod centrum handlowe Galeria Vita w Ostrowie Wielkopolskim. Otwarcie planuje na 2010 r. Redema zapowiada też realizację kolejnych centrów handlowych w miastach do 100 tys. mieszkańców.
Nasycenie powierzchnią handlową polskich miast stale rośnie, a tym samym zaostrza się konkurencja między istniejącymi obiektami. Pod koniec 2008 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekroczyła 8,37 mln mkw. Z tego prawie 80 proc. znajduje się w miastach przekraczających 200 tys. mieszkańców.
— Najemcy są teraz bardziej ostrożni i rozważni przy podejmowaniu decyzji o otwarciu nowej placówki. Wybierają tylko najatrakcyjniejsze i najlepiej zlokalizowane obiekty. Dzięki temu różnicuje się oferta centrów handlowych. Kończą się czasy, gdy dany najemca miał sklepy we wszystkich galeriach w mieście i wszędzie było to samo — mówi Edyta Potera.
Jej zdaniem, zmienia się też układ sił na rynku. Następuje konsolidacja marek, a więc i umacnianie pozycji najemców. Tymczasem galerie handlowe specjalizują się. Zwłaszcza w dużych miastach istniejące już centra rozbudowują się pod kątem rozrywki i usług. Najlepsze z nich oferują już nie tylko kinowe multipleksy, ale również salony odnowy biologicznej czy fitness kluby. Każdy z nich stara się też odpowiednio "stargetować". W stolicy mamy już centra rodzinne, jak Targówek czy Reduta, tematyczne (Domoteka), duże kompleksy outletowe oraz te bardzo ekskluzywne, jak Klif czy Promenada, gdzie największymi najemcami są marki luksusowe.
Ceny po europejsku
Kryzys na rynku nieruchomości kojarzy się na ogół ze spadkiem czynszów i ograniczeniem intensywności działań deweloperów. Jednak nie w przypadku handlu. Czynsze wbrew oczekiwaniom rosną, ale nie ma to nic wspólnego z krachem. Wraz ze spadkiem wartości złotego względem euro najemcy po prostu płacą więcej.
— Czynsze za najbardziej atrakcyjne lokale w najlepszych centrach handlowych w ośmiu największych miastach są stabilne. Nieznaczny wzrost zaobserwowano w Szczecinie. Nadal najdroższe są galerie handlowe w Warszawie, gdzie za mkw. lokalu o powierzchni około 100 metrów najemca płaci 85-90 EUR na miesiąc — mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
Aby dorównać najdroższym, centra handlowe starej generacji muszą podwyższyć jakość.
— Starsze centra, najczęściej pierwszej lub drugiej generacji, tracą swoją dominującą pozycję na coraz bardziej konkurencyjnym rynku. Aby powstrzymać odpływ klientów, muszą wzbogacić ofertę handlową, co często jest niemożliwe w ramach istniejącego budynku. Rozwiązaniem może być powiększenie obiektu i dodanie nowych lokali handlowych czy funkcji — tłumaczy Derlatka-Chilewicz.
Jej zdaniem, rozbudowa to odpowiedź właścicieli obiektów nie tylko na potrzeby klienta, ale także na rosnący popyt najemców. Repozycjonowanie jest okazją do wprowadzenia nowych sklepów i nowych marek, zmiany profilu lub podwyższenia jakości i standardu centrum, a także nowego "opakowania", pociągającego za sobą często zmianę elewacji, wystroju wnętrza czy przebudowę infrastruktury komunikacyjnej obiektu. Na 2009 r. właściciele planują rozbudowę kolejnych istniejących obiektów handlowych o powierzchni ponad 260 tys. mkw.
Przyszłość w depozycie
Na pierwszy kwartał 2009 r. zapowiedziano oddanie do użytku około 300 tys. mkw., a cały rok 2009 może okazać się rekordowy pod względem nowej powierzchni handlowej, która może przekroczyć 1,3 mln mkw. To nie żarty. Choć na wiosnę przyszłego roku eksperci zapowiadają dno kryzysu w Polsce, to wyniki rynku powierzchni komercyjnych mogą okazać się imponujące.
— Udział dużych miast (tych powyżej 200 tys. mieszkańców) utrzyma się w 2009 roku na podobnym poziomie i sięgnie 45 proc. całkowitej planowanej podaży. Tak więc nie możemy mówić o zaprzestaniu budowy nowoczesnych obiektów handlowych w takich miejscowościach. Powstawać tam będą zarówno centra spektakularne pod względem wielkości, jak i mniejsze, osiedlowe — mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
Analitycy z DTZ szacują, że czynsze w 2009 r. pozostaną stabilne, z możliwością dalszego niewielkiego wzrostu. W średnich i mniejszych miastach, gdzie dopiero zostaną otwarte nowoczesne galerie handlowe o wyższym standardzie, będziemy świadkami większych podwyżek czynszów.
— Trudno prognozować faktyczny wpływ kryzysu finansowego na rynek centrów handlowych. Trudności z uzyskaniem finansowania mogą wydłużyć czas budowy i opóźnić otwarcie nowych obiektów. Inwestorom wiele powiedzą dane o sprzedaży detalicznej, szczególnie w okresie przedświątecznym oraz w pierwszym kwartale 2009 r. Równie istotna będzie kondycja sieci handlowych — zwłaszcza międzynarodowych. Ich trudności na zachodnich rynkach mogą spowodować ograniczenie bądź spowolnienie ekspansji w naszym kraju. Opóźnione mogą być także potencjalne przejęcia sieci handlowych i debiuty giełdowe — tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz.
Z kolei Edyta Potera podkreśla, że jeśli tylko instytucje finansowe wykażą odrobinę zaufania do inwestorów, to budowa nowych centrów handlowych jest pewna jak… w banku.
Izabela Tadra