Krzyki z okien mikroapartamentów

Ceny wrocławskich mieszkań wzrosły od października o 1 tys. zł za mkw. — krzyczałby nagłówek, żeby się wyróżnić od reszty drobnym drukiem

Krzyki nie muszą być z przerażenia, bo mowa o najpopularniejszej wśród najemców dzielnicy Wrocławia, oferującej zarówno apartamenty zwykłe, jak i klitki okrzyknięte apartamentami. Niezależnie od przestronności mieszkania — w zależności natomiast od próby — statystyki stawiają Wrocław w mniej lub bardziej korzystnym świetle, a w skrajnych przypadkach w glorii cen skaczących w niecałe pół roku o prawie 11 proc. Stawki, które „od pięciu miesięcy rosną jak na drożdżach”, podniosły średnią do 6,2 tys. zł za mkw., co jest wartością najpokaźniejszą od lata 2010 r., podaje raport Home Brokera i Open Finance. Krzyk mody więc z tego Wrocławia albo celebryta bez zasług, który wmieszał się w reflektory przypadkiem, bo na rynku pierwotnym zalśniło kilka wyższych transakcji.

Zobacz więcej

DRZWIAM I OKNAMI: Krzyki to najpopularniejsza wśród najemców dzielnica Wrocławia. We wrześniu dotyczyła jej prawie jedna czwarta zapytań w portalu otodom. Fot. Tomasz Walków

Deweloper się pasie

Doraźny efekt podniesienia średniej przez kilka wybijających się sprzedaży jest w analizach rynku nieruchomości powszechny, jednak w tym przypadku to akurat Wrocław wygląda niewinnie na tle innych większych ośrodków. Mimo że tajemnica zwyżki urastającej do 1 tys. zł za mkw. i tak kryje się na rynku pierwotnym, ogólne analizy wykazały na nim nawet spadek.

— O ile w największych miastach Polski, takich jak Warszawa, Poznań, Kraków, czy Gdańsk, w tym rokuu zaobserwowaliśmy w indeksach średnich cen nowych mieszkań zauważalne zwyżki, o tyle we Wrocławiu mediana wykazała trend spadkowy. Wynika to przede wszystkim z tego, że na badanych rynkach, oprócz Wrocławia, wprowadzono do sprzedaży więcej lokali w droższych segmentach niż w zeszłym roku — komentuje Maciej Górka z portalu e-bazanieruchomości, zaznaczając, że rynek mieszkaniowy jest przy tym na tyle lokalny, że miejscowo mogą występować duże dysproporcje cenowe.

— Warto zauważyć, że już ceny w poszczególnych inwestycjach deweloperskich mogą zmieniać się bardzo dynamicznie i powodować zawirowania w indeksach średnich cen. Analizując dane podażowe w serwisie e-bazanieruchomosci.pl, w ostatnich tygodniach zaobserwowałem właśnie taką tendencję. W kilku wrocławskich inwestycjach ceny lokali o powierzchni 50-60 mkw. wzrosły od października od 50 zł do nawet 1 tys. zł za mkw. Oznacza to, że deweloperzy konsekwentnie wykorzystują swoją przewagę podażową w popularnych miejscach. Część analityków rynkowych taką agresywną konsumpcjępopytu przez deweloperów nazywa „zbieraniem tłuszczyku” na trudniejsze czasy, ponieważ zgromadzony kapitał pozwoli im prowadzić bez zakłóceń działalność operacyjną. Nie będą musieli przy zahamowaniu popytu walczyć o klienta ceną, a biorąc pod uwagę dane GUS dotyczące rynku mieszkaniowego, wyraźnie widać, że podaż we Wrocławiu z roku na rok rośnie — dodaje Maciej Górka. W węższym kadrze skok cenowy jest więc widoczny, ale inwestor musiałby odstać swoje w kolejce, żeby na nim zarobić.

Topór nad rynkiem

W ubiegłym roku we Wrocławiu oddano do użytkowania najwięcej mieszkań od lat 70. — czyli prawie 8,5 tys., według danych miejscowego Urzędu Statystycznego. Na tym się jednak nie kończy, bo, jak podaje raport Home Brokera i Open Finance, „deweloperzy starają się wycisnąć z dobrej koniunktury jak najwięcej, statystyki aktywności na rynku pierwotnym są coraz lepsze, a liczba uzyskanych we Wrocławiu przez deweloperów pozwoleń na budowę wzrosła w drugim kwartale 2017 r. o 95 proc. w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku”. Zaokrąglając, ilość pozwoleń zdążyła się podwoić rok do roku, prawdopodobnie nie bez związku z kolejną statystyczną rewelacją, która tym razem dobiega z rynku najmu. Jak wynika z raportu firmy Deloitte, rentowność najmu wrocławskich mieszkań wyniosła w zeszłym roku 7,4 proc. i był to wynik, którym miasto wyprzedziło nawet stolicę, Łódź i Kraków. Gdyby się natomiast przyjrzeć, co dokładnie interesowało lokalnych najemców, okaże się, że Wrocław jest w pewnym sensie w awangardzie, bo ulubieńcem popytu nie jest ani Śródmieście, ani Stare Miasto. Faworytem są położone w południowej części Krzyki — jak wynika z analizy Emmersona, tej dzielnicy dotyczyło we wrześniu 23 proc. zapytań potencjalnych najemców na portalu Otodom.

Śródmieście zajęło drugą pozycję z wynikiem 18 proc., a Stare Miasto wypadło na równi z Psim Polem z udziałem 9 proc. Najgłośniej o popycie w Krzykach było kilka lat temu, kiedy w budynku starego uniwersyteckiego hotelu postanowiono urządzić mikroapartamenty, z których najmniejszy był ciaśniejszy niż 12 mkw. — z dwoma palnikami w kuchni, ale oddzielną samoobsługową pralnią, jak w kinie amerykańskim. Tak jak na początku projekt budził trochę wątpliwości, tak obecnie Dolnośląskie Inwestycje realizują już Starter III, którego budowa ma potrwać od tego grudnia do grudnia 2019 r., a apartamenty mają być w skali od kilkunastu do niespełna 30 mkw. W listopadzie udział Wrocławia w ofercie nowych mieszkań do 25 mkw. wyniósł prawie 15 proc., podaje Emmerson, wskazując, że mediana ceny za mkw. wynosiła nawet 8,9 tys. zł. W ofercie z drugiej ręki małe wrocławskie kawalerki stanowiły według tych danych 4,5 proc. krajowej podaży, a stawka z samego środka szeregu była niewiele niższa, bo 8,7 tys. zł za mkw. Czy to drogo, trudno stwierdzić, odnosząc się ogólnie do rynku nieruchomości, bo stawki za mikroapartamenty zawsze są wyższe w przeliczeniu na mkw. — jak w przypadku wszystkich mniejszych mieszkań, nie wspominając już o dodatkowych atrakcjach pokroju pralni, podciągających ceny do półki apartamentów. Niezależnie od wyraźnego popytu na mały metraż ze stosownymi udogodnieniami, z nowym rokiem mają być stosowane przepisy ograniczające tego typu zabudowę. Zapowiadana minimalna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego to 25 mkw., co pozwoli może na dwa palniki więcej i pralkę, ale z trzech kilkunastometrowych mieszkań do wynajęcia zrobi tylko dwa.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Krzyki z okien mikroapartamentów