Podaż mieszkań wykazuje oznaki odporności na załamanie akcji kredytowej. W ostatnich trzech miesiącach nowe budowy mieszkań rosły w tempie średnio 9,9 proc. r/r, natomiast pozwolenia na budowę w tempie 9,7 proc. Warto podkreślić, że tak wysoką dynamikę zaobserwowano mimo wysokiej bazy odniesienia z zeszłego roku, gdy podaż mieszkań rosła w tempie ponad 40 proc. rocznie. Był to efekt wzrostu akcji kredytowej, napędzaniem programem rządowym Bezpieczny kredyt 2 proc.
Obecnie jednak nie ma bodźców po stronie popytowej, bo akcja kredytowa się załamała. Według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła w październiku o 16,5 proc. r/r, a średnia za ostatnie trzy miesiące to -19,5 proc.
Dlaczego podaż mieszkań rośnie mimo wyhamowania akcji kredytowej? Wygląda na to, że deweloperzy spodziewają się ożywienia popytu w związku z oczekiwanym spadkiem realnych stóp procentowych i szybkim wzrostem realnych płac. Planują więc inwestycje z dużym wyprzedzeniem. Ponadto do budowy mieszkań zachęca spadek cen materiałów budowlanych. Ponieważ obserwujemy nadwyżkę podaży nad popytem, może dojść do spadku cen mieszkań w najbliższych kwartałach. Chyba że pojawi się nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych, który doprowadziłby do boomu kredytowego. Jednak to coraz mniej prawdopodobny scenariusz.
Mocne odbicie
Najnowsze dane GUS wskazują, że w październiku deweloperzy ruszyli z budową 15,9 tys. mieszkań.
To o ok. 30 proc. więcej niż w tym samym okresie 2023 r. i o 35 proc. więcej w porównaniu do września.
Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD), zwraca uwagę, że to także najlepszy wynik miesięczny w 2024 r. i czwarty od początku prowadzenia urzędowych statystyk.
– Może to być zaskakujące o tyle, że od kilku miesięcy mówi się o rekordowej ofercie mieszkań dostępnych w biurach deweloperów, co mogłoby skłaniać do ograniczania planów inwestycyjnych szczególnie w okresie wysokich stóp procentowych stanowiących barierę popytową dla wielu potencjalnych nabywców. Oceniamy, że rezultat jest raczej pozytywnym odchyleniem od normy. Przy utrzymaniu obecnej koniunktury w kolejnych miesiącach na rynku powinniśmy obserwować dostosowywanie liczby nowych inwestycji do panującego dziś przeciętnego popytu. Oznacza to, że średnia liczba miesięcznych wprowadzeń ustabilizuje się na niższych poziomach, a cały 2025 r. będzie pod tym względem słabszy niż obecny - mówi Patryk Kozierkiewicz.
Potrzebna równowaga
Także Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, twierdzi, że podaż powinna być dostosowywana do popytu.
- W przypadku deweloperów w pełni uzasadniona wydawała się obserwowana od wiosny pewna asekuracja w rozpoczynaniu nowych budów. Powinna ona bowiem dość mocno korelować z danymi sprzedażowymi nowych mieszkań, które od miesięcy wyraźnie kuleją, dość zdecydowanie ustępując wolumenom nowych wprowadzeń do oferty. W efekcie ta ostatnia notuje rekordowe od lat wartości i nic nie sygnalizuje, by tendencja wzrostowa miała się zmienić. W tej sytuacji pojawia się pytanie o sens windowania nowych inwestycji przez deweloperów. Pytanie, czy to efekt oczekiwania na pozytywne rozstrzygnięcia w kwestii kolejnego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, czy może na początek ścieżki obniżek stóp procentowych już od początku nowego roku. Tak czy inaczej najnowsze dane GUS dają do myślenia, zapowiadając być może ciekawe rozstrzygnięcia w kwestii rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki już w bezpośredniej perspektywie - mówi Jarosław Jędrzyński.
Ruch w pozwoleniach
Według danych GUS decyzje administracyjne wydane inwestorom w październiku umożliwiają budowę 16,3 tys. mieszkań przy miesięcznej średniej dla tego roku na poziomie 17 tys.
- Przewidując wynik dla całego 2024 r., deweloperzy powinni otrzymać łącznie zgodę na realizację około 200 tys. nowych mieszkań. Wynik ten może napawać optymizmem, gdyż pozytywne zakończenie postępowania administracyjnego stanowi krok milowy dla powodzenia całej inwestycji. Nie oznacza to oczywiście, że pozwolenia zostaną od razu skonsumowane, to bowiem będzie zależało od czynników takich, jak możliwości uzyskania finansowania czy aktualne warunki gospodarcze i rynkowe – uważa Patryk Kozierkiewicz.