Kup lokal na sklep lub kawiarnię

Polacy coraz chętniej robią codzienne zakupy w pobliżu domu. Ponieważ trudno znaleźć klienta na mieszkanie na parterze bloku — szczególnie od ulicy — deweloperzy projektują tam małe lokale użytkowe, w których można otwierać sklepy, salony fryzjerskie, piekarnie lub restauracje. Nie mają specjalistów od sprzedaży takich nieruchomości, więc zlecają to pośrednikom. To jednak nie jest produkt inwestycyjny dla wielkich funduszy nieruchomościowych, ale — jak przekonują analitycy z Home Brokera i Noble Securities — zainteresuje zamożnych inwestorów indywidualnych jako element wealth managementu (obok akcji i obligacji.)

— Co roku pośredniczymy w sprzedaży kilkudziesięciu lokali usługowych. Te nieruchomości nie wymagają obsługi i są najczęściej kupowane za gotówkę, dlatego spodziewamy się, że popyt na nie wzrośnie. Niestety trudno ocenić, jak dużo takich lokali jest sprzedawanych na całym rynku, bo są schowane w statystyce dotyczącej nieruchomości komercyjnych, w które wchodzą galerie handlowe i condohotele — mówi Jerzy Węglarz z Home Brokera.

Premia za pierwszeństwo

Home Broker i Noble Securities uważają, że inwestowanie w takie lokale użytkowe jest atrakcyjne, bo jeszcze mało popularne. To rynek mniej płynny od mieszkaniowego, dodatkowo oferta jest niewielka i niewielu specjalistów zna się na tym rodzaju inwestycji. Dzięki temu można znaleźć nieruchomość, która da roczną stopę zwrotu na poziomie 7-10 proc., bez ponoszenia kosztów urządzenia lokalu, które leżą zwykle po stronie najemcy. Barierą wejścia jest stosunkowo wysoki koszt zakupu. W dużych miastach te kwoty zaczynają się od kilkuset tysięcy złotych, a w Warszawie minimalna wartość transakcji to około 1 mln zł. Jak przy każdej inwestycji jest też ryzyko. Na zainteresowanie najemców konkretnym lokalem duży wpływa ma jego otoczenie, które może się przekształcać wskutek zmian w infrastrukturze sąsiadującej z budynkiem i rosnącej konkurencji w sąsiedztwie, czasem z lepszą ekspozycją. Ponadto, jeśli długo nie można znaleźć najemcy, to inwestor ponosi koszty utrzymania.

Cena miejsca

Za ile można wynająć lokal użytkowy? To zależy od adresu, cech nieruchomości, ruchu pieszych.

— Średnia stawka za mkw. lokalu w Warszawie wynosi 60-70 zł. W centrum miasta to już średnio 120-200 zł. Na stawki około 30 proc. niższe niż w centrum można liczyć w dzielnicach w pobliżu Śródmieścia, w Wilanowie i na Ursynowie. Najniższe ceny są w prawobrzeżnej części Warszawy oraz miejscach znacznie oddalonych od centrum. Tam stawki zaczynają się już od 40 zł za mkw. — tłumaczy Piotr Wójcik, specjalista ds. wynajmu lokali użytkowych w Home Brokerze.

Oczywiście czymś innym są nieruchomości przy najdroższych i najbardziej prestiżowych ulicach. Mając do dyspozycji co najmniej kilka milionów złotych, można zainwestować w lokal na Nowym Świecie, Krakowskim Przedmieściu, Mokotowskiej czy Placu Trzech Krzyży. Tam uzależnienie od koniunktury jest mniejsze, a średnie stawki najmu to nawet 200-350 zł za mkw.