W sierpniu 2011 r. liczba transakcji zawieranych na wtórnym rynku nieruchomości mieszkaniowych była o 12,7 proc. wyższa niż w analogicznym okresie 2010 r. Na pierwszy rzut oka wydaje się więc, że kryzys już za nami. Nic bardziej mylnego. Paradoksalnie, wraz ze wzrostem sprzedaży mieszkań, spadły ich ceny. Indeks Open Finance i Home Broker, określający warunki zawierania transakcji w największych polskich miastach, sygnalizował przecenę o 0,8 proc. W rocznej perspektywie spadek wartości sięgnął 2,4 proc.
Nie czas na spekulacje
Analitycy zapowiadają, że ceny mieszkań będą nad Wisłą nadal spadać, również za sprawą rosnącej konkurencji wśród deweloperów. W Warszawie, we Wrocławiu, w Krakowie, Poznaniu i Trójmieście w ciągu ostatniego roku liczba oferowanych przez nich lokali wzrosła o 40 proc.
— Przy takich wskaźnikach zupełnie odradzałbym krótkoterminowe inwestowanie w mieszkania, a tym bardziej spekulacyjny zakup nieruchomości w stanie deweloperskim. Zwłaszcza gdy myślimy o szybkiej odsprzedaży. Bezpieczniej jest więc planować w perspektywie kilku lat.Kupując mieszkanie, można też liczyć na na zyski z wynajmu. Wzrost cen na krajowym rynku nieruchomości powinien wrócić za kilka lat — zaznacza Bartosz Turek, analityk z Home Broker.
Podobnie sytuację oceniają inni nasi rozmówcy.
— Mogłoby się wydawać, że wraz ze spadkiem cen wracają dobre czasy do inwestowania. Zwłaszcza że ograniczenia w dostępie do kredytów zwiększają popyt na wynajem. Jednak na rynku notujemy dużą podaż mieszkań i wyższą konkurencyjność. To powoduje spadek czynszów w większości miast. W rezultacie rentowność inwestycji spada. Aktualnie szacuje się ją na około 4-6 proc. Tyle samo możemy uzyskać, gromadząc środki na lokacie bankowej — wylicza Michał Kosiedowski, wiceprezes Metrohouse & Partnerzy.
Centrum dla wynajmujących
Tym, którzy zdecydują się jednak na inwestycje w nieruchomości, analitycy doradzają zakup mieszkania w dużym mieście. Z ogólnych obserwacji firmy Home Broker wynika, że aktualnie najlepiej sprzedają się mieszkania dwupokojowe, o powierzchni poniżej 50 mkw. Jednak, z punktu widzenia najemcy, musi być ono dobrze skomunikowane z centrum.
— Najlepszym produktem są gotowe mieszkania, zaaranżowane i wyposażone, w kilku-kilkunastoletnim budynku, zlokalizowanym w rozpoznawalnej dzielnicy, z dobrym dojazdem i infrastrukturą. Koniecznie z miejscem garażowym. Tego typu lokale osiągają dość wysoką cenę przy zakupie, ale dają gwarancję znalezienia najemcy — zapewnia Michał Kosiedowski.
Przeciętna cena oferowana wynajmu lokalu dwupokojowego w Warszawie wynosi 2335 zł, czynsz we Wrocławiu, w Gdańsku, Krakowie mieści się w granicach 1700-1800 zł, natomiast w Katowicach, Poznaniu i Gdyni w przedziale 1500-1600 zł. W Łodzi takie mieszkanie można wynająć średnio za 1322 zł miesięcznie.
Wakacyjny zysk
— Inwestowanie w małe mieszkania na wynajem w segmencie popularnym w dużych miastach pozwala na osiągnięcie rentowności na poziomie od 3 do 5 proc. brutto, bez uwzględnienia wzrostu cen nieruchomości— oblicza Sztejter z firmy doradczej REAS.
Jego zdaniem, wyższe stopy zwrotu można osiągnąć na nielicznych inwestycjach o charakterze apartamentów wakacyjnych, zwłaszcza condohoteli, które pozwalają na wynajem lokali także poza sezonem urlopowym. Plusem jest tu również obecność firm zarządzających, które pośredniczą w procesie najmu i nadzorują nieruchomość.
— Rentowność takiej inwestycji kształtuje się na poziomie 6-9 proc. To zdecydowanie atrakcyjniejsza opcja inwestowania, również w stosunku do lokat bankowych. Trzeba jednak pamiętać, że działalność hotelowa też niesie ze sobą pewne ryzyko — potwierdza Bartosz Turek.
Tekst pochodzi z dziennika "Puls Biznesu", który od 19 września zawiera dużo więcej treści dla inwestorów. Nie tylko giełdowych.