Przed nami lata dwucyfrowych wzrostów wartości i liczby sprzedanych w internecie towarów. Będzie to jedna z najważniejszych tendencji kształtujących rynek powierzchni magazynowych i sposobu zarządzania nimi. Jak pisaliśmy w „PB”, powołując się na raport „E-commerce i nowy model popytu na nieruchomości logistyczne”, przygotowany przez firmę Prologis, przedsiębiorcy e-commerce wynajmują około 10 proc. powierzchni magazynowej na świecie. Ale przez trzy lata ma wzrosnąć nawet dwukrotnie. Analizy zakładają wzrost handlu w sieci o co najmniej 15 proc. rocznie. Najczęściej mówi się o 20 proc. Dziś światowy e-handel jest wart około 750 mld USD.
Fabryka w magazynie
Ewa Zawadzka, wiceprezes Prologis w Polsce, potwierdza, że widać ożywienie na rynku powierzchni magazynowych i produkcyjnych. — Główne tendencje to konsolidacja i centralizacja. Sposób, w jaki zmienia się rynek i podejście deweloperów do rozwoju i nowych inwestycji, wynika przede wszystkim ze zmian oczekiwań i zachowań klientów. Optymalizują oni swoje procesy logistyczne i produkcyjne, szukają więc rozwiązań idealnie dopasowanych do ich potrzeb — opowiada Ewa Zawadzka.
Dodaje, że ciekawym i perspektywicznym kierunkiem rozwoju w najbliższych latach jest także outsourcing produkcyjny. — Zakłady produkcyjne szukają powierzchni, które można wykorzystać do prowadzenia produkcji po zainstalowaniu specyficznej technologii klienta — dodaje Ewa Zawadzka. Podkreśla, że rośnie też znaczenie nowych branż wśród klientów powierzchni magazynowych, takich jak e-commerce i sieci handlowe. — Niezmiennie utrzymuje się spore zainteresowanie operatorów logistycznych powierzchniami magazynowymi. Pojawienie się nowych branż i nowych typów klientów powoduje konieczność oferowania rozwiązań dopasowanych do ich wymagań. Coraz większe znaczenie mają tzw. projekty szyte na miarę (ang. build-to-suit, BTS), które realizuje się zwykle na dłuższe okresy najmu, minimum 5-7 lat — mówi Ewa Zawadzka.
Więcej miejsca
Zmieni się sposób zarządzania obiektami BTS. Głównie ze względu na ogromne rozdrobnienie sektora e-commerce i wielość modeli biznesowych.
„Zachodzą naturalne zmiany w realizacji zamówień przez naszych klientów działających w sektorze e-commerce” — czytamy w raporcie.
Pierwszym krokiem jest zwykle łączenie różnej działalności, bo początkowo realizacja zamówień e- -commerce to tylko niewielki wycinek biznesu. Z czasem realizacja zamówień z niewielkich współdzielonych obiektów może stać się kłopotliwa i kosztowna. Następnym krokiem jest więc rozszerzenie bazy magazynowej, np. przez najem części budynku czy modułu. Kiedy działalność w sieci osiągnie odpowiednią skalę, pojawia się potrzeba korzystania ze specjalnych obiektów. Kolejnym krokiem jest wykorzystywanie w dystrybucji kilku obiektów. Innymi słowy: im bardziej rozwinięty e-handel, tym bardziej potrzebuje infrastruktury magazynowej na wyłączność.
— Klienci szukają rozwiązań niestandardowych. W zrealizowanej ostatnio pilotażowo inwestycji we Wrocławiu o nazwie „Small Busines Units” oferujemy wynajem modułów magazynowych już od 600 mkw. Mają bramę na poziomie zero, dok i powierzchnię na biuro. To rozwiązania idealne dla klientów, którzy zaczynają biznes w regionie lub chcą sprawdzić otoczenie rynkowe, aby potem rozwinąć działalność na większej powierzchni w tym samym budynku — opowiada Ewa Zawadzka.
Czas budów
Jeszcze dwie dekady temu produkty składowano w adaptowanych budynkach. Teraz większość składuje się w nowoczesnych magazynach. — Coraz lepsza infrastruktura potęguje w największych hubach logistycznych wychodzenie z mniejszych i starych magazynów do nowoczesnych. Powodem jest otwarcie granic i możliwość łatwej obsługi rynków zachodnich z Polski, która ciągle jest tańsza — mówi Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni Europe. Za ważny powód uznaje też rosnącą popularność e-handlu. — Układ sił ekonomicznych w Europie powoduje, że Polska jest zapleczem magazynowo- -produkcyjnym dla eksportowej gospodarki niemieckiej, natomiast rynek logistyczny jest tego beneficjentem — zauważa Rober Dobrzycki.
Ta tendencja wciąż się rozwija i to się nie zmieni.
— Krajowe zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wynoszą około 8 mln mkw., natomiast na dojrzałych rynkach zagranicznych jest to około 1-1,5 mkw. na mieszkańca, mamy więc potencjał do zagospodarowania. Rosło będzie szczególnie zainteresowanie najemców A-klasowymi wyspecjalizowanymi powierzchniami dostosowanymi do konkretnych potrzeb jakiejś branży — przekonuje Magdalena Szulc, dyrektor Segro na Europę Środkową.
Zakłada się, że część powierzchni magazynowej do obsługi e-handlu da się odzyskać od tradycyjnego handlu. Tyle, że on wcale nie jest w odwrocie. E-commerce rośnie bardzo szybko, handel tradycyjny wolniej (o około 4 proc. rocznie). Ale i tak, według prognoz Goldman Sachs, w 2018 r. z około 16,5 bln USD wartości światowej sprzedaży detalicznej aż 15 bln przypadnie na handel tradycyjny. Co to oznacza dla magazynowych deweloperów?Czas budów. Przede wszystkim dlatego, że detaliści e-commerce wymagają większej powierzchni. Wiele czynności, które w tradycyjnym handlu wykonuje się w sklepach, w handlu internetowym trzeba wykonać w magazynie. Poza tym sklepy on-line oferują znacznie bardziej zróżnicowany asortyment, który trzeba gdzieś składować. Handel internetowy wymaga też znacznie wyższych tzw. buforów magazynowych. No i trzeba obsługiwać zwroty. Wszystko to powoduje, że e-commerce wymaga większej powierzchni w magazynie. O ile? Prologis posłużył się przykładem z USA. Firma zajmująca się handlem tradycyjnym, by wpracować miliard dolarów rocznej sprzedaży, potrzebuje około 232 tys. mkw. powierzchni handlowej i około 32 tys. mkw. magazynów. Natomiast handel w sieci powierzchni handlowej nie potrzebuje wcale, ale potrzebną mu powierzchnię magazynowo-logistyczną Prologis szacuje na około 93 tys. mkw. Czyli trzy razy więcej niż tradycyjny handel.