Magazynowa stabilizacja

Pierwsza połowa 2013 r. to mniejszy przyrost nowoczesnych powierzchni magazynowych niż w takim samym okresie 2012 r. Jednocześnie wzrósł popyt.

— W pierwszej połowie 2013 r. rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych zwiększył się o około 180 tys. mkw., czyli o 40 proc. mniej niż w takim okresie 2012 r. — mówi Agnieszka Stolarczyk, młodszy konsultant w dziale doradztwa i badań DTZ.

Według Tomasza Miki, dyrektora działu powierzchni magazynowo-przemysłowych Jones Lang LaSalle, w porównaniu do połowy 2012 r. popyt brutto na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych wzrósł o 33 proc., osiągając 740 tys. mkw. Jones Lang LaSalle informuje, że najwięcej powierzchni wynajęto w okolicach Warszawy (166 tys. mkw., czyli 22 proc. całkowitego popytu), nieco mniej, bo 136 tys. mkw. (18 proc. krajowego popytu) powierzchni magazynowej wynajęto na Górnym Śląsku.

Strefy pomogą magazynom

Największą transakcję w I połowie 2013 r. zrealizowano jednak nie w Warszawie, lecz w Strykowie — Castorama wynajęła tam 56 tys. mkw. w Panattoni Park Stryków. Wśród najaktywniejszych na rynku wyróżniają się sektory FMCG, logistyczny i motoryzacyjny. Jedne z największych transakcji w I połowie 2013 r. to m.in. wynajem przez Eko Holding we Wrocławiu 35 tys. mkw., 33,6 tys. mkw. zagospodarowane w Opolu przez Polaris (inwestycja BTS, budowane dla konkretnego odbiorcy), Inter Cars w Sosnowcu wynajął 25 tys. mkw., a Dirks Consumer Logistics 20 tys. mkw. również we Wrocławiu.

— Według prognoz DTZ w drugiej połowie 2013 r. nadal będą się rozwijały sieci handlowe i będą wchodziły na polski rynek nowe firmy produkcyjne. Wynika to z wydłużenia działalności 14 Specjalnych Stref Ekonomicznych do końca roku 2026. Oba czynniki wpłyną korzystnie na utrzymanie relatywnie dużej powierzchni najmu. W rezultacie odsetek pustostanów może się w kolejnych miesiącach nieznacznie obniżyć — ocenia Agnieszka Stolarczyk.

Zdaniem Tomasza Miki w drugiej połowie roku liczba transakcji najmu zwykle rośnie, ale ostatecznie popyt jest uwarunkowany czynnikami ekonomicznymi. Dlatego trudno precyzyjnie określić ile powierzchni zostanie wynajętej w III i IV kwartale.

— Można się spodziewać się, że roczny wynik może być zbliżony bądź nieco wyższy niż w 2012 r., kiedy wynajęto 1,35 mln mkw. powierzchni magazynowej. Sytuacja na rynku magazynowym jest stabilna. Do końca roku nie spodziewamy się znaczących wahań popytu i podaży. Bez większych zmian pozostaną również stawki czynszu. Ewentualne wzrosty mogą się pojawić na rynkach lokalnych, na których systematycznie spada dostępność dużych modułów, czyli w okolicach Poznania, Wrocławia i na Górnym Śląsku — uważa Tomasz Mika.

Potencjał bez spekulacji

Zdaniem Radosława Krochty, wiceprezesa MLP Group, dewelopera powierzchni magazynowo-produkcyjnych, atrakcyjność tego rynku nie maleje, a potencjał wzrostu jest jeszcze duży.

— Rynek magazynowy rośnie średnio o kilkanaście procent rocznie niezależnie od koniunktury w gospodarce. Widać spore zainteresowanie najemców, a także funduszy inwestycyjnych, które odkupują gotowe parki od deweloperów. Sektor magazynowy jest atrakcyjny ze względu na wysoką stopę zwrotu, która wynosi około 8-9 proc. To dużo więcej niż w przypadku biur czy centrów handlowych, gdzie stopy wynoszą 5-6 proc. — wskazuje Radosław Krochta. Podkreśla, że Polska dzięki stabilności zyskuje na atrakcyjności u zagranicznych inwestorów, szczególnie gdy w takich krajach jak Turcja sytuacja jest nieprzewidywalna. Naszą pozycję poprawia także polepszająca się infrastruktura drogowa.

— W Polsce jest nadal potencjał rozwoju. Mamy około 7,5 mln mkw. powierzchni magazynowej i logistycznej. W krajach Europy Zachodniej jest to średnio cztery razy więcej statystycznie na mieszkańca. W przypadku inwestycji BTS ciekawą, nową formułą jest budowanie magazynów poza parkami należącymi do deweloperów. Na razie pojawiło się niewiele takich projektów, ale widać zainteresowanie — twierdzi Radosław Krochta.

Tomasz Mika przewiduje, że wraz ze zwiększeniem popytu na duże moduły magazynowe można spodziewać się nowych inwestycji. Nie będą to jednak budowy spekulacyjne, które deweloperzy konsekwentnie ograniczają do minimum. Od początku roku na rynku przybyło 160 tys. mkw. powierzchni, która od razu została wynajęta.