Magazyny rosną na życze nie klientów

Deweloperzy budują hale głównie na zamówienie, maleje zaś liczba inwestycji spekulacyjnych

Na koniec trzeciego kwartału 2017 r. powierzchnia magazynowa powstająca na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów przednajmu, stanowiła 23 proc. wszystkich inwestycji z tego segmentu, będących w budowie. W tym czasie w całej Polsce powstawało ponad milion mkw. magazynów. Dla porównania udział powierzchni spekulacyjnej w 2016 r. wynosił około 30 proc., a w 2015 około 35 proc.

Zobacz więcej

RYNEK: W Polsce budowa dużej liczby magazynów na zasadach spekulacyjnych nie jest konieczna — uważa Tom Listowski, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cresa. Fot. ARC

— Spadek udziału budów spekulacyjnych wiąże się ze wzrostem popularności projektów typu BTS [build-to-suit — red.], czyli szytych na miarę potrzeb konkretnego najemcy — tłumaczy Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo- Wschodniej firmy doradczej JLL.

Wymagania najemców

Zdaniem eksperta JLL, rynek BTS napędzany jest przez rosnące wymagania techniczne najemców. Kolejnym czynnikiem sprzyjającym popularności projektów BTS są wyzwania związane z rynkiem pracy i mniejszym dostępem do wykwalifikowanych pracowników. To z tego powodu najemcy poszukują mniej oczywistych rynków, na których nie ma jednak parków magazynowych, więc decydują się na budowę typu BTS. Również deweloperzy są mniej skłonni budować spekulacyjnie na mniej ukształtowanych rynkach. Zmianę oczekiwań najemców co do standardów technicznych, jakie powinna spełniać powierzchnia magazynowa, wymienia też wśród przyczyn mniejszego udziału powierzchni spekulacyjnych Tom Listowski, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cresa.

— Coraz więcej najemców rezygnuje ze standardowych specyfikacji technicznych stosowanych przez większość deweloperów, żądając np. wyższych budynków niż standardowe 10 m wysokości w świetle. Ponadto rozwój e-handlu ma i będzie mieć wpływ na rynek magazynowy i sposób budowy magazynów dla najemców, którzy planują znaczne inwestycje w automatyzację i inne technologie. Z tego względu i z uwagi na zmieniające się oczekiwania inwestycje spekulacyjne na dużą skalę mogą okazać się niekorzystne zarówno dla najemców, jak i deweloperów — ocenia Tom Listowski.

Ostrożni deweloperzy

Od ostatniego ogólnoświatowego kryzysu finansowego większość magazynów buduje się w Polsce na umowy przednajmu lub w systemie BTS, czyli na zamówienie najemców. Obiekty te powiększane są o komponent spekulacyjny w miejscowościach, w których jest to uzasadnione ze względu na niewielką podaż, niski wskaźnik pustostanów i stały popyt. — Mimo mniejszej skali inwestycji deweloperskich na zasadach spekulacyjnych ostatnie lata były rekordowe pod względem popytu i wielkości powierzchni oddawanej

do użytku. Dlatego większość działających w Polsce deweloperów powierzchni magazynowych rozwijała się w ostatnich kilku latach bardzo dynamicznie i nie podejmowała dodatkowego ryzyka, gdy nie było to niezbędne — ocenia partner w firmie Cresa.

Dane statystyczne nie odzwierciedlają jednak wiernie decyzji inwestorów, gdyż w wielu przypadkach powierzchnia spekulacyjna, która dodawana jest do obiektów budowanych na umowy przednajmu, jest już wynajęta na etapie realizacji inwestycji, co zmniejsza jej udział w statystykach.

A jednak budują

Według Błażeja Ciesielczaka, dyrektora regionalnego firmy deweloperskiej Goodman na Europę Środkowo- Wschodnią, zmniejszający się udział rynkowych powierzchni gotowych do natychmiastowego wynajęcia świadczy o dojrzewaniu polskiego rynku— firmy coraz częściej decydują się na rozwiązania dostosowane do ich potrzeb i zwiększa się udział projektów typu BTS.

— Taki model jest z jednej strony długoterminowym zobowiązaniem wobec właściciela, a z drugiej — klient otrzymuje powierzchnię, która dokładnie spełnia jego wymagania. W efekcie powstają znaczne oszczędności w całym łańcuchu dostaw — uważa Błażej Ciesielczak.

Zastrzega jednak, że w największych miastach udział powierzchni spekulacyjnych wciąż będzie znaczący. Jest niezbędna, by zaspokoić miejscowe potrzeby dystrybucyjne i popyt średnich i mniejszych firm. W 2018 r. Goodman planuje rozbudowę swoich parków i nowe projekty, a część realizowana będzie właśnie w modelu spekulacyjnym. Agnieszka Góźdź, dyrektor działu leasingu w MLP Group (również firma deweloperska), twierdzi, że im lepsza jest kondycja rynku, tym większy popyt na powierzchnie magazynowe, a klienci częściej szukają gotowych obiektów.

— Widzimy, że wielu klientów szuka magazynów dostępnych od zaraz. Dlatego chcemy teraz bardziej inwestować w budynki spekulacyjne i będziemy mieli takich powierzchni nieco więcej niż w poprzednich latach. Ich udział jednak i tak stanowi z reguły od kilku do kilkunastu procent wszystkich realizowanych projektów. Podstawą pozostanie budowa magazynów zabezpieczonych umowami pre-let — mówi Agnieszka Góźdź.

Powierzchnie na zamówienie

W większości deweloperzy starają się pozyskać pozwolenia na budowę magazynów na posiadanych gruntach — są gotowi rozpocząć realizację kolejnego projektu, jeżeli tylko najemca zgłosi chęć wynajęcia powierzchni w konkretnej miejscowości lub parku magazynowym.

— Wybudowanie standardowego magazynu wielkości np. 20-30 tys. mkw. na ogół nie trwa długo — większość deweloperów jest w stanie stworzyć magazyn klasy A z pozwoleniem na użytkowanie w ciągu 7 miesięcy od podpisania wiążącej umowy najmu. W niektórych przypadkach realizacja projektu trwa nawet krócej i wynosi do 6 miesięcy, w zależności od lokalizacji, warunków terenu i dewelopera — podkreśla Tom Listowski.

To, że deweloperzy nie budują więcej obiektów na zasadach spekulacyjnych, nie powinno mieć negatywnego wpływu na rynek magazynowy. Zdaniem partnera z firmy Cresa, dane z ostatnich kilku lat potwierdzają, że w Polsce nie jest to konieczne, co może świadczyć o względnej równowadze między popytem a wielkością powierzchni dostarczanej na rynek.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Magazyny rosną na życze nie klientów