Magazyny rozlewają się po Polsce

opublikowano: 06-01-2020, 22:00

W 2019 r. deweloperzy częściej budowali poza głównymi rynkami magazynowymi. Podobnie ma być w roku 2020

Wybudowane w 2019 r. prawie 2,7 mln m kw. powierzchni magazynowej to o 23 proc. więcej niż w roku poprzednim. Tak duża nowa podaż jest wynikiem rekordowo wysokiego zapotrzebowania na magazyny w roku 2018, kiedy nowe umowy i ekspansje wyniosły 3 mln m kw., z których część podpisano na zasadzie przednajmu.

Deweloperzy coraz częściej budują magazyny poza głównymi rynkami, np. w
Panattoni Park w Częstochowie powstaje magazyn dla czeskiego inwestora
Accolade.
Zobacz więcej

TENDENCJA:

Deweloperzy coraz częściej budują magazyny poza głównymi rynkami, np. w Panattoni Park w Częstochowie powstaje magazyn dla czeskiego inwestora Accolade. Fot. ARC

— Całkowite zasoby na początku grudnia 2019 r. wyniosły 18,5 mln m kw. Przewidujemy, że w 2020 r. tempo dostarczania nowej podaży będzie stabilne, co zaowocuje przekroczeniem 20 mln m kw. całkowitych zasobów magazynowych w kraju — mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi Immo.

Trochę wolniej

Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w Polsce w 2019 r. spadło w porównaniu z 2018 r. W pierwszych trzech kwartałach wynajęto 2,63 mln m kw. magazynów, co jest wynikiem o 29 proc. niższym, ale nadal dobrym, w porównaniu do analogicznego rekordowego okresu w 2018 r. Podobnie jak w latach poprzednich za ponad 70 proc. popytu odpowiadało pięć głównych rynków.

— Lata 2017-18 były rekordowe pod względem popytu — skumulowało się wtedy wiele dużych transakcji, m.in. umowa firmy Amazon na ponad 160 tys. m kw. w szczecińskim parku magazynowym Panattoni oraz Zalando na 130 tys. m kw. w parku Goodman również w okolicach Szczecina. Wynik za 2019 będzie niższy, co jednak nie oznacza załamania koniunktury, tylko powrót do zdrowego, zrównoważonego rozwoju rynku — mówi Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych JLL w Polsce.

Choć w 2019 r. również zdarzały się duże transakcje (np. rekordowa firmy Euro-Net, która zdecydowała się na powiększenie magazynu centralnego w Prologis Park Janki do 160 tys. m kw.), nie było ich jednak dużo. Według szacunków Cushman & Wakefield nowe umowy i ekspansje w całym 2019 r. osiągną 2,5-2,6 mln m kw. Będzie to wynik o około 15 proc. niższy w porównaniu do 2017 czy 2018 r., ale o przeszło 20 proc. wyższy w porównaniu do średniej z lat 2014-16.

W Polskę idziemy

Na początku 2020 r. deweloperzy działają bardzo aktywnie. Ponad 70 proc. obiektów powstaje na pięciu głównych rynkach (w Warszawie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu i na Górnym Śląsku), jednak eksperci odnotowują też zainteresowanie firm deweloperskich i funduszy tzw. lokalizacjami wschodzącymi, m.in. Legnicą, Zieloną Górą, Białymstokiem, Opolem i Kielcami. Jako przykłady takich inwestycji w 2019 r. Kamil Szymański, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych, Savills, podaje m.in. magazyn o powierzchni ponad 120 tys. m kw. zbudowany w formule BTS (na zamówienie) dla firmy Zalando w Olsztynku — Hillwood, a także dwa parki magazynowe w Kielcach — 7R Park Kielce i Panattoni Park Kielce.

— Otwarcie deweloperów w 2019 r. na mniej oczywiste miejscowości wynika z zasobności tamtejszych rynków pracy, a najemcy chcą wchodzić do miast, które pozwolą im spełnić ambitne plany rekrutacyjne. To sprawia, że rynek dywersyfikuje się pod względem lokalizacji i jest coraz bardziej rozproszony — mówi Tomasz Mika.

65937540-8c2f-11e9-bc42-526af7764f64
Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych, Cushman & Wakefield, wskazuje, że ze względu na bliskość rynku niemieckiego atrakcyjne są również miejscowości wzdłuż trasy S3, m.in. Świebodzin i Zielona Góra. Ważny przy wyborze miejsca jest także rozwój infrastruktury drogowej.

— Ten trend będzie kontynuowany i nowe lokalizacje z pewnością pojawią się na mapie magazynowej również w 2020 r. — zapowiada Joanna Sinkiewicz.

Inna tendencja, związana z rozwojem sektora e-commerce i dążeniem sklepów internetowych do skrócenia czasu dostawy, powoduje wzrost popularności magazynów typu SBU (małe magazyny miejskie). Na razie z tego rodzaju powierzchni korzystają głównie firmy, które prowadzą dystrybucję przede wszystkim w obrębie konkretnego miasta. W przyszłości część dużych najemców może zacząć wpisywać magazyny miejskie do swojego łańcucha dostaw w celu uzupełnienia operacji prowadzonych z magazynu centralnego.

— W pierwszych dziewięciu miesiącach 2019 r. przybyło w Polsce 41,7 tys. m kw. powierzchni przeznaczonej dla logistyki miejskiej, w tym tzw. logistyki ostatniej mili, a na koniec września w budowie pozostawało kolejne 40,5 tys. m kw. — wymienia Kamil Szymański.

Odważni deweloperzy

Warto odnotować, że bardzo dużo buduje się spekulacyjnie (nie mając wcześniej podpisanych umów najmu). — Wskaźnik ten rośnie od kilku kwartałów i po raz pierwszy przekroczył 50 proc.

— na koniec trzeciego kwartału 2019 r. wyniósł prawie 56 proc. powierzchni pozostającej w budowie — mówi Tomasz Mika.

W 2020 r. najważniejsza dla rynku logistycznego będzie aktywność najemców. Wpływ na nią będzie miała m.in. kondycja gospodarki światowej, zwłaszczaNiemiec. Jak wynika z badania przeprowadzonego już po raz trzeci przez CBRE i Panattoni, optymizm najemców w 2019 r. nieznacznie zmalał, przechodząc w pesymizm (w badaniu tym wynik ponad 50 pkt oznacza przewidywanie zmian na lepsze, a poniżej 50 pkt — zmian na gorsze).

— Nasz raport Confidence Index w 2019 r. wskazał na niższy rok do roku optymizm w logistyce, produkcji i handlu (spadek z 57,5 pkt na 49 pkt). Wynika to jednak przede wszystkim z zawirowań na rynkach europejskich, związanych np. z brexitem i rosnącą w związku z tym ostrożnością polskich firm — uważa Beata

Hryniewska, szefowa działu powierzchni magazynowych i logistyki w CBRE. Według Kamila Szymańskiego, dyrektora działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills, dalszy rozwój branży e-commerce i nadal wysoka konsumpcja prywatna stwarzająca wewnętrzny popyt pozwalają jednak wierzyć, że w najbliższym czasie czeka nas stabilny wzrost sektora nieruchomości magazynowo-przemysłowych. Zdaniem Joanny Sinkiewicz w 2020 r. deweloperzy nie będą jednak inwestować na zasadach spekulacyjnych do czasu komercjalizacji gotowych lub niemal gotowych powierzchni.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu