Ostatni rok na polskim rynku magazynowym to czas wyzwań związanych ze słabszą koniunkturą gospodarczą, niepewnością polityczną związaną z wojną na Ukrainie, podwyżkami cen za energię oraz wysoką inflacją, co osłabiło aktywność najemców – wynika z podsumowania 2023 r. firmy AXI Immo.
Popyt zmalał, podaż mniej
– Z racji dość wysokich stawek i ryzyka utraty pracowników klienci częściej niż w latach poprzednich decydowali się na renegocjację umów [ok. 35 proc.— red.] zamiast wyboru nowych lokalizacji. Zgodnie z naszymi przewidywaniami w popycie wzrósł udział firm produkcyjnych, które odpowiadały za ok. 20 proc. zrealizowanych transakcji – mówi Anna Głowacz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w AXI Immo.
Ekspertka zwraca też uwagę na zauważalny trend przedłużania się procesów decyzyjnych dotyczących wynajmu nowych powierzchni, co wpłynęło na obserwowaną na koniec II kw. 2023 r. stabilizację czynszów.
Według raportu „Polski rynek nieruchomości, najważniejsze wydarzenia 2023 r.” firmy Colliers spadek rok do roku wyniósł około 30 proc. Eksperci Colliersa podkreślają, że w latach 2021-22 powierzchnia magazynowa cieszyła się największym zainteresowaniem najemców w historii rynku, a obecny poziom popytu jest porównywalny do wyniku zarejestrowanego w 2020 r., co oznacza, że wciąż jest on relatywnie wysoki.
Mimo spadku popytu deweloperzy jeszcze na początku 2023 r. pracowali na pełnych obrotach. Według AXI Immo 60 proc. nowej powierzchni oddali do użytku w pierwszym kwartale roku.
Według Newmark Polska w 2023 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowych przekroczyły w Polsce 30 mln m kw.
– Wzmożona aktywność deweloperów w ubiegłym roku przełożyła się natomiast na wysoki poziom nowej podaży, która w całym 2023 r. może osiągnąć poziom około 4 mln m kw. Mimo że jest to o około 10 proc. mniej niż w 2022 r., będzie to drugi wynik w historii tego rynku – mówi Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska.
Pustostany zmieniają strategie firm
Według danych tej firmy, w konsekwencji rozmijania się popytu i podaży od początku 2023 r. obserwujemy istotny wzrost poziomu pustostanów (z 4,1 proc. na koniec 2022 r. do 7,8 na koniec III kw. 2023 r.). Obecnie prawie 2,5 mln m kw. magazynów jest dostępne dla potencjalnych najemców w istniejących obiektach.
W związku z tym deweloperzy już od połowy roku zaniechali budowania spekulacyjnego. Według AXI Immo ich udział w powierzchni w budowie spadł z 61 proc. w II kw. do 53 w III kw. 2023 r.
Jakub Kurek zauważa też, że deweloperzy przyjęli bardziej ostrożną strategię i skupili się obecnie na sześciu głównych ugruntowanych rynkach magazynowych w Polsce.
– Koncentruje się na nich prawie 90 proc. wszystkich powierzchni magazynowych w budowie – mówi Jakub Kurek.
Mimo widocznego spowolnienia sektor magazynowy w 2023 r. ponownie zostanie liderem na rynku inwestycyjnym w Polsce. Według Avison Young na koniec III kw. sektor miał ponad 50-procentowy udział w łącznej wartości wszystkich transakcji na rynku inwestycyjnym w nieruchomości komercyjne. Raport Colliersa przewiduje, że łączna wartość transakcji we wszystkich segmentach zamknie się w 2023 r. ok. 2 mld EUR.
– Transakcją roku zostało przejęcie przez skandynawski fundusz inwestycyjny NREP 80 proc. udziałów w spółce 7R. Większościowy właściciel uzyskał dostęp do inwestycji o łącznej powierzchni ok. 4,2 mln m kw. składających się z istniejących parków magazynowych oraz banku ziemi z projektami do wybudowania – mówi Anna Głowacz.