Mimo wolniejszego wzrostu gospodarczego zanotowanego w ubiegłym roku popyt na mieszkania pozostaje na wysokim poziomie — twierdzą eksperci.
— Początek roku, zwykle spokojniejszy na rynku nieruchomości mieszkaniowych, teraz wcale spokojny nie jest — mówi Barbara Bugaj, główna analityczka ds. rynku nieruchomości w Sonar Home.
Oblężenie przeżywa też rynek wtórny, szczególnie w segmencie mieszkań o najpopularniejszym metrażu — do 60 m kw.
— Mieszkania używane cieszą się większą popularnością wśród inwestorów indywidualnych niż mieszkania z rynku pierwotnego. Wynika to przede wszystkim z szybkiej dostępności lokali — mówi główna analityczka w Sonar Home.
Przeciętna cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie w 2019 r. wyniosła 9,3 tys. zł za m kw. Jeszcze w I kw. 2019 r. dynamika wzrostu cen sięgała około 10 proc., jednak kolejne kwartały przyniosły lekkie spowolnienie (patrz wykres).
— Tempo wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym zwolniło w 2019 r. do około 6 proc. w porównaniu z 2018 r. Nie znaczy to jednak, że ceny przestaną rosnąć. Dużą rolę odgrywa popyt, czyli kupujący, których na razie nie powstrzymuje wolniejszy wzrost gospodarczy. 10 tys. zł za metr kwadratowy to jak najbardziej możliwy scenariusz, jednak ceny będą rosły wolniej niż dotychczas — prognozuje ekspertka SonarHome.
Pięć dzielnic na 10+
W pięciu warszawskich dzielnicach za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego kupujący zapłacili więcej niż 10 tys. zł. Pozycja liderów się nie zmienia. Na średnią cenę w stolicy najmocniej wpływają dzielnice, w których zawieranych jest najwięcej transakcji, czyli Mokotów i Wola. Najdrożej jest jednak w Śródmieściu: za kawałek podłogi należy zapłacić tu blisko 12,5 tys. zł. Na Żoliborzu jest to ok. 11 tys. zł. Wola, Mokotów i daleki Wilanów wyceniają używany metr kwadratowy także na ponad 10 tys. zł. Jednak najdynamiczniejw ujęciu rocznym ceny urosły we Włochach (9 proc.) i Ursusie (10 proc.).
— Nie bez znaczenia w ich przypadku były wciąż niskie na tle całej Warszawy ceny mieszkań. W 2019 r. za mieszkanie z rynku wtórnego kupujący w Ursusie płacili średnio 7,8 tys. zł/m kw., a we Włochach 8,6 tys. zł. Oprócz ceny, która jest jednym z najważniejszych kryteriów, zaletą Ursusa i Włoch są połączenia komunikacyjne z różnych części tych dzielnic, w tym pociągi Kolei Mazowieckich czy WKD. Innym czynnikiem wpływającym na wyraźne odbicie ceny średniej jest niska wartość bazowa w 2018 r. — wymienia Barbara Bugaj.
Pół metra za pensję
Dzięki wzrostowi przeciętnej płacy przez ostatnie dwa lata możliwości kupujących na rynku wtórnym w Warszawie pozostawały mimo wzrostu cen mieszkań na stabilnym poziomie. Tempo wzrostu wynagrodzeń pozostawało stałe (na poziomie 5-6 proc. r/r.), natomiast wzrost średnich cen metra kwadratowego lokalu mieszkalnego w 2019 r. nieco złagodniał i wyniósł około 6 proc. — Płace rosły w takim samym tempie jak ceny mieszkań, dlatego zmiany wskaźnika możliwości nabywczych były niewielkie. Potencjalny kupujący, zarabiający średnią pensję w Warszawie, planujący zakup z rynku wtórnego mieszkania o powierzchni 50 m kw., musiałby odkładać całą pensję przez prawie 8,5 roku. Gdyby powierzchnia mieszkania zwiększyła się do 55 m kw., pełną kwotę kupujący uzbierałby dopiero po upływie 9 lat i 3 miesięcy, a na mieszkanie o powierzchni 70 m kw. musiałby oszczędzać prawie 12 lat — szacuje Barbara Bugaj.