Pusty fragment w środku metropolii. Kusi nowy wspaniały świat: nowoczesna dzielnica. Rezultat? Często kompromis między marzeniami i rzeczywistością.
Dziesięć lat temu wilanowskie łąki leżały odłogiem. Dziś to — stale — wielki plac budowy. Według planów w warszawskim Miasteczku Wilanów zamieszka kilkadziesiąt tysięcy ludzi.
Wielkie nadzieje
— Stworzymy tu jedyne w swoim rodzaju, modelowe miasteczko dla Warszawy Polski i świata. Samowystarczalne, wielofunkcyjne i przyjazne mieszkańcom — mówił w 2000 roku francusko-amerykański architekt Guy Perry, główny architekt projektu.
No i co? Dziś obraz dzielnicy odbiega od tej wizji. Niektórzy wierzą: na razie.
Na wprost wilanowskiego pałacu stoi betonowy szkielet przyszłego ratusza, a na tle pustej przestrzeni wyrastają kilkupiętrowe bloki. Nie ma sklepów, szkół i przestrzeni publicznych. Zamiast wzorcowej dzielnicy — gigantyczna sypialnia. Mieszkańcy, by dotrzeć do mieszkań, przedzierają się przez plac budowy. Wymarzona dzielnica najprawdopodobniej jednak powstanie, ale — najwcześniej — za kilka lat.
Amatorów podobnych ambitnych projektów nie brakuje dziś nie tylko w Polsce, ale i w Europie. Deweloperzy skupują ogromne, niezagospodarowane przestrzenie w sąsiedztwie centrów miast — po to, by budować całe dzielnice.
Gigant pod Bratysławą
Wyrazistym przykładem budowania od podstaw jest dzielnica Hafencity w Hamburgu. Jej budowa już się rozpoczęła i potrwa niemal dwadzieścia lat. Nowe miasto w mieście powstaje na wyspie — na obszarze dawnych doków i terenów poprzemysłowych. Na 155 hektarach zamieszka kiedyś 12 tys. ludzi, a pracować będzie — około 40 tys.
Prócz domów mieszkalnych i biurowców pojawią się także szkoły, uniwersytety, kompleks sklepów i restauracji, a także muzea. Nad Łabą zaplanowano przystanie dla jachtów i łodzi. Najbardziej efektownym budynkiem nowej części miasta będzie filharmonia: w zamierzeniu stanie się symbolem nowoczesnej dzielnicy. Szklana bryła, przypominająca wzburzone fale, powstaje już na murach starego spichlerza.
Nowa dzielnica Hamburga to niejedyne wizjonerskie przedsięwzięcie realizowane obecnie w Europie. Ambitne plany mają też deweloperzy działający w Czechach.
W stolicy tego kraju niemal równolegle powstają dwa duże kompleksy: 107 ha pod Pragą zajmie dzielnica mieszkalna, którą wymyślił amerykańsko-irlandzki deweloper, firma Quinlan Private Golub, a w zachodniej części miasta spółka Finep już rozpoczęła realizację mieszkalnego kompleksu (na prawie 115 ha) dla 10 tysięcy osób. Ostatnią cegłę położy się tam w 2020 roku.
Śmiałe plany Niemców i Czechów bledną jednak w porównaniu z bratysławskim przedsięwzięciem. Nieopodal słowackiej stolicy wyrasta z ziemi gigantyczna dzielnica Centrop Valley: to blisko 850 hektarów! Jej mieszkańcy będą tu zarówno mieszkać, robić zakupy, jak i pracować. W ogromnym samowystarczalnym kompleksie znajdzie się miejsce na mieszkania, biura, centra handlowe, tereny rekreacyjne, a nawet hale magazynowe. Skala projektu słowackiej spółki Opera? Osiedla mieszkaniowe rozłożą się na obszarze niemal 200 ha, a na kolejnych 155 ha zlokalizowano tereny zielone. Prace budowlane ruszą w przyszłym roku. Potrwają jakieś piętnaście lat.
Bez planów
Architekci i urbaniści podkreślają, że tworzenie od podstaw nowej dzielnicy wymaga zarówno cierpliwości, jak i precyzyjnego planowania — bez chaosu i "jakoś to będzie".
Problemem jest też koszt budowy infrastruktury, uzbrojenia terenu i budowy dróg. I obecność w projekcie usług zaspokajających nie tylko podstawowe potrzeby przyszłych mieszkańców. Deweloperzy niezbyt chętnie budują jednak — na przykład — pawilony usługowe, ponieważ budowa mieszkań jest bardziej zyskowna.
Prosty to rachunek: w miejscu jednopiętrowego budynku ze sklepami bardziej się opłaca wybudować kilkupiętrowy gmach z kilkudziesięcioma apartamentami.
— Dlatego plany powinny być szczegółowe, bo gdy są zbyt elastyczne, inwestorzy pozwalają sobie na dowolność. Rezygnują choćby z usług w parterach budynków i strzelają sobie w ten sposób w stopę, bo potem z tego powodu mają problem ze sprzedażą mieszkań — tłumaczy architekt Grzegorz Buczek.
Tylko spać
A kiedy planów w ogóle nie ma? Niestety, taka sytuacja może się pojawić w stolicy, na obszarze Żoliborza południowego. Skalę projektowanej inwestycji można porównać jedynie z zabudową Miasteczka Wilanów. Mieszkalne osiedla wyłonią się na kilkudziesięciu hektarach — na dawnych obszarach poprzemysłowych, między ulicami Rydygiera, Broniewskiego i Przasnyską. Dom znajdzie tam 30 tys. osób.
Tak duży teren nie ma jednak… planu zagospodarowania. "Zamiast" jest studium architektoniczno-planistyczne (wykorzystując je, wydano do tej pory 16 decyzji o warunkach zabudowy i kilka pozwoleń na budowę). Zamiast nowej dzielnicy mieszkaniowej może powstać kolejna dzielnica-sypialnia.
— Ten przykład wskazuje, że tworzenie miasta w mieście nie oznacza budowy poszczególnych osiedli. Kreowanie przestrzeni to zadanie architektów, ale wiele zależy od inwestorów. Muszą zrozumieć, że mieszkania dla tysięcy ludzi mają tylko wtedy sens, gdy wokoło są sklepy, szkoły, galerie handlowe, przestrzenie publiczne i rekreacyjne. Inaczej tworzy się "martwa" dzielnica-sypialnia, z której wszyscy chcą tylko uciekać — ocenia Grzegorz Buczek.
Architekt Janusz Klikowicz przypomina, że podobne dyskusje toczyły się, gdy powstawały nowe przedmieścia Paryża: — Dzielnice satelickie początkowo wyglądały jak zwykłe sypialnie. Ich powstawanie to proces nieuchronny — odpowiedź na potrzeby mieszkaniowe… Nie łudźmy się też, że w ciągu zaledwie kilku, kilkunastu lat uda się od podstaw wybudować idealne miasto. To proces rozłożony na lata. Trzeba więc uzbroić się w cierpliwość.
Tylko czy tej cierpliwości starczy mieszkańcom spapranych nowych dzielnic?