W kwietniu 2024 r. ceny transakcyjne mieszkań poszły w górę. Indeks urban.one, opracowywany przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl, urósł w porównaniu z marcem o 0,21 pkt, sięgając 112,81 pkt. Większą zwyżkę odnotowano w Warszawie, gdzie urban.one wyniósł 124,90 pkt, o 0,36 pkt więcej. Jeszcze mocniej podrożały grunty. Wartość wskaźnika w tym przypadku wzrosła o 0,80 pkt — do 148,91 pkt.
- Kwiecień był kolejnym miesiącem podwyżek. Średnie ceny mieszkań deweloperskich w stolicy wzrosły o 1,5 proc., natomiast nieruchomości z rynku wtórnego podrożały o 0,7 proc. m/m. Od początku roku widoczne jest spowolnienie sprzedaży. Spora grupa osób odłożyła zakup mieszkania na później w nadziei na wprowadzenie nowego programu wsparcia [Kredyt na start - red.]. Przeciągające się prace nad projektem wprowadzają jednak coraz więcej wątpliwości co do jego uruchomienia – mówi Małgorzata Wełnowska, starsza analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Różne scenariusze
W prognozach ekspertów na nadchodzące miesiące jest dużo niepewności.
- Jeśli dojdzie do wprowadzenia programu subsydiowanych kredytów, to ceny mogą wzrosnąć, także z uwagi na działania strategiczne deweloperów, którzy będą zwiększać stawki ofertowe. Rosnące realne dochody gospodarstw domowych przy utrzymującej się niskiej inflacji będą kolejnym czynnikiem napędzającym wzrosty cen niezależnie od wprowadzonego programu dopłat – uważa Małgorzata Wełnowska.
Także Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management i ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, zwraca uwagę na czynniki sprzyjające kolejnym zwyżkom.
- Zmiany w przepisach zaostrzające wymagania dla projektów budynków mieszkaniowych, rozpędzanie się inwestycji finansowanych z KPO i wzrost wynagrodzeń tworzą bazę do kolejnych, choć może mniej dynamicznych wzrostów. Wiele będzie zależało także od polityki monetarnej oraz inflacji. Przy niskiej inflacji, lecz wysokich stopach mamy mniejsze zainteresowanie nieruchomościami jako formą inwestycji. To może powodować, że w drugiej połowie roku zderzymy się z mocnym schłodzeniem popytu i krótkim zamrożeniem cen lub nawet ich niewielkim spadkiem - uważa Michał Kubicki.
Iwona Baćkora-Kuśnierz, pośredniczka w obrocie nieruchomościami, przypomina, że inflacja i koszty budowy w Polsce wpłynęły na wzrost kosztów materiałów budowlanych i robocizny.
- Jeśli inflacja zacznie się stabilizować, może to przynieść ulgę zarówno deweloperom, jak też kupującym. W przeciwnym razie, rosnące koszty mogą wpłynąć na dalszy wzrost cen mieszkań. W większych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, popyt na mieszkania pozostaje wysoki, co może prowadzić do dalszych podwyżek. Jednak w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich, gdzie popyt jest niższy, ceny mogą stabilizować się lub nawet spadać - twierdzi Iwona Baćkora-Kuśnierz.
Korekty w dół
Jeśli chodzi o ceny ofertowe, to z danych Cenatorium wynika, że w kwietniu nieznacznie obniżyły się one m.in. w Łodzi i Krakowie.
- Zanotowane przez nas spadki cen nie przekroczyły 1 proc. w skali miesiąca. Również w Poznaniu doszło do obniżenia średniej ceny ofertowej - o 1,5 proc. m/m. We Wrocławiu średnie ceny mieszkań praktycznie się nie zmieniły. Wahania, które odnotowaliśmy, nie przekroczyły 0,5 proc. Gdańsk i Gdynia pozostały jedynymi dużymi miastami, w których odnotowaliśmy wzrosty. Główną przyczyną wyhamowania cen średnich jest zwiększenie podaży mieszkań na sprzedaż w największych miastach. Obecnie zarówno kupujący, jak i sprzedający wyczekują na informację o rządowym programie dopłat do kredytów. Przede wszystkim inwestorzy nie wiedzą, jak mają inwestować, ile razy zmieni się prawo i jakie będą tego konsekwencje - mówi Małgorzata Wełnowska.