W czerwcu ceny transakcyjne mieszkań wzrosły, potwierdzając trend, który trwa od początku 2025 r. Wartość indeksu urban.one, ilustrującego sytuację na rynku w Polsce, wyniosła 116,47 pkt i była wyższa o 0,22 pkt niż w maju — wynika z raportu Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i portalu Bankier.pl.
W Warszawie ceny wzrosły w tym czasie o 0,44 pkt - do 128,19 pkt. Mocniej podrożały działki budowlane - wskaźnik urban.one dla tego segmentu podniósł się w ciągu miesiąca o 0,60 pkt - do 156,01 pkt.
Rynek wtórny wraca do gry
Inaczej zachowywały się stawki ofertowe. Spadki w ujęciu miesięcznym odnotowano we Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Krakowie. Nie były jednak duże i wynosiły 0,2-1,5 proc.
- W Gdyni na rynku pierwotnym średnia cena wzrosła w wyniku wprowadzenia droższych inwestycji do sprzedaży. Na rynku wtórnym doszło zaś do niewielkiego spadku. Natomiast jedynym miastem, w którym odnotowaliśmy miesięczne wzrosty cen, był Gdańsk, gdzie na obu rynkach wzrosły o ponad 1 proc. w ciągu miesiąca. Wahania na rynku wtórnym wynikają w głównej mierze z lokalnych różnic w wieku i jakości nieruchomości, a także popycie i podaży. Ceny mieszkań z drugiej ręki zwykle znacznie różnią się od mieszkań deweloperskich. Starsze lokale mogą być tańsze, jednak ich lokalizacja i charakterystyka budynku odgrywają istotną rolę. Łatwy dostęp do infrastruktury transportowej czy handlowo-usługowej wpływa na ich atrakcyjność i podnosi stawki - tłumaczy Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium.
Ilona Łyżczarz, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodomu, zauważa, że w czerwcu na siedmiu największych rynkach było w ofercie 46,2 tys. mieszkań z drugiej ręki. To o 5 proc. mniej niż miesiąc wcześniej i o 1,5 proc. więcej niż przed rokiem.
- W ujęciu miesięcznym we wszystkich miastach odnotowano mniejszą liczbę ogłoszeń. Największy spadek nastąpił we Wrocławiu - o 10 proc., a najmniejszy w Trójmieście - o 3 proc. - mówi Ilona Łyżczarz,
Z obserwacji ekonomisty Sławomira Horbaczewskiego wynika, że znaczenie rynku wtórnego rośnie.
- Lokalizacja już wybudowanych, zwłaszcza wiele lat temu, mieszkań jest w większości nieporównywalnie lepsza niż tych wznoszonych obecnie, na terenach podmiejskich, w znacznych odległościach od wcześniej zurbanizowanych centrów - mówi Sławomir Horbaczewski.
Jeśli chodzi o ofertę deweloperską, to jest rekordowa. Z danych Otodomu wynika, że na siedmiu największych rynkach w sprzedaży jest niemal 63 tys. nowych mieszkań. W czerwcu deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 8,8 tys. mieszkań. To o 21,1 proc. mniej niż w maju i o 37,5 proc. mniej niż przed rokiem.
Cieplej na rynku najmu
Eksperci Cenatorium przyjrzeli się także cenom najmu, które w czerwcu poszły w górę.
- Wszystko za sprawą wakacyjnego sezonu, w którym to studenci poszukują mieszkań na nadchodzący rok akademicki. Średnia stawka najmu mieszkania w Warszawie wzrosła o ok. 0,5 proc. w ciągu miesiąca. W porównaniu z zeszłym rokiem wzrost wyniósł jedynie ok. 1 proc. Sytuacja na rynku najmu w pozostałych dużych miastach jest podobna do tej w stolicy. Średnie czynsze najmu rosną przede wszystkim w dużych miastach akademickich, gdzie popyt na najem w sezonie wakacyjnym jest większy za sprawą studentów. Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem nieznacznie wzrosła i wynosi ok. 5,5 proc. dla dużych miast. Jest to jednak zdecydowanie mniej niż rok wcześniej, gdzie średnia stopa zwrotu przekraczała 6 proc. – mówi Małgorzata Wełnowska.
Z raportu Otodomu wynika, że był to najbardziej aktywny czerwiec od 2020 r.
- Użytkownicy Otodom pozostawili 370 tys. odpowiedzi na ogłoszenia dotyczące wynajmu mieszkań. To o 12 proc. więcej w ujęciu m/m i o 8 proc. więcej r/r. - mówi Ilona Łyżczarz.
Sławomir Horbaczewski zwraca uwagę, że rynek najmu nie tylko się stabilizuje, ale też profesjonalizuje.
- Systematycznie zwiększa się udział profesjonalnych podmiotów zawodowo zajmujących się całym łańcuchem od strony podażowej: pozyskujących grunty, także te zabudowane, projektujących, budujących, a następnie świadczących usługę wynajmu gotowych, urządzonych przez siebie mieszkań. Podmioty te będą stopniowo i nieubłaganie wypierać z rynku amatorów, którzy z rożnych przypadkowych przyczyn weszli na ten rynek i wciąż są na nim obecni, bo nie ma jeszcze wystarczająco dużo zawodowców. Po stronie popytowej zwiększa się zainteresowanie mieszkaniami już wyposażonymi, gotowymi do wprowadzenia od zaraz, a to bardzo sprzyja profesjonalizacji tego rynku. Jeśli liczba najemców będzie w przybliżeniu stała, a nie ma uzasadnienia, by radykalnie się zwiększała - mieszkania gotowe oferowane w specjalnie do takiego celu przystosowanych budynkach zdominują rynek kosztem tych z przypadku - prognozuje Sławomir Horbaczewski.