Mieszkanie w stolicy zwrAca się po 5 latach
Posiadając wolne środki finansowe, warto pokusić się o kupno mieszkania i czerpanie zysków z jego wynajmu. Obecnie mieszkania tanieją, więc koszty zakupu są mniejsze, ale zmalały także czynsze, więc zyski będą mniejsze. Jednak kupując mieszkanie w dobrej lokalizacji, nadal można zarobić.
Obecne zasoby mieszkaniowe nie zaspokajają potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. W 2000 r. oddano do użytku blisko 87,7 tys. mieszkań, czyli o 7 proc. więcej niż w 1999 r.
Więcej na wynajem
Raport Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) opracowany wraz z Instytutem Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie zwraca uwagę na fakt, że w 2000 r. zwiększył się udział budownictwa przeznaczonego na wynajem. Zdaniem analityków, spowodowane jest to reakcją na regulacje prawne w tym zakresie. Rok 2000 był ostatnim, kiedy można było skorzystać z ulgi podatkowej przysługującej osobom, które zdecydowały się na zainwestowanie w lokal przeznaczony na wynajem. I tak w 2000 r. w ogólnej liczbie nowych mieszkań 24 proc. wybudowano z myślą o wynajmie. Powstaje zatem pytanie, czy wynajem będzie opłacalny, czy warto inwestować w mieszkania na wynajem. Jerzy Muszyński, szef działu analiz agencji nieruchomości Unikat, uważa, że mieszkanie w dobrej dzielnicy zawsze warto kupić. Zaznacza jednak, że wraz ze spadkiem cen spadają również czynsze za wynajem, co powoduje, że maleją zyski z inwestycji w mieszkanie.
Warto zainwestować
Uczestnicy VII Kongresu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości zwracali uwagę na fakt, że na rynku jest mało lokali przeznaczonych na wynajem. Z raportu PFRN wynika, że obecnie okres znalezienia potencjalnego najemcy nie przekracza jednego miesiąca. Najczęściej pobierane czynsze w Polsce wahają się w granicach 500-1500 zł. Najwyższe są w województwie mazowieckim, wielkopolskim i zachodniopomorskim. Najczęściej umowy najmu zawierane są na czas określony.
Mimo krótkiego czasu potrzebnego na wynajęcie mieszkania i stosunkowo niewielkiej ilości mieszkań na wynajem, pośrednicy odnotowują spadek cen. Związany jest on z kryzysem, który dotyka niemal wszystkie sektory gospodarki. Spada siła nabywcza społeczeństwa, a poza tym na rynku pojawia się coraz więcej nowo budowanych obiektów. Niemniej jednak, zdaniem analityków, inwestycje w mieszkania są inwestycjami stosunkowo bezpiecznymi.
— Inwestowanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych wymaga wiedzy i intuicji. Obecnie na rynku jest bardzo dużo ofert mieszkaniowych, ale tylko niektóre z nich są atrakcyjne. Dla osób, które posiadają dużo wolnych środków, zakup mieszkania w dobrej lokalizacji zawsze będzie opłacalny. Trzeba tylko pamiętać, że inwestycje w mieszkania to inwestycje długoterminowe. Kupowanie lokalu tylko po to, aby za chwilę się go pozbywać, zazwyczaj nie jest opłacalne, ponieważ jego zakup wiąże się z wieloma kosztami, takimi jak prowizja dla agencji nieruchomości, podatek czy koszty ogłoszeń — informuje Jerzy Muszyński.
Jego zdaniem, chcąc kupić mieszkanie, trzeba spróbować oszacować, co się stanie z jego otoczeniem (z budynkiem, z dzielnicą, z sąsiadami) za kilka lat. Osoby, które nie potrafią w przybliżeniu ocenić ryzyka, nie powinny decydować się na inwestowanie w mieszkania.
Okres zwrotu
Analitycy z PFRN, porównując minimalny i maksymalny roczny czynsz mieszkania trzypokojowego oraz ceny nowo oddawanych mieszkań trzypokojowych, oszacowali okres zwrotu kapitału zainwestowanego w zakup takiego lokalu. Z raportu wynika, że przeciętny okres zwrotu zainwestowanego kapitału to 11-17 lat. Zdaniem analityków, najlepszą lokatą są mieszkania w Warszawie (okres zwrotu 4,88 lat) oraz w Szczecinie, gdzie okres zwrotu kapitału wynosi 5,63 lat. Najmniej opłacalne jest inwestowanie w Rzeszowie i Toruniu, gdzie kapitał zainwestowany w mieszkanie zwraca się dopiero po ponad 20 latach. Analitycy opracowujący raport podkreślają, że relacje te są dużym uproszczeniem i wskazują na ogólne tendencje.
W Polsce zauważa się coraz większą rozpiętość cenową mieszkań. Oczywiście oprócz różnic w cenach pomiędzy poszczególnymi miastami obserwuje się coraz większe różnice w zależności od dzielnicy. Analitycy zaobserwowali, że największe rozpiętości cenowe występują w Krakowie (różnice w cenie jednego mkw. sięgają 2,8 tys. zł) w Gdańsku i Gdyni (do 1,4 tys. zł). W Warszawie zróżnicowanie cen jest także duże i wynosi około 1,2 tys. zł.
Stanieją czy nie
Bardzo trudno ocenić, czy mieszkania będą jeszcze tanieć, czy może ich ceny pójdą w górę. Przedstawiciel jednej z firm deweloperskich przyznał, że ceny pójdą jeszcze w dół i warto poczekać. Natomiast sami analitycy ostrożnie podchodzą do takich ogólnych stwierdzeń.
— Uważam, że niektóre mieszkania jeszcze stanieją, a niektóre zdrożeją. Trzeba bowiem pamiętać, że rynek mieszkaniowy dzieli się na bardzo wiele segmentów. Jeśli np. w Warszawie można powiedzieć o ogólnym spadku cen mieszkań, to przyglądając się tylko cenom na warszawskim Żoliborzu Oficerskim, który jest jedną z bardziej prestiżowych dzielnic, można mówić o ich wzroście — mówi Jerzy Muszyński.
Przystępując zatem do ulokowania kapitału w mieszkaniu, należy brać pod uwagę wiele czynników. Chcąc mieć większą pewność, można pokusić się o współpracę z doradcą ds. rynku nieruchomości, który wykorzystując swoją wiedzę wskaże najlepsze rozwiązanie. Tu trzeba jednak pamiętać, że usługi doradców nie są tanie.