Notowani na giełdzie deweloperzy mieszkaniowi nie narzekają na brak klientów. Atal sprzedał w pierwszych dziewięciu miesiącach 53 proc. mieszkań więcej niż rok wcześniej. W Polnordzie wzrost wyniósł 28 proc., w Dom Development 22 proc. Nie wszystkim szło tak dobrze, a np. Budimex, dla którego jest to tylko część działalności, odnotował spadek sprzedaży, ale analitycy są zgodni — koniunktura sprzyja deweloperom mieszkaniowym.
— Biorąc pod uwagę, że czwarty kwartał jest sezonowo najlepszy, uważam, że rok 2015 będzie dla nich bardzo udany — mówi Tomasz Kania, analityk DM Banku BPS. Na wyniki w końcówce roku może wpłynąć zwiększony popyt ze strony tych, którzy chcą zdążyć z zakupem przed wejściem w życie kolejnych zapisów rekomendacji S, wprowadzających od 2016 r. obowiązkowy 15-procentowy wkład własny przy kredycie hipotecznym.
Stopy w dół, sprzedaż…
Na korzyść deweloperów przemawiają jednak głównie niskie stopy procentowe i to, że ich podwyżka to dość odległa perspektywa. Mówił o tym ostatnio m.in. Marek Belka, prezes Narodowego Banku Polskiego. Co więcej, zbliżające się zmiany w składzie Rady Polityki Pieniężnej (RPP), której przewodniczy, na pewno wzrostu stóp nie przyspieszą.
— Niskie stopy procentowe istotnie wspierają sprzedaż mieszkań. Historycznie odwrotna korelacja między wysokością stóp procentowych a sprzedażą mieszkań była wyraźnie widoczna — podkreśla Adrian Kyrcz, analityk Banku Zachodniego WBK. — W 2016 r. stopy procentowe będą prawdopodobnie niskie, a istnieje nawet szansa ich obniżenia po zmianach w składzie RPP. Poza tym rynkowi kredytów hipotecznych pomogą zmiany w sposobie finansowania banków, czyli zmiany w prawie dotyczące listów zastawnych — prognozuje Tomasz Kania.
Niskie stopy procentowe to jednak nie tylko kwestia dostępności kredytów hipotecznych, ale też zależności między zyskami z lokat bankowych i wynajmu mieszkań. Ten ostatni przynosi 4-5 proc. rocznie, co przy obecnym oprocentowaniu lokat wydaje się dość atrakcyjne. Może to dodatkowo stymulować popyt. — Przy tak niskich stopach procentowych deweloperzy mają przed sobą bardzo dobry czas — podsumowuje Tomasz Kania. Adrian Górniak z DM BDM jest tego samego zdania. Do czynników wspierających koniunkturę dodaje jednak urealnienie limitów w programie Mieszkanie dla Młodych, tak by przystawały do cen w największych miastach. — 2016 r. powinien być bardzo dobry dla deweloperów mieszkaniowych. Ewentualnego schłodzenia koniunktury spodziewałbym się nie wcześniej niż za 1,5 roku — mówi Adrian Górniak.
Spółka spółce nierówna
Z punktu widzenia inwestora giełdowego istotna jest jednak nie tylko koniunktura w branży, ale również wyniki i notowania konkretnej spółki. Poprawę wycen giełdowych widać nie od wczoraj. — Ożywienie trwa od dwóch lat. Na początku rosły spółki o zdrowych fundamentach, czyli Robyg i Dom Development. Potem apetyt na ryzyko wzrósł i dołączyły do nich JW Construction oraz Polnord. Są jednak wciąż wyceniane poniżej wartości księgowej. Obok Atalu najwyżej wyceniane są Robyg i Dom Development, ale trzeba pamiętać, że regularnie płacą dywidendę — komentuje Tomasz Kania.
— Nie można powiedzieć, że cały sektor warto lub nie warto kupować. Do inwestycji trzeba podchodzić selektywnie. Rozstrzał wycen pod względem ceny do wartości księgowej jest bardzo duży. Niektóre spółki są notowane na poziomie 0,2-0,3, a inne 1,4- -1,5. Te różnice w wycenie biorą się z różnic w zyskowności — tłumaczy Adrian Kyrcz. Rentowność poszczególnych projektów to pochodna wielu czynników.
Adrian Górniak zwraca jednak uwagę na kwestię rozeznania w lokalnym rynku. Różnicami w tej kwestii tłumaczy niższą rentowność trzech poznańskich projektów Ronson Europe wobec działań Robyga w Gdańsku. Robygowi ma pomagać na Wybrzeżu to, że dwóch członków jego zarządu wywodzi się z Prokomu. Według Adriana Górniaka, Robyg w Gdańsku jest po prostu traktowany jako miejscowy, a Ronson w Poznaniu — nie. Postrzeganie spółki jako działającej u siebie pozwala jej zaś uzyskiwać lepsze ceny działek i dogadywać się z miejskimi urzędnikami. — Ten czynnik czysto ludzki w urzędach jest dosyć ważny — zaznacza Adrian Górniak.