Polacy są jednym z najszybciej starzejących się społeczeństw w Europie. Do 2050 r. liczba naszych rodaków zmniejszy się o 4,5 mln, przy tym co druga osoba będzie miała więcej niż 50 lat. Według przewidywań portalu RynekPierwotny. pl, popyt na kredyty mieszkaniowe w 2040 r. będzie mniejszy przynajmniej o 25-30 proc., a liczba transakcji na rynku mieszkaniowym spadnie co najmniej o 15 proc.
Demografia a nieruchomości
Zmiany demograficzne wpłyną na cały rynek nieruchomości, a zwłaszcza rynek pierwotny, który obecnie przeżywa rozkwit. Według danych GUS 2014 r. był najlepszym od kryzysu w nieruchomościach mieszkaniowych. Do użytku oddano ponad 4 proc. lokali więcej rok do roku, a wyniki sprzedaży nowych mieszkań były lepsze średnio o 20 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w roku poprzednim.
Klientami są przede wszystkim młode małżeństwa i single, m.in. przedstawiciele wyżu demograficznego z lat 80. XX w. Za kilkanaście lat sytuacja się odwróci, a polski rynek nieruchomości mieszkaniowych wyhamuje.
— Zmiany demograficzne z pewnością będą trudnym testem dla deweloperów. Branża, która mocno rozrosła się w minionej dekadzie, już za 5-6 lat odczuje spadek popytu. Można oczekiwać, że po 2020 r. jeszcze więcej firm skoncentruje działalność w metropoliach. To zaostrzy konkurencję i wywoła spadek marż deweloperskich. W warunkach coraz większej presji cenowej i popytowej zysk osiągną tylko najbardziej dynamiczni inwestorzy — uważa Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Zdaniem eksperta, takie tendencje społeczne mogą wpłynąć na spadek popytu na nowe mieszkania. Przez kolejne 25 lat bardzo wyraźnie zmniejszy się udział ludności w wieku od 32 do 46 lat (spadek z 22 do 16 proc. populacji kraju). Według danych BIK osoby z tej kategorii wiekowej są najbardziej aktywnymi kredytobiorcami i odpowiadają za ponad połowę popytu na kredyty hipoteczne. Do 2040 r. skurczy się również odsetek obywateliz grupy wiekowej 18-31 lat (z 20 do 14 proc.).
Zmniejszenia tych dwóch grup wiekowych (18-31, 32-46) nie zrekompensuje nawet wzrost liczby osób w wieku 47-65 lat (z 26 do 30 proc. populacji), ponieważ ich udział w popycie na kredyty hipoteczne i mieszkania jest prawie zerowy.
— Na rynku będzie pogłębiał się kontrast — z jednej strony mogą się pojawiać tańsze projekty odpowiadające możliwościom finansowym osób starszych, a z drugiej — doskonale wyposażone kameralne osiedla w wysokim standardzie przeznaczone dla najbardziej wymagających klientów — twierdzi Jakub Zagórski, dyrektor sprzedaży i marketingu Skanska Residential Development Poland.
Emerytura w mieście
Tylko Warszawa i województwo mazowieckie nie doświadczą odpływu ludności. Jej liczba będzie malała zwłaszcza w miastach. Popyt na mieszkania utrzyma się najprawdopodobniej jedynie w Warszawie, dzięki względnie stałej migracji zarobkowej i edukacyjnej. Jak przewiduje GUS, tylko w województwie mazowieckim nastąpi wzrost liczby mieszkańców miast w najbliższej dekadzie o około 50 tys. Pozostałe miasta i województwa będą odczuwały systematyczny spadek ludności.
Najgorsze perspektywy mieszkaniowe mają trzty miasta — Katowice, Poznań i Łódź oraz ośrodki do 50 tys. mieszkańców. Jednocześnie wzrośnie liczba osób przenoszących się na wieś, zwłaszcza na tereny podmiejskie. Najmocniejsze tendencje dezurbanizacyjne wystąpią w województwach: kujawsko-pomorskim, pomorskim, wielkopolskim, świętokrzyskim i łódzkim, gdzie liczba ludności w miastach ma zmniejszyć się do 2050 r. o 7 pkt. proc.
Duża liczba osób starszych w ośrodkach miejskich oznacza konieczność wprowadzenia udogodnień infrastrukturalnych dla niepełnosprawnych, np. podjazdów, niskich krawężników, wysokiej jakości chodników, windy ale i upowszechnienie np. niskopodłogowej komunikacji miejskiej, wyposażenie przystanków w ławki czy zwiększenie częstotliwości kursów. Ważne też będzie tworzenie funkcjonalnych zielonych przestrzeni łączących potrzeby przedstawicieli różnych pokoleń.
— Dużą grupę klientów będą też stanowiły osoby bardziej wymagające, ceniące wysokie standardy wykończenia i tzw. zielone budownictwo. Mieszkania i części wspólne mogą być w przyszłości wyposażane w mierniki bieżącego zużycia energii, sensory temperatury i ruchu uruchamiające oświetlenie LED oraz certyfikowane lakiery i farby idealne dla osób szczególnie wrażliwych i alergików — przewiduje Jakub Zagórski.