Prognozowane obniżki stóp procentowych i w miarę stabilny kurs złotego sprawią, że zaciąganie kredytów walutowych stanie się mniej opłacalne.
W pierwszym kwartale tego roku banki udzieliły już kredytów hipotecznych na kwotę 4,2 mld zł. To o 43 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2004 r. Większość Polaków wciąż wybiera kredyty denominowane we frankach szwajcarskich. Systematyczne spadki stóp procentowych przekładają się na malejące oprocentowanie kredytów złotowych, a tym samym przyczyniają się do większego zainteresowania kredytami w rodzimej walucie. Ponadto banki starają się uatrakcyjniać warunki kredytowania. W ciągu ostatniego roku nie pojawiły się jednak produkty, które zrewolucjonizowałyby rynek.
Modne franki
Od początku roku można zaobserwować obniżanie oprocentowania kredytów w złotych. Najważniejszy wpływ na ten proces miało obniżanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, co przełożyło się na obniżenie wskaźnika WIBOR, na którym opiera się oprocentowanie kredytów złotowych.
— W lutym WIBOR 3M wynosił 6,36 proc., a w maju 5,5. Z pewnością malejące systematycznie oprocentowanie kredytów złotowych przyczyni się do większego zainteresowania nimi — mówi Agnieszka Kowalczyk, doradca finansowy Open Finance.
Trzeba pamiętać, że obniżki stóp procentowych w Polsce mają bezpośrednie przełożenie jedynie na cenę kredytu w złotych.
— Nie wpływają one na atrakcyjność kredytów walutowych, które, mimo lekkiego spadku zainteresowania, wciąż są popularne — mówi Robert Pepłoński, prezes Domu Kredytowego Notus.
— Większość Polaków nadal będzie wybierać kredyty denominowane we frankach szwajcarskich, tak jak to się dzieje obecnie — mówi Agnieszka Kowalczyk.
Kredyty zaciągane w tej walucie przyciągają oprocentowaniem, względną stabilnością jej kursu oraz możliwością uzyskania maksymalnie dużej zdolności kredytowej.
— W tym roku w GE Money Banku 97 proc. kredytów udzielanych jest właśnie w tej walucie. Pożyczki w innych obcych walutach zdarzają się rzadko. Decydują się na nie głównie osoby, które mają dochody w dolarach lub euro. Wybór kredytu we frankach jest zrozumiały — niskie oprocentowanie daje szansę na niską ratę, a to z kolei zachęca do ubiegania się o wyższą kwotę kredytu — potwierdza Joanna Krzyżanowska, wiceprezes GE Money Banku.
Niespodziewanie ceny kredytów utrzymują się na ubiegłorocznym poziomie.
— Bankowcy doskonale zdają sobie sprawę, że kredyty hipoteczne są dla nich bardzo dochodowym, a jednocześnie bezpiecznym produktem i zadowalają się mniejszą premią za ryzyko. W efekcie oznacza to niższe oprocentowanie kredytu, prostotę obsługi i szybkość w podejmowaniu decyzji. Ceny kredytów hipotecznych utrzymują się na poziomie sprzed roku, jednak klienci zaskakiwani są coraz bardziej uproszczonymi formalnościami — twierdzi Jacek Krawczyk, prezes Domu Finansowego QS.
Niełatwe porównanie
Wybierając kredyt mieszkaniowy, należy zwracać uwagę na wszystkie koszty z nim związane. Jednym z pierwszych kosztów, jaki ponosi się zaciągając kredyt, jest prowizja bankowa za uruchomienie kredytu.
— Zależnie od oferty, waha się w granicach od 0 do 3,5 proc. wysokości kredytu — dodaje Agnieszka Kowalczyk.
Porównując oprocentowanie proponowane w poszczególnych ofertach kredytowych, należy zwrócić uwagę na marżę banku, czyli podstawę, na bazie której zbudowane jest oprocentowanie.
— Nawet najniższe oprocentowanie na rynku nie gwarantuje minimalnego kosztu kredytu. Zaciągając kredyt w walucie obcej, co w ostatnim czasie jest popularne, należy pamiętać, że każdy bank stosuje swoje wewnętrzne kursy wypłaty i spłaty kredytu. Ta różnica w kursie składa się na zarobek banku — uczula Lech Gajewski, prezes Nykredit Banku Hipotecznego.
Część banków umożliwia spłatę kredytu bezpośrednio w walucie, w której się go zaciągnęło, co nieznacznie wpływa na zmniejszenie wspomnianego kosztu.
— Porównując kredyty walutowe do denominowanych w złotych, warto pamiętać jeszcze o niekorzystnych kursach kupna i sprzedaży, jakie stosują banki, przeliczając kredyty walutowe. Czynnikiem, który również może znacząco zmniejszyć atrakcyjność kredytów walutowych, są zmiany oprocentowania — mówi Jacek Krawczyk.
Atrakcje sezonu
W ocenie ofert mylące mogą być promocje, które niekiedy pozornie uatrakcyjniają kredyt.
— Promocja „10 proc. kredytu bez odsetek” w uproszczeniu oznacza dziesięcioprocentową obniżkę kosztu odsetkowego. Ciekawym rozwiązaniem dla osób o minimalnej zdolności kredytowej jest możliwość spłaty kredytu z tzw. ratą balonową. Oferta pozwala na odroczenie spłaty części zadłużenia nawet na 20 lat. Na uwagę zasługują także promocje, w ramach których banki gwarantują bezpłatną wcześniejszą spłatę kredytu czy przewalutowanie — podaje przykłady Agnieszka Kowalczyk.
Ważne, aby ustalenia zostały zapisane w umowie kredytowej, gwarantując tym samym ich niezmienność w okresie kredytowania. W większości banków wysokość tych opłat może podlegać zmianom analogicznym do zmian aktualnej na dany czas tabeli opłat i prowizji.
— Aby zwiększyć konkurencyjność, część banków wprowadziła możliwość kredytowania nawet przez 35 lat, a w określonych przypadkach i dłużej oraz zaczęła akceptować więcej typów źródeł dochodów — m.in. umowy-zlecenia, umowy o dzieło, różne typy działalności gospodarczej. Kolejną propozycją banków jest możliwość podwyższenia kwoty kredytu o koszty związane z jego zaciągnięciem — kontynuuje Agnieszka Kowalczyk.
Wiele promocji może przynieść wymierne korzyści, są jednak i takie, które mają tylko na celu zwabienie klienta.
— Niektóre banki proponują bezpłatne konto przez pierwsze 12 miesięcy — przy czym konto i tak trzeba mieć przez cały okres kredytowania, a coraz więcej banków prowadzi je bezpłatnie; brak opłat za rozpatrzenie wniosku czy możliwość wyboru waluty i jej zmiany w czasie trwania umowy kredytowej — zdecydowana większość banków nie pobiera takiej opłaty i prawie wszystkie umożliwiają zmianę waluty w czasie trwania umowy — mówi Agnieszka Kowalczyk.
Zdaniem Roberta Pepłońskiego standardem stało się wprowadzanie przez banki promocji na przełomie lutego i marca oraz we wrześniu.
Przyszłość segmentu
Zdaniem analityków i uczestników polskiego rynku kredytów hipotecznych, w ciągu najbliższych lat będzie on dalej rozwijał się w tempie 20-30 proc. rocznie.
— Oprócz kredytów na cele mieszkaniowe, poważny udział w wartości udzielanych pożyczek mają hipoteczne, przeznaczone na spłatę zobowiązań i na dowolne cele — mówi Joanna Krzyżanowska.
Możliwe, że banki będą też obniżały marże.
— To może pociągnąć za sobą wojnę cenową. Pojawią się produkty zupełnie dotychczas nieznane w Polsce. Przykład? W USA popularny jest produkt, w ramach którego właściciele nieruchomości mogą uzyskać od banków, funduszy ubezpieczeniowych lub innych instytucji finansowych dożywotnią rentę. W zamian staje się po śmierci rentiera właścicielem jego nieruchomości — mówi Jacek Krawczyk.
— Konkurencja na szybko rosnącym rynku kredytów hipotecznych będzie wpływała na oferty bankowe. Dłuższe okresy kredytowania, możliwość elastyczniejszego zarządzania długiem, łączenie kredytu z innymi produktami finansowymi, np. ubezpieczeniem na życie czy programami oszczędzania — oto czego powinniśmy się spodziewać w najbliższym czasie. Jednak od liczby kredytów udzielanych w UE dzieli nas jeszcze przepaść — mówi Agnieszka Kowalczyk.