Wzrost przychodów o 4 proc., do 278,3 mln zł, wzrost czynszu z najmów o 8 proc., do 161,3 mln zł. Wartość nieruchomości inwestycyjnych wzrosła o 15 proc. MLP Group wynikami po pierwszych trzech kwartałach tradycyjnie nie zaskakuje. To chyba dobrze?
Radosław T. Krochta: Bardzo dobrze. Jesteśmy stabilną, przewidywalną firmą. Najem idzie zgodnie z planem. Czynsze są dokładnie takie, jak planowaliśmy. Rozwijamy się. Zgodnie z planem kupiliśmy działkę koło Dortmundu pod projekt dla data center. Rozpoczynamy jednocześnie realizację kilku przedsięwzięć, w tym m.in. w Schalke, Frankfurcie, czy w Spreenhagen obok Berlina. Podpisujemy nowe kontrakty. Jesteśmy w trakcie kupowania działki pod Rzeszowem pod inwestycje związane z obsługą projektów na Ukrainie. Myślimy perspektywicznie. Jeśli toczy się dyskusja na temat zakończenia wojny w Ukrainie i są na to szanse to chcemy być gotowi, by zapewnić przedsiębiorcom warunki do ekspansji.
A może inwestorzy i analitycy chcieliby być od czasu do czasu pozytywnie zaskoczeni?
Być może tak. Ale to pozostawiamy już innym spółkom. Cieszy mnie, że MLP Group rozwija się w sposób przewidywalny, liniowy, czasem można powiedzieć – „nudny”. I nie zamierzam tego zmieniać. Cenię sobie to, że na spotkaniach nie jestem w stanie zaskoczyć analityków i inwestorów. Bo oni wiedzą, że inwestujemy zgodnie ze strategią, staramy się trzymać niski poziom pustostanów, jesteśmy bardzo selektywni w doborze najemców, nie podążamy za pędem, jak to na przykład ostatnio bywało w przypadku COVID-u i e-commerce. Robimy swoje. Nie chcemy wystawiać biznesu na zbyt duże ryzyko. Tym bardziej dziś, po sukcesie naszych zielonych obligacji uprzywilejowanych o wartości 300 mln euro. Ratingi są dla nas bardzo ważne, bo przechodzimy od finansowania bankowego do obligacji. Będziemy dbać o ratingi i je poprawiać.
Czym jest dziś państwa spółka?
MLP Group posiada jedno z najnowszych portfolio parków logistycznych w Europie. 90 proc. naszych budynków ma mniej niż 10 lat, 60 proc. mniej niż 5. To tylko i wyłącznie parki logistyczne zlokalizowane w dużych miastach, głównych lokalizacjach dla biznesu. Dziś nikt nie będzie budował parku gdzieś daleko, w szczerym polu, gdy ma zatrudnić kilkaset osób lub 200 informatyków. Bo skąd ma ich zrekrutować? Jeśli mówimy o nowych inwestycjach i zatrudnianiu nowych ludzi to mówimy o miastach. Dlatego MLP Group nigdy nie interesowała wielka skala, ale jakość i topowi najemcy. Nie chcemy być najwięksi, chcemy być najlepsi. Inwestorom podoba się ta strategia.
Co z popytem? Koncentrujecie się na rynku niemieckim i polskim. Media piszą, że Niemcy likwidują fabryki, zwalniają, a polscy dostawcy cierpią. A pan mówi w komunikatach: „MLP Group pozytywnie ocenia sytuację w branży…”.
Dane z Niemiec są jakie są. A media lubią tematy typu „Volkswagen zwalnia”. My jesteśmy spokojni. Ten rok Niemcy pewnie zakończą ze wzrostem około 0/+. To wcale nie jest tragedia. Owszem, część producentów ma swoje przejściowe problemy. Ale oni nie upadną. Przechodzili już wiele kryzysów i zawirowań. Niemcy to 3. gospodarka świata, gigantyczna i świetnie zdywersyfikowana. Nie tylko z wielkimi, ale przede wszystkim z dużymi i średnimi firmami produkcyjnymi, z wieloletnią tradycją i marką. I wiele z nich jest wypychanych z miast na przedmieścia. Te firmy muszą gdzieś produkować i poszukują atrakcyjnych, elastycznych warunków i lokalizacji. Tym bardziej, że wiele europejskich firm myśli o powrocie z produkcją do kraju. Centra danych też są potrzebne. Niemcy po USA to druga lokalizacja ilościowa data center na świecie, a Berlin jest głównym ośrodkiem AI w Europie. Nie martwimy się więc o popyt na nasze centra. Przeciwnie, dostosowujemy je do potrzeb najemców.
A co z rynkiem magazynowym?
Ten ciągle rośnie, jednocyfrowo, ale stabilnie. Stare powierzchnie zastępowane są nowymi, bardziej użytecznymi i oszczędnymi. Kolejnym czynnikiem sprzyjającym rozwojowi MLP Group są inwestycje azjatyckie w Europie. Europa nadal jest atrakcyjnym celem inwestycji. Sytuację oceniam na szkolną czwórkę, w starej skali. Chcemy to wykorzystać. Dlatego mówimy, że chcemy być deweloperem pierwszego wyboru dla najemców w kluczowych ośrodkach miejskich w Europie. Nie będziemy budować w Wiskitkach. Będziemy blisko wielkich miast europejskich.
Wróćmy do tematu zielonych obligacji i inwestycji. Na czym polega „zieloność” obiektów MLP Group?
Wiadomo, że instytucje finansowe chętniej finansują zielone inwestycje. To już jest trend i bardzo dobrze. Nasze obiekty mają oczywiście lepszą termoizolacyjność, co oznacza, że potrzeba mniej energii by je ogrzać. Niedawno była fala zapotrzebowania na pompy ciepła w magazynach. I takie były wymagania najemców. Dziś już tak nie jest, bo energia kosztuje. Nasze obiekty są wyposażone w fotowoltaikę, więc produkują energię. ESG i raportowanie mają swoje znaczenie dla instytucji finansowych i inwestorów. Ale na koniec i tak decyduje rachunek ekonomiczny.
A czego oczekują najemcy? Jak podchodzą do „zielonego”?
To się stopniowo zmienia. Dziś mniej więcej 5 proc. najemców ma swoje własne, restrykcyjne wymagania dotyczące ESG i zależy im na przykład na certyfikowanych magazynach. 10 proc. oczekuje, że obiekt będzie super nowoczesny. Tak naprawdę nasi klienci oczekują elastyczności i wcale nie muszą mieć własnych obiektów. Dziś klient może potrzebować obiektu o takiej powierzchni, a jutro o większej lub mniejszej. Przemysł i biznes potrzebują elastyczności i kontroli kosztów. Rachunek musi się zgadzać.