Mocne spowolnienie w 2023 r. po wcześniejszych pandemicznych rekordach to już historia. Analitycy przewidywali ożywienie w 2024 r. - i mieli rację. Z najnowszych danych Cushman & Wakefield wynika, że w I półroczu firmy wynajęły w Polsce prawie 2,7 mln m kw. magazynów, co oznacza wzrost o 22 proc. r/r.
- Najemcy z nawiązką nadrobili słabszy wynik z I kwartału, wynajmując w kolejnych trzech miesiącach aż 1,76 mln m kw. powierzchni. To najlepszy wynik na rynku magazynowym w Europie i drugi taki przypadek, gdy popyt kwartalny w Polsce przekraczał wartości obserwowane w Niemczech – mówi Damian Kołata, partner w Cushman & Wakefield.
Intensywne trzy miesiące
Także analitycy Newmark Polska zwracają uwagę na II kwartał., w którym wynajęto o ponad 84 proc. więcej magazynów niż w I i prawie o 70 proc. więcej niż przed rokiem. Michał Śniadała, szef działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE, potwierdza, że rynek magazynowy zaczyna wracać do formy.
- Bardzo pozytywnym sygnałem jest duży wzrost zainteresowania wynajmem. Motorami popytu są firmy z sektorów 3PL [logistyka kontraktowa – red.] i produkcyjne, choć e-commerce też nie daje o sobie zapomnieć. W najbliższym czasie spodziewamy się wzrostu zainteresowania magazynami ze strony najemców oraz większej stabilizacji na rynku – mówi Michał Śniadała.
Hamowanie deweloperów
Spokojniej jest natomiast na budowach. Z danych firm doradczych wynika, że na koniec czerwca 2024 r. w realizacji było 2 mln m kw. magazynów. To o 14,5 proc. mniej niż w I kwartale i prawie o 7 proc. mniej niż w tym samym okresie poprzedniego roku.
- Ostatni raz wartość poniżej 2 mln m kw. odnotowano w Polsce w III kwartale 2020, co świadczy, że deweloperzy nadal zachowują ostrożność przy rozpoczynaniu inwestycji. Najwięcej nowych magazynów od kilku kwartałów powstaje na sześciu największych rynkach w kraju, na które przypada prawie 90 proc. realizowanych inwestycji, przy czym tylko na trzech w budowie jest ponad 300 tys. m kw. Są to Dolny Śląsk, Mazowsze i Polska Centralna – wskazuje Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmarku Polska.
Eksperci Cushman & Wakefield podkreślają jednak, że w I półroczu deweloperzy oddali do użytku 1,64 mln m kw. magazynów i niewiele mniej zaplanowane jest do ukończenia w drugiej połowie roku.
- Już niebawem całkowite zasoby magazynowe w Polsce przekroczą 35 mln m kw. - dodaje Damian Kołata.
Lokalny wyjątek
Na tle największych rynków magazynowych wyróżnia się Kraków, który oparł się negatywnym trendom i już w 2023 r. zaliczył rekordy - zarówno podaży, jak i popytu.
Marta Nowik, dyrektor w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych Axi Immo, podaje, że w ostatnich dwóch latach deweloperzy oddali w stolicy Małopolski prawie 300 tys. m kw. magazynów.
- Rosnące zapotrzebowanie na powierzchnię sprawia, że w nadchodzących kwartałach możemy spodziewać się informacji o rozpoczęciu kolejnych inwestycji – uważa Marta Nowik.
W 2023 r. w Krakowie i okolicach zakontraktowano łącznie 232 tys. m kw. To o 4 proc. więcej niż w 2022 r.
- W I półroczu 2024 z uwagi na małą dostępność wolnej powierzchni wynajęto 43 tys. mkw. Pomimo niższej bazy obserwuje się duże zainteresowanie najmem, co świadczy o dobrej kondycji sektora w regionie – zapewnia Marta Nowik.
Według Axi Immo całkowite zasoby powierzchni przemysłowej i logistycznej w Krakowie w ostatnich pięciu latach wzrosły aż o 171 proc. i sięgnęły 1,1 mln m kw.
Analitycy zwracają uwagę, że w I półroczu spółki ukończyły na tym rynku aż 131 tys. m kw., a na koniec czerwca w budowie było 61 tys. m kw. .
Inwestorzy zainteresowani Polską
Z danych Newmarku Polska wynika, że w połowie roku współczynnik magazynowych pustostanów wynosił w Polsce 8,3 proc.
- Czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe i przemysłowe na głównych rynkach w Polsce na koniec II kwartału były stosunkowo stabilne, co może oznaczać, że największy wzrost stawek czynszu mamy już za sobą. Nadal w cenie pozostają magazyny oferujące rozwiązania w zakresie energooszczędności i zrównoważonego rozwoju oraz zapewniające komfortowe warunki pracy. Natomiast w lokalizacjach charakteryzujących się stosunkowo wysokim wskaźnikiem pustostanów najemcy mogą liczyć na bardziej atrakcyjne stawki czynszu i pakiety zachęt. Na koniec czerwca najwyższe czynsze odnotowano w Warszawie, a także w województwie pomorskim i małopolskim – mówi Jakub Kurek.
Analitycy podkreślają, że apetyt inwestorów na polskie magazyny wciąż jest spory. Według BNP Paribas Real Estate Poland, w I półroczu fundusze zainwestowały w nie ponad 307 mln EUR. Największą transakcją był zakup przez EQT Exeter obiektu Panattoni Park Poznań 11 za 90 mln EUR.
Obserwujemy stopniową stabilizację rynku i powrót do długoterminowych trendów sprzed pandemicznego boomu z lat 2021-22. W I połowie 2024 r. nieznacznie wzrósł wskaźnik pustostanów, ale jego obecny poziom, 8,3 proc., wskazuje na zdrową równowagę między popytem a podażą. Co więcej, Polska zanotowała najwyższy poziom wynajmu powierzchni magazynowych w Europie. Odpowiadamy na te potrzeby dynamicznym rozwojem – w pierwszych sześciu miesiącach roku podpisaliśmy 51 umów najmu na ponad 662 tys. m kw., z czego 300 tys. m kw. przypadło na nowe umowy w sektorze e-commerce, zwłaszcza w branży modowej. W budowie mamy blisko 800 tys. m kw. powierzchni przemysłowej i planujemy dalsze inwestycje w kluczowych regionach. Kontynuujemy także ekspansję na rynkach zagranicznych – rozpoczęliśmy budowę pierwszego parku przemysłowego w Indiach, weszliśmy do Arabii Saudyjskiej, a wkrótce uruchomimy ofertę BTS dla klientów w krajach bałtyckich.
Rynek magazynowy w Polsce nadal przystosowuje się do zmian, jakich doświadczyliśmy w 2023 r., czyli dużej podaży nowej powierzchni oraz małej aktywności najemców i inwestorów. W odpowiedzi na te czynniki w I półroczu 2024 zmniejszyła się aktywność deweloperów we prowadzaniu nowych projektów na rynek oraz spadła liczba budów bez zapewnienia odpowiedniego poziomu najmu. Pozytywnie wpłynęła na obecną sytuację zwiększona w tym roku aktywność najemców, a spodziewane obniżki stóp procentowych w Europie Zachodniej i USA już motywują inwestorów do działania. Jeśli te trendy będą kontynuowane, przed nami rysuje się perspektywa stabilnego rozwoju rynku magazynowego w Polsce w najbliższych kilku latach. Obecnie jesteśmy zaangażowani w budowę parku Good Point V w Łubnej z dalszymi planami budowy kolejnych parków w gminach Karczew i Żabia Wola. Projekt w Łubnej jest w pełni skomercjalizowany.
Rynek nieruchomości magazynowo-przemysłowych rozwija się bardzo dobrze. Zapotrzebowanie na powierzchnię ponownie rośnie w całej Europie. Pozytywnie na popyt wpływają plany ekspansji firm azjatyckich, które przenoszą produkcję do Europy. Popyt wspiera również nasilające się zjawisko nearshoringu. Oczekiwana jest stabilizacja stawek najmu, a spadek kosztów generalnego wykonawstwa zwiększa rentowność realizowanych inwestycji. I półrocze było dla nas bardzo udane. W II połowie roku zamierzamy przyspieszyć tempo leasingu. Planujemy skoncentrować się na wynajmie powierzchni przede wszystkim w Wiedniu, Gelsenkirchen (Schalke), Łodzi, Poznaniu, Pruszkowie, Idstein (okolice Frankfurtu nad Menem) i Berlinie-Spreenhagen. Naszym celem strategicznym jest dalsze umacnianie pozycji na rynku niemieckim i polskim oraz uzupełniająco w Austrii i Rumunii. Stawiamy też na rozwój portfela projektów logistyki miejskiej.
W I półroczu rozpoczęliśmy budowę kolejnego budynku w ramach parku City Point Targówek. W II połowie roku skoncentrujemy się na komercjalizacji miejskiej powierzchni magazynowej. Będziemy realizować kolejne etapy parku City Point Targówek oraz budowę nowego obiektu City Point Okęcie. Kontynuujemy wdrażanie strategii zrównoważonego rozwoju i innowacyjnych zielonych rozwiązań. Planujemy stworzyć w Polsce portfolio inwestycji typu urban logistics. Szukamy nowych projektów deweloperskich, interesują nas takie lokalizacje jak Warszawa, Trójmiasto, Wrocław i Kraków. Chcemy też w innych lokalizacjach projekty BTS, dostosowane do potrzeb konkretnych najemców.