Aktywność deweloperów na największych rynkach biurowych w Polsce poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) jest obecnie tak niska, że od 2024 r. przewiduje się lukę w nowej podaży. W pierwszym półroczu 2023 w największych miastach poza Warszawą oddano do użytku około 116 tys. m kw. nowych biur. Największymi zrealizowanymi projektami były Ocean Office Park B (deweloper Cavatina Holding — 28,6 tys. m kw.) w Krakowie i Nowy Rynek E (Skanska — 25,1 tys. m kw.) w Poznaniu.
Obecnie na rynkach regionalnych buduje się niecałe 500 tys. m kw. (łącznie z Warszawą jest to nieco ponad 700 tys. m kw.). Zdaniem ekspertów JLL nowa podaż nie wpłynie jednak znacząco na warunki rynkowe.
Udział pustostanów
— Na koniec II kw. 2023 r. średni współczynnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł 16,8 proc. Indeks odnotował podwyższenie względem analogicznego okresu 2022 r. (1,6 pkt proc.) — mówi Karol Patynowski, dyrektor biura agencji rynków regionalnych w JLL.
Według JLL w drugiej połowie roku pustostany będą rosły wraz z dostarczeniem na rynek nowych obiektów. Wskaźnik niewynajętych powierzchni będzie się utrzymywał na stosunkowo wysokim poziomie w 2024 r. mimo niższej nowej podaży. Dodatkowo na rynkach regionalnych dostępna jest oferta powierzchni na podnajem, która od kilku kwartałów utrzymuje się na stabilnym poziomie. Na koniec czerwca 2023 r. wyniosła łącznie 166 tys. m kw. Przestrzenie te nie są uwzględniane podczas określania współczynnika pustostanów — w przeciwnym razie udział powierzchni dostępnej na wynajem przekroczyłby 19 proc.
Nowe budowy
Według Knight Frank najwyższy wynik powierzchni biurowej będącej w budowie na rynkach regionalnych odnotowano we Wrocławiu.
— Na koniec II kw. w realizacji pozostawało 151 tys. m kw. — mówi Anna Patrzyk-Sperzyńska, dyrektor w Knight Frank.
Największymi projektami pozostającymi w budowie są Inifinity (22 tys. m kw. — Avestus Real Estate) oraz Quorum Park A i B (łączna powierzchnia 71 tys. m kw. — Cavatina Holding).
W Katowicach w deweloperzy realizują aż 86,4 tys. m kw., z czego największe projekty należą do Ghelamco Poland (budynek Craft — 26,7 tys. m kw.,) oraz do Górnośląskiego Parku Przemysłowego (kompleks Eco City Katowice — 18 tys. m kw.).
W Krakowie na etapie realizacji pozostawało 78 tys. m kw. Największymi projektami są Kreo (23 tys. m kw. — Ghelamco Poland) oraz Mogilska 35 (13,5 tys m kw. — Warimpex).
W Łodzi na koniec czerwca w budowie było ponad 42 tys. m kw. powierzchni biurowej, która zasili rynek w kolejnych dwóch latach. Największymi projektami na etapie realizacji są Widzewska Manufaktura (32 tys. m kw. — Cavatina Holding) oraz kolejny etap w ramach kompleksu Fuzja (8,3 tys. m kw. — Echo Investment).
W Trójmieście na etapie realizacji znajdowało się około 38,1 tys. m kw. Największymi realizowanymi inwestycjami są m.in. Waterfront II (15 tys. m kw. — Vastint Poland) oraz Punkt (12,5 tys. m kw. — Torus).
Aktywność najemców
Według JLL w pierwszej połowie roku całkowity popyt na powierzchnię biurową na głównych rynkach regionalnych w Polsce wyniósł 334 tys. m kw., co jest relatywnie wysokim wynikiem zbliżonym do wolumenów sprzed pandemii.
— Mimo to struktura popytu ze znaczącym udziałem renegocjacji (33 proc.) i marginalnymi umowami przednajmu potwierdza, że rynek nadal znajduje się w fazie dużej niepewności — mówi Karol Patynowski.
Według Knight Frank najwięcej umów najmu w pierwszej połowie roku klienci podpisali w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.
— Najemcy podpisali umowy na 82,6 tys. m kw. powierzchni biurowej. To 25 proc. całkowitego wolumenu transakcji na rynkach regionalnych — mówi Izabela Dąbrowska, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.
We Wrocławiu łączna powierzchnia wynajętych w tym czasie biur wyniosła 88,1 tys. m kw., a w Trójmieście 68,6 tys.
— Zauważalnym trendem wśród najemców jest tzw. fly to quality. Decydując się na podpisanie umowy, firmy w pierwszej kolejności zwracają uwagę na standard wynajmowanej powierzchni, jakość budynku oraz to, czy wpisuje się w ich cele klimatyczne. Ma to odzwierciedlenie w wysokim popycie na relatywnie nowe budynki — mówi Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL.
Według JLL w pierwszej połowie roku około 54 proc. powierzchni zostało wynajęte w biurowcach w wieku do pięciu lat oraz w obiektach budowie.
