Choć piłkarskie EURO sprawia, że handlowcy przebierają nogami w oczekiwaniu rekordowych obrotów, to inne euro — waluta — ostatnio daje im się mocno we znaki. Wszystko z powodu czynszów za wynajem powierzchni handlowej, bo rynkowym standardem jest pobieranie opłat w tej walucie.
— Czynsze, pobierane od najemców galerii należących do Rank Progress, rozliczane są w euro. Dzieje się tak, ponieważ deweloperzy biorą kredyty na inwestycje w tej właśnie walucie i w takiej są one spłacane. W związku z tym również w euro chcą się rozliczać — mówi Andrzej Bartnicki, przewodniczący rady nadzorczej Rank Progress.
Problem w tym, że najemcy coraz częściej chcą płacić czynsze w tej samej walucie, w której zarabiają. Dla sieci handlowych, żyjących z niskich marż — jak np. sprzedawcy żywności czy elektroniki — nawet niewielkie wahania kursu mogą być problematyczne. Czy na linii najemcy — wynajmujący szykuje się konflikt?
Walutowe negocjacje
Twardą politykę płacenia wszystkich czynszów w lokalnej walucie mają dwie duże sieci handlowe — Biedronka i Tesco. W walutach lokalnych większość czynszów stara się też płacić giełdowy AmRest, operator m.in. KFC czy Starbucksa. Inni restauratorzy z GPW, tak jak Sfinks, około 50 proc. czynszów płacą w euro.
— W porównaniu z latami 2007—08 ostatnie dwa lata przyniosły większą otwartość wynajmujących na negocjacje z najemcami. Dzięki temu w niektórych lokalizacjach obniżyliśmy stawki za najem metra powierzchni lub też zmieniliśmyzasady naliczania opłaty czynszowej, na w większym stopniu uzależnione od wysokości obrotów restauracji — mówi Sylwester Cacek, prezes Sfinksa.
Przyznaje, że w ostatnich miesiącach renegocjowano stawki — i na tym się nie skończy. — W roku 2011 zamknęliśmy kilka lokali, w których stawka czynszu była nieadekwatna do atrakcyjności lokalizacji. Co do zasady dążymy do ograniczenia ryzyka kursowego i wychodzimy z założenia, że korzystniej jest płacić czynsze w lokalnej walucie — mówi Sylwester Cacek.
Płać i wymagaj
W Arkadii, największej warszawskiej galerii handlowej, znajduje się 230 lokali handlowych, a wszystkie czynsze rozliczane są w euro. Problemów z najemcami jednak nie ma.
— Dotychczas nikt nie występował z prośbą o renegocjację — informuje Monika Lewczuk, reprezentująca Arkadię. Gorzej jest na mniejszych rynkach. O buncie najemców Portu Łódź informował „Dziennik Łódzki”. Karolina Horoszczak z IKEA, do której należy centrum handlowe, tłumaczyła to trudną sytuacją całej branży handlowej, wywołaną m.in. wysokim kursem euro.
— Jego skutki odczuwają obecnie i najemcy, i wynajmujący. Podobna sytuacja w branży miała miejsce w 2009 r. Również wtedy najemcy w centrach handlowych występowali o obniżenie czynszów. Na bieżąco analizujemy sytuację finansową każdego najemcy. Jesteśmy otwarci na rozmowy — mówiła Karolina Horoszczak.
Tymczasem Echo Investment — w którego nieruchomościach handlowych wszystkie czynsze są płacone w euro — nie renegocjowało umów z powodu wahań kursu i nie ma takiego zamiaru.
— Nie było takich przypadków, aby fakt rozliczania czynszu w euro był podstawą renegocjacji stawki ze strony najemcy. Generalnie na rynku obowiązuje zasada, że jeśli czynsz jest rozliczany w obcej walucie, to obie strony umowy biorą na siebie ryzyko kursowe. Dlatego też przy rozliczaniu czynszów stosujemy średni kurs NBP z dnia określonego w umowie. Gdybyśmy odstąpili od tej zasady, zmuszeni bylibyśmy renegocjować stawki w drugą stronę, np. w sytuacji spadku wartości euro — mówi Wojciech Knawa, dyrektor zarządzający Echo Investment Property Management. Część deweloperów ma inną politykę.
— Właściciele obiektów komercyjnych mają świadomość, że czynsze w euro nie są obecnie korzystne dla najemców. Szczególnie lokalne małe i średnie przedsiębiorstwamogą odczuwać skutki wysokiego kursu europejskiej waluty i związanego z tym ryzyka. W takim przypadku istnieje możliwość negocjowania umów najmu — mówi Andrzej Bartnicki.
Zdaniem ekspertów, sytuacja na rynku handlowym uspokoiła się w porównaniu z rokiem 2009.
— Obecnie głównym powodem niezadowolenia niektórych najemców jest niedoszacowanie kosztów wspólnych w obiektach, które zostały otwarte w latach 2O1O-11. Po zamknięciu pierwszego roku rozliczeniowego koszty wspólne potrafią znacząco wzrosnąć — ocenia Tomasz Gizicki z działu zarządzania nieruchomościami Cushman & Wakefield.
Warsztaty „Nowa ustawa deweloperska”
Na temat zmian prawnych w obszarze inwestycji na rynku nieruchomości
dowiedzą się Państwo podczas warsztatów, , które odbędą się 28-29 lutego
w Warszawie. Szczegóły: konferencje.pb.pl, tel. 22/333 97 77