Negatywne trendy w nieruchomościach

  • Jakub Łaszkowski
opublikowano: 04-11-2022, 09:55
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Utrzymują się negatywne trendy na rynku nieruchomości oraz w sektorze budownictwa. Spadki ilościowe zaczęły przeradzać się w spadki cenowe, co objawia się w spadających indeksach cen nieruchomości. W USA w lipcu pierwszy raz od 10 lat spadł indeks cenowy Case’a-Shillera.

W ramach przeglądu 20 najważniejszych wskaźników z gospodarek Polski, Niemiec, USA i Chin regularnie analizujemy sektory budowlany oraz nieruchomości mieszkaniowych (wszystkie wskaźniki można obserwować na naszej platformie danych PB Analizy). Koniunktura w tych sektorach ma istotny wpływ na kondycję całej gospodarki. A w ostatnich miesiącach nieruchomości i budownictwo są najmocniej ze wszystkich segmentów gospodarki dotknięte spadkami popytu. Dotyczy to zarówno Polski, jak i największych gospodarek świata.

W Polsce liczba wydanych pozwoleń na budowę dalej dołuje. Nowe przepisy skłoniły deweloperów do złożenia dodatkowych wniosków w czerwcu, tak by uniknąć niekorzystnych zmian prawnych. Efekt ten będzie jeszcze widoczny przez kilka następnych miesięcy, ale jego wygaśnięcie nie wywoła odwrócenia trendu, napędzanego przez otoczenie makroekonomiczne.

Obecnie nad Wisłą kluczową zmienną na rynku mieszkaniowym jest polityka pieniężna. Liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych załamała się, ze względu na wyższe oprocentowanie oraz zaostrzone wymogi KNFu. Coraz mniej Polaków może zaciągnąć kredyt, co przekłada się na strukturę klientów deweloperów. Według informacji oraz komunikatów prasowych, obecnie większość kupujących nabywa mieszkania za gotówkę.

Obniżenie aktywności w sektorze mieszkaniowym widać też w Niemczech, gdzie do tej pory sytuacja była w miarę stabilna. Według wyników ankiety Instytutu Ifo w sierpniu 11,5 proc. firm anulowało projekty budowalne, podczas gdy przed pandemią odsetek ten nie przekraczał w żadnym miesiącu badania 2,5 proc.

W Stanach Zjednoczonych liczba rozpoczętych projektów budowlanych lekko spada. Podobnie jak nad Wisłą, za Oceanem głównym czynnikiem przygaszającym rynek jest polityka pieniężna. Zamiera nie tylko popyt, lecz również liczba nowych ofert na rynku.

W Stanach Zjednoczonych, w odróżnieniu od Polski, budżety domowe znacznie słabiej odczuły politykę banku centralnego. Większość hipotek jest oparta o długoterminową stałą stopę procentową. Jeżeli stopy procentowe rosną to ma to wpływ tylko na nowo udzielane kredyty, więc na rynek nie trafiają nieruchomości osób, które zmuszone są do przeniesienia się do skromniejszego domu. Amerykanie po prostu rzadziej się przeprowadzają. Pandemia zmieniła warunki na rynku pracy, co skłoniło rekordowo dużą liczbę Amerykanów do zmiany miejsca zamieszkania, co z kolei wywołało boom na rynku. Teraz ta siła napędowa słabnie, ponieważ radykalnie pogarsza się opłacalności zmiany miejsca zamieszkania. Hipoteki są na stałą stopę procentową, więc „stara” hipoteka ma znacznie niższe odsetki niż potencjalna nowa. Ceny jednocześnie nie zmalały na tyle, by rekompensować wyższe stopy procentowe. W efekcie zarobki w nowym miejscu pracy i poprawa komfortu życia musi być znacznie większa niż wcześniej, by rekompensować wzrost kosztów kredytu.

Wszystkie te zjawiska przejawiają się w malejących przepływach na rynku nieruchomości w USA. Z jednej strony, z miesiąca na miesiąc spada liczba nowo otwieranych ofert. Z drugiej strony, równolegle słabnie popyt, dlatego maleje liczba kupujących. Ten drugi czynnik zaczyna powoli przeważać i ceny nieruchomości zaczynają się obniżać. W lipcu po raz pierwszy od 10 lat spadł indeks Case’a-Shillera, uśredniający ceny nieruchomości w USA.

Obraz światowego rynku nieruchomości domykają Chiny. Ceny mieszkań w tym kraju spadają od ponad roku, a powierzchnia sprzedanych mieszkań utrzymuje się na poziomie prawie 25 proc. niższym niż przed pandemią.

We wszystkich tych krajach hamowanie rynku nieruchomości odbija się negatywnie na sektorze budowlanym. Dane z USA i Polski wskazują na kontynuację spadków produkcji budowlanej.

Nie widać czynników, które wskazywałyby na poprawę sytuacji w budownictwie. W Europie oraz w USA coraz więcej firm budowlanych wskazuje popyt jako barierę dla rozwoju działalności. Tendencja nie odwróci się w następnych miesiącach, gdyż nic nie zapowiada zakończenia cyklu podwyżek stóp procentowych największych banków centralnych.

Nie ma sygnałów, by w najbliższych miesiącach sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych lub w sektorze budowlanym mogła ulec poprawie. Obecne czynniki koniunkturalne ciągną obie branże w dół. Zagrożeń jest dużo – od jeszcze bardziej restrykcyjnej polityki monetarnej po szoki energetyczne, które podnoszą ceny materiałów i obniżają rentowność firm. A szans na razie mało. Najważniejsze dla branży będzie ustabilizowanie inflacji, które pozwoliłoby na obniżenie stóp procentowych i powrót zaufania wśród inwestorów. W optymistycznym scenariuszu może się to wydarzyć w drugiej połowie przyszłego roku, a pierwsze sygnały zmiany trendu może pojawią się jeszcze wcześniej.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Zespół PB Analizy

Platforma SpotData
Szukasz danych? Zajrzyj na platformę.
PRZEJDŹ DO PLATFORMY DANYCH

Polecane