Wzięcie nieruchomości w leasing przyda się przedsiębiorcom, którzy chcą użytkować lokal, a nie dostali kredytu na jego zakup. Może być również alternatywą dla kredytu w przypadku posiadaczy nieruchomości, w ramach tzw. leasingu zwrotnego, gdzie właściciel sprzedaje ją leasingodawcy, potem od niego wynajmuje, a po spłacie wszystkich rat może z powrotem wykupić.
Chętnych brak
Jednak na naszym rynku leasing nieruchomości komercyjnych dotyczy przeważnie transakcji o dużej wartości, co oznacza, że małe firmy z takiego finansowania nie korzystają.
— Nasi klienci często pytali o leasing nieruchomości, ale nikt nie chciał złożyć oferty. Generalnie firmom leasingowym nie opłacają się transakcje leasingu nieruchomości o niewielkiej wartości. To produkt, który wymaga wielu formalności i specjalistycznej wiedzy. Przygotowanie oferty trwa około miesiąca — tłumaczy Marcin Pawłowski, prezes Leasing- -Experts, firmy zajmującej się doradztwem leasingowym z siecią ok. 100 oddziałów partnerskich.
Brak zaangażowania w ten segment potwierdza rynek.
— Koncentrujemy się na leasingu nieruchomości dla podmiotów z segmentu średnich i dużych przedsiębiorstw, które chcą finansować nieruchomości o wyższej wartości — przyznaje Wojciech Rybak, prezes Millennium Leasing.
Rafał Sawicki, menedżer wydziału kluczowych transakcji w ING Lease, zauważa, że jedynie nieliczni leasingodawcy realizują leasing nieruchomości.
— W przypadku małych nieruchomości nie jest to takie proste jak w przypadku np. leasingu pojazdów i wymaga poniesienia dość znacznych kosztów na notariusza, audyty i wycenę — mówi Rafał Sawicki.
Andrzej Sugajski, dyrektor generalny Związku Polskiego Leasingu (ZPL), zauważa, że koszt oceny stanu prawnego nabywanej nieruchomości przy mniejszych transakcjach może przekroczyć nawet 1 proc., do tego dochodzą jeszcze m.in. koszty aktu notarialnego wynikające ze sprzedaży nieruchomości. Ale nie tylko takie argumenty decydują o braku zainteresowania leasingodawców nieruchomościami o niskiej wartości. Zdaniem Agnieszki Kaczyńskiej, dyrektora departamentu nieruchomości w mLeasing, leasingodawcy chętnie leasingują obiekty w dobrej lokalizacji i dobrym stanie technicznym.
— Atrakcyjne komercyjne lokale użytkowe spełniające powyższe kryteria rzadko kosztują mniej niż 1 mln zł. Nieruchomości wolno stojące mają zwykle wartość co najmniej kilka mln zł — mówi Agnieszka Kaczyńska.
Do tego nakład pracy związany z finansowaniem nieruchomości i czasochłonność zawarcia transakcji są podobne w przypadku nieruchomości o małej i dużej wartości.
— Dlatego leasingodawcy wolą koncentrować się na większych wolumenowo nieruchomościach — wnioskuje Agnieszka Kaczyńska.
Nisza do wzięcia
Leasing-Experts postanowił wypełnić lukę na rynku.
— W maju tego roku uruchomiliśmy fundusz leasingowy i wprowadziliśmy do oferty leasing nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Chcemy się specjalizować w finansowaniu obiektów o wartości do 1 mln zł. Mamy już kilku klientów, w przyszłym roku planujemy ich przyjąć ok. 40 — informuje Marcin Pawłowski. Firma zapowiada rozwinięcie tego produktu na szeroką skalę.
— Ten segment jeszcze nie jest zagospodarowany, a naszym zdaniem ma ogromny potencjał. Na Zachodzie — w Niemczech czy Wielkiej Brytanii, leasing nieruchomości jest powszechnie stosowany — tłumaczy Marcin Pawłowski. Firma udzieli finansowania na maksymalnie 10 lat. Będzie ono droższe niż kredyt bankowy o ok. 2-3 pkt. proc. Obiekt wart ok. 1 mln zł wiąże się z ratą na poziomie średnio kilkudziesięciu tysięcy złotych. — W wielu przypadkach korzyści podatkowe, które można czerpać z leasingu, zrekompensują jednak klientowi ten koszt — przekonuje Marcin Pawłowski. Wymagany jest także udział własny klienta w wysokości 40-60 proc. w przypadku leasingu zwrotnego i 30 proc. w przypadku leasingu finansowego. Ponad 90 proc. klientów korzysta z tej pierwszej formy.
— Jest to szczególnie interesujące rozwiązanie dla firm, które mają ciekawe biznesy i potrzebują finansowania, ale ich wynik nie wygląda imponująco, dlatego bank nie udzieli im kredytu, a dla nas głównym argumentem nie jest kondycja finansowa klienta, tylko jego nieruchomość — zwraca uwagę Marcin Pawłowski.
Przy tym trzeba pamiętać, że leasingodawca zabezpieczy się tak jak bank przy kredycie — wekslem in blanco, dobrowolnym poddaniem się egzekucji i cesją z ubezpieczenia nieruchomości. Stanie się też właścicielem nieruchomości, którą w razie problemów z płatnościami od klienta szybko zbędzie. Klient natomiast zostanie z długiem, który nadal będzie musiał uregulować.
— Jest to więc dla nas bezpieczny produkt. Klienci też dzięki temu czują się zdyscyplinowani — mówi Marcin Pawłowski.
Jego zdaniem, Leasing-Experts interesują przede wszystkim nieruchomości mieszkaniowe.
— Naszym zdaniem, sprawdzą się lepiej niż duże hale czy biurowce, z którymi klienci nie mają żadnego emocjonalnego stosunku, i które często są przystosowane do danej działalności, dlatego trudniej je sprzedać — mówi Marcin Pawłowski.
Jest potencjał
Inni leasingodawcy, choć podobnych rozwiązań nie proponują, przyznają, że taki leasing ma potencjał.
— Koncentrujemy się na nieruchomościach o wartości minimum 4 mln zł, ale zauważamy coraz większe zainteresowanie klientów leasingiem nieruchomości o niższej wartości. Leasing nieruchomości wartych ok. 1 mln zł jest opłacalny, ale musi on odpowiadać strategii firmy. Niemniej jednak ten rynek stanowi pewnego rodzaju niszę i wierzę, że może być atrakcyjny — twierdzi Rafał Sawicki.
Agnieszka Kaczyńska tłumaczy, że choć mLeasing znany jest z finansowania raczej dużych transakcji na rynku komercyjnym, finansuje również lokale użytkowe od wartości minimalnej ok. 1,5 mln zł netto, natomiast nieruchomości wolno stojące — od ok. 3 mln zł netto.
— Uważamy, że jest to ciekawy kawałek rynku o dużym potencjale — mówi Agnieszka Kaczyńska. Andrzej Sugajski zwraca uwagę, że w latach 2004-09 średnia wartość wyleasingowanej nieruchomości wynosiła 14,8 mln zł. W 2012 r. była już o ponad połowę niższa (6,6 mln zł), a rok później obniżyła się do 4,2 mln zł.