Ceny mieszkań
ustabilizowały się, ale są jeszcze
działki, biura i magazyny.
Fundusze nieruchomości rosną błyskawicznie
Właśnie zakończyła się subskrypcja do drugiego funduszu nieruchomości w ofercie BZ WBK TFI. Do 27 czerwca inwestorzy indywidualni mogą zapisywać się na BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2. Za kilka tygodni na rynek trafi także propozycja inwestowania w nieruchomości z Opery TFI. Skąd ten ruch na rynku? Eksperci nadal uważają, że opłaca się inwestować w nieruchomości.
Nieruchomości nadal mogą być dla inwestorów stabilną i dochodową lokatą. Świadczą o tym historyczne stopy
zwrotu. Klienci Arka BZ WBK
Fundusz Rynku Nieruchomości zarobili w ostatnich 12 miesiącach 39,34 proc. Trzeba jednak pamiętać, że to inwestycja dla cierpliwych. Z większości funduszy nieruchomości znacznie trudniej zrezygnować niż na przykład z akcyjnego.
Na pierwszy rzut oka fundusze nieruchomości wyglądają podobnie. Różnią się jednak strategią i ryzykiem. Do najprostszych w konstrukcji i zarazem najbardziej ryzykownych należą produkty inwestujące w akcje spółek związanych z rynkiem nieruchomości. Taką strategię realizują m.in. ING Parasol SFIO subfundusz Budownictwa i Nieruchomości Plus (-28,40 proc. w ostatnich 12 miesiącach), KBC Index Nieruchomości (-30,16 proc.). Tego typu produkty są dostępne także w ofercie zagranicznych TFI: Fortis L Zagraniczny Fundusz Inwestycyjny Real Estate Securities Asia (-20 proc. od 30.05.2007 r. do 29.05.2008 r., wycena w euro) czy Fortis L Zagraniczny Fundusz Inwesty-cyjny Real Estate Securi- ties Europe (-37 proc. od
31.05.2007 r. do 28.05.2008 r.,
wycena w euro). To fundusze, których wyniki głównie zależą od koniunktury na giełdzie.
Inwestowanie bezpośrednio w akcje spółek z sektora nieruchomości to najprostszy sposób uczestniczenia we wzroście tego rynku. Są jednak bardziej wyrafinowane i bezpieczne strategie. Do takich należy inwestowanie w projekty na rynku nieruchomości. Fundusz szuka atrakcyjnych nieruchomości i poprawia ich efektywność. Może być to choćby postęp w realizacji projektów deweloperskich. Większej wiedzy wymaga restrukturyzacja czynszów w nieruchomościach biurowych bądź komercyjnych poprzez renegocjacje umów najmu. Fundusze szukają także obiektów, w których wartość czynszów będzie rosła.
Taka strategia ma wady i zalety. Nie jest ona zależna od koniunktury giełdowej, o czym świadczą stopy zwrotu z ostatnich 12 miesięcy. Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości zarobiła 39,34 proc. Warto także zaznaczyć, że jest to najmniej ryzykowna forma lokowania kapitału w nieruchomości. Zawiera bowiem część dochodu stałego w postaci czynszów. Warto pamiętać, że inwestycja w taki fundusz jest znacznie mniej płynna, niż w klasyczny fundusz akcyjny. Bywa, że towarzystwa są skłonne odkupić certyfikaty inwestycyjne tylko raz na kwartał. Niską płynność inwestycji TFI starają się nadrobić notowaniem certyfikatów na warszawskim parkiecie. Wtedy można handlować papierami, pozostaje jednak problem wyceny. Często jest ona oderwana od rzeczywistej wartości portfela funduszu.
Fundusze nieruchomości mogą się także specjalizować w wyszukiwaniu okazji. Zarządzający starają się kupić projekt, grunt, bądź nieruchomości tanio, by sprzedać je drożej. Nie jest to łatwe zadanie. Taką strategię ma realizować nowy produkt Opery TFI, który wejdzie na rynek w najbliższych tygodniach. Podobną strategię realizuje już działający produkt towarzystwa BPH TFI. W ostatnim roku wartość jego portfela wzrosła o 16,76 proc. Taki sam pomysł na zarabianie będzie realizował nowy produkt tego towarzystwa, BPH Sektora Nieruchomości 2. Ta strategia jest bardziej ryzykowna niż kupowanie nieruchomości, które przynoszą stały dochód z czynszów. Czyli teoretycznie też bardziej zyskowna. Produkty charakteryzują się niską płynnością, ale mają tę zaletę, że nie są zależne od koniunktury na giełdzie.
Dużych firm w Polsce brak
Dziś na rynku nieruchomości największym problemem jest trudniejszy dostęp do kredytowania. Banki już nie chcą tak chętnie pożyczać pieniędzy, kredyty stają się droższe.
Rezultaty to mniej transakcji i spadek ich wartości.
Naszym zdaniem, sytuacja na światowych rynkach nieruchomości będzie się poprawiać, ale duża zmienność powinna się jeszcze utrzymać. Do chwili, aż sytuacja w Stanach Zjednoczonych się wyjaśni, stabilizacji nie będzie. Uważamy jednak, że już teraz można znaleźć ciekawe okazje na rynkach akcji. Spółki zostały mocno przecenione. Najwięcej okazji widzimy na rynku europejskim — w Szwajcarii, Szwecji i Austrii. Na warszawskim parkiecie nie ma wielu firm, które mogłyby zwrócić naszą uwagę — trzy do pięciu. W portfelu mamy m.in. Orco i GTC. Dużych, atrakcyjnych firm w Polsce brak. Mimo to staramy się być obecni nad Wisłą. Inwestujemy w spółki zagraniczne, które działają w Polsce. Przykładem takiej inwestycji jest francusko-holenderski Unibail-Rodamco, który jest zarządcą warszawskiego centrum handlowego
Złote Tarasy.
Jan
Willem
Shaun Stevens
Nie tylko Polska
Sektor nieruchomości jest dziś bardzo interesujący, ale trzeba rozdzielić ceny nieruchomości od notowań spółek z branży. Dobre perspektywy dla sektora nie są jednoznaczne ze wzrostem cen akcji. Ostatnio na giełdzie widać, że czasem wycena giełdowa oderwana jest od perspektyw makroekonomicznych.
Oprócz naszego rynku, który jest dość ograniczony warto zainteresować się bardziej rozwiniętymi regionami. Bo perspektywy są obiecujące. W Stanach Zjednoczonych nieruchomości stanowią trzecią część PKB. U nas to nadal parę procent. Rozwojowi sprzyja bogacenie się naszego społeczeństwa. Wybierając konkretne inwestycje, warto także pamiętać, że sektor nieruchomości dzieli się na segmenty — mieszkaniowy, komercyjny czy biurowy. Każdy z nich rozwija się w innym tempie i ma inną charakterystykę.
Bogusław Grabowski
prezes zarządu Skarbiec TFI
Coraz trudniej zdobyć kapitał
To dobry moment na nieruchomości. Paradoksalnie, amerykański kryzys stworzył ciekawe okazje inwestycyjne. Banki nie są już tak bardzo skłonne udzielać pożyczek na nowe inwestycje. Są ostrożniejsze. To wywarło presję na rynek nieruchomości.
Kupujących jest mniej, więc ceny w wielu krajach poszły w dół. Chodzi m.in. o rynek amerykański, Hiszpanii, Irlandii czy Wielkiej Brytanii. Dla funduszy nieruchomości to dobra wiadomość, bo mogą negocjować niższe ceny. Czy spadną wyceny nieruchomości, które fundusze już mają w portfelu? W Polsce nie widać korekty wyceny. Po części jest to związane z tym, że na rynku zawiera się mniej transakcji.
Agnieszka Jachowicz
dyrektor zarządzający funduszu Rynku Nieruchomości w BZ WBK TFI
Czas na magazyny
Fundusze, które już działają, potwierdziły, że na nieruchomościach można zarobić. Naszym celem jest 10 proc. rocznie i to się udaje (stopa zwrotu BPH FIZ Sektora Nieruchomości
z ostatnich 12 miesięcy wyno-
si +16,76 proc. — przyp. red.). Teraz jest dobry moment na wejście do gry, bo inwestorom coraz trudniej zdobyć pieniędze. Banki nie chcą pożyczać. To oznacza, że na rynku jest mniej kupujących, więc ceny spadają. Chcemy to wykorzystać. Nowy produkt będzie kontynuował politykę inwestycyjną pierwszego funduszu. To zapewnia niezależność od koniunktury na rynku.
Chcemy inwestować przede wszystkim w nieruchomości biurowe i magazynowe. Niekoniecznie w Warszawie. Tu rynek jest już mało atrakcyjny. Rośnie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. Podaż jest uzależniona od rozwoju infrastruktury, chodzi głównie o drogi. Nasza działalność skupi się także na zwiększaniu stawek czynszów i poprawie jego struktury, a także na rozwoju deweloperskich obiektów.
Artur Czerwoński
prezes zarządu BPH TFI
Okazji nie brakuje,
Warto inwestować w nieruchomości, ale nie we wszystkie. Naszym zdaniem, okazje do ulokowania kapitału będą we
wszystkich sektorach — wśród
nieruchomości rolnych, mieszkaniowych i komercyjnych. Potrzebna będzie jednak duża wiedza o rynku i doświadczenie, aby te okazje znaleźć.
Cena ziemi rolnej rośnie nieprzerwanie od lat. Tylko w 2007 r. skoczyła niemal o 20 proc. Średnio ziemia rolna w Polsce kosztuje 14 tys. zł/ha, u naszych zachodnich sąsiadów to 8 tys. euro. To pokazuje potencjał takiej inwestycji. Dodatkowo rosną ceny produktów rolnych, co także wpływa na wartość gruntów. Inwestowanie w sektor mieszkaniowy jest bardziej ryzykowne. Trudno mi uwierzyć, że mieszkania segmentu popularnego w Warszawie mogą trwale kosztować 3 tys. euro za metr. Na rynku mieszkaniowym mieliśmy do czynienia z bańką spekulacyjną. To oznacza, że ceny takich mieszkań powinny spaść do około 2 tys. euro za metr kwadratowy. Zamierzamy inwestować w projekty deweloperskie w sposób rozsądny. Chcemy sprzedawać mieszkania za cenę około 2 tys. euro (7 tys. zł). W ostatnich 2 latach do deweloperki mieszkaniowej brali się ludzie, którzy się na tym nie znali. Często kupowali bardzo drogo. Tymczasem pożyczki trzeba spłacać. Jeśli ktoś musi szybko wyjść z inwestycji, to powinien zejść z ceny. I to są właśnie okazje, której szukamy.
Z rynku komercyjnego najbardziej interesują nas powierzchnie biurowe. Z jednej strony mamy najniższy historyczny poziom pustostanów, czyli wszystko jest wynajęte. Z drugiej strony prognozy pokazują, że w tym roku w Warszawie podaż powierzchni biurowej będzie większa od popytu. To jeszcze nie oznacza, że nie znajdą się chętni na nowe biura, ale decydując się na inwestycję w projekt biurowy trzeba pamiętać o tych wszystkich biurowcach, które powstaną w ciągu najbliższych dwóch-trzech lat w Warszawie. Z tego powodu chcemy skupić się na takich rynkach, jak Górny Śląsk, Kraków, Poznań czy Trójmiasto.
Bartosz Puzdrowski
Anna Borys